再建築不可物件を買ってリフォームすると後悔する？その理由と注意点

リーズナブルな価格帯が魅力の再建築不可物件。他の住宅に比べて割安な物件が多いため魅力的に感じられますが、リフォーム時の制約が多い物件でもあるため、購入する際は注意が必要です。再建築不可物件の概要に触れながら、再建築不可物件で行えるリフォームの内容や物件を購入する際の注意点について解説していきます。

再建築不可物件とは、今ある建物を更地にして新しい建物を建て直すことができない物件です。

再建築不可物件に該当するケースとしては、

・住宅の敷地の上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている
・既存の住宅を建築したときの法律と現在の建築基準法に隔たりがあり建物を新しく建設できない
・市街化調整区域内にある敷地
・接道義務違反に該当する敷地

の、4つがあげられますが、問題となることが多いのは「接道義務違反」に該当するケースです。

建物の建築に関するルールを定めた建築基準法では、「建物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」としています。その条件に当てはまらない物件は再建築不可物件となり、既存の住宅を更地にしたとしても新しい住宅を建て直すことはできないようになっているわけです。

再建築不可物件には、通常の物件にはないメリットとデメリットがあります。

再建築不可物件のメリットとしては、

・価格が安い
・税金が安い

の2点があげられますが、やはり最大のメリットとしては価格の安さがあげられるでしょう。

再建築不可物件は、その周囲にある通常の物件の1〜5割程度の価格で購入できるケースが多く、物件の購入費を大幅に抑えることができます。

所有者が「できるだけ早く売却したい…！」と考えている物件だと、周囲にある通常の物件の1割程度という破格で購入できることもあるため、安く購入できる中古住宅を探している方にとっては非常に魅力的な物件だと言えるでしょう。

一方、再建築不可物件は、

・住宅を建て替えられない
・リフォーム時の制約が多い
・地質調査が行えないことがある
・住宅ローンを組めない

など、デメリットの多い物件でもあります。

特に注意が必要なのが、「住宅を建て替えられない点」と「リフォーム時の制約が多い点」です。

再建築不可物件は築年数の古い住宅が多いため、そのまま住むのは現実的ではありません。ただ、建て替えできない上にリフォーム時の制約も多いため、通常の住宅のように「中古住宅を購入して、リフォームで理想の住まいを手に入れる！」という用途での購入に向いているわけでもありません。

「やりたいリフォームができなかった」というケースも多いので、その点についてはしっかりと認識しておく必要があります。

新しく建物を建て直すことができない再建築不可物件ですが、既存の住宅をリフォームすることは可能です。ただし先述したように、リフォームする際の制約が多く、できることもあればできないこともあるため注意しなくてはいけません。

再建築不可物件で行えるリフォームは、建築確認が不要な工事のみです。建築確認とは、実際にリフォームする前にその工事の内容が建築基準法を満たしているものであるか確認を受けるもので、増築や改築、大規模な修繕などの際に必要になるものです。

再建築不可物件では、

・壁紙の張り替え
・フローリングなど床材の張り替え
・キッチンなど住宅設備の変更

などのリフォームはできますが、

・増築
・改築
・移転
・大規模な改修

など建築確認が必要になるリフォームはできません。

・10㎡以内の増改築
・主要構造部1/2未満の修繕

などの条件を満たせば多少大掛かりなリフォームもできますが、既存の住宅を大きく造り変えたり、フルリフォームするのは難しいと考えておくべきです。

その他の住宅とは異なり、できることはかなり制限されると考えておくべきだと言えるでしょう。

リフォームを見据えて再建築不可物件を購入する際は以下の点に注意が必要になるため、事前にしっかりと押さえておかなくてはいけません。

・建物の状態をよく確認する
・希望の工事をできるか確認しておく
・住宅ローンを組むことができない
・リフォーム費用が高額になる可能性が高い

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

再建築不可物件は建物を建て直すことができませんし、大掛かりな改修工事を行うこともできないので、購入後に劣化している箇所や耐久性に関する問題が見つかったとしてもできることに限りがあります。

また、建物の劣化が進行していたり耐久性に問題があると、リフォームする際の費用がかさんでしまうため、通常の住宅を購入するとき以上に建物の状態をよく確認しておく必要があります。

再建築不可物件は、建て直しや大掛かりな改修ができないという性質上、長い間買い手がつかずに空き家となっている物件が多く、メンテナンスされていない可能性が高いため、建物の状態をしっかりと確認した上で購入するようにしましょう。

リフォームを前提に再建築不可物件を購入するのであれば、希望の工事を行えるかどうかについても確認しておかなくてはいけません。

再建築不可物件では、建築確認が必要になる規模のリフォームはできません。

物件を購入した後になって「やりたいリフォームができなかった…」となってしまわないためにも、購入予定の住宅で行えるリフォームの内容を、事前にしっかりと確認しておく必要があります。

また、接道義務を満たしていない再建築不可物件の場合は、住宅周辺の道路が狭かったり、隣接している住宅との距離が近いなどの理由により、重機やトラックが入れなかったり、足場が組めない可能性もあるため注意が必要です。そうなると、リフォームそのものを断られてしまいかねないので、重機やトラックが入れるかどうかや足場を組めるかどうかについても確認しておく必要があります。

住宅を購入してリフォームする際に利用できるローンには、

・金利が低く借入期間の長い「住宅ローン」
・金利が高く借り入れ期間も短い「リフォームローン」

という、2種類のローンがあります。

住宅ローンの方が条件が良いのでなるべく住宅ローンを利用するべきではありますが、再建築不可物件は資産価値が低く、担保として活用できないため、住宅ローンを利用することができません。金融機関によっては再建築不可物件でも住宅ローンを利用できることもありますが、基本的には利用できないと考えておくべきです。

リフォームローンであれば問題なく利用できますが、リフォームローンは金利が高く、借入期間も短いので、返済による毎月の負担が大きくなります。

再建築不可物件は資産価値が低い物件なので、通常の住宅よりもかなり安い値段で購入できるというメリットがあります。

ただ、古い物件やメンテナンスされていない物件、旧耐震基準で建てられている住宅が多く、

・耐震基準工事
・給排水管の交換
・外壁塗装や屋根塗装

などが必要になるケースも多いので、リフォーム費用が高額になってしまいがちです。

費用を抑えるために再建築不可物件を購入したのに、リフォーム費用がかさんでしまうようでは意味がありませんので、その点もしっかりと押さえておく必要があります。

再建築不可物件は、購入する際の注意点が通常の物件よりも多く、癖のある物件です。

リフォーム時の制約も多いので、できれば避けた方がよいというのが本音です。

もし気になる物件が再建築不可物件の場合は、プロの視点でその物件を購入するべきかどうか判断し、アドバイスさせていただきます。ぜひCRAFTにご相談ください。また、ご希望の条件での戸建て探しからリノベーションまでワンストップでサポートいたします。

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