マンションの売り時はいつ？見極め5つのポイントと、2023年の状況

マンションを売却するなら「売り時」の見極めが大切です。実際、マンションの売却を検討してはいるものの、今が売り時なのかがわからずなかなか売却できずにいるという方も多いのではないでしょうか？

今回は、2023年が売り時にあたるのかどうかに触れながら、マンションの売り時の具体的な見極め方についてご紹介します。

マンションの売り時を正しく判断するには、売り時を見極めるためのポイントを把握しておくことが大切です。

具体的なポイントとしては、

・築年数
・税金
・時期
・タイミング
・ライフイベント

の、5つがあげられます。この5つのポイントを押さえておくことでマンションをいつ売却するべきかが明確に。

それぞれ詳しく解説していきます。

マンションの売り時に大きく影響する要素の一つが「築年数」です。マンションの資産価値は古くなればなるほど低下していくため、売却を決意したならなるべく早く売るのが鉄則です。

実際、築年数が変わることで以下のように売却価格も変化していきます。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」

新しいマンションは需要が高いので、高く売れるのはもちろん、買い手がつきやすくなります。一方、築30年を超えてくると、建物や物件の古さが目立つようになり買い手がつきづらくなります。

マンションを売却すると税金の支払いが発生することになりますが、この税金もマンションの売り時を見極める上でのポイントの一つになります。

マンションを売却するときに発生する税金はマンションの所有期間によって異なる仕組みになっていて、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく異なります。

マンションの所有期間：短期譲渡（5年以下） 税率：39.63%
マンションの所有期間：長期譲渡（5年超） 　　　　　税率：20.315%

短期譲渡と長期譲渡では税率に約2倍の差があるため、税額を抑えたいのであれば5年以上住んでから売却するべきだと言えます。5年以内で売却するのであれば、最高3000万円までを譲渡所得から控除できる「3000万円の特別控除」を活用するようにしてください。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

マンションを少しでも高値で売却したいのであれば、中古マンションのニーズが高まる時期に売りに出すことが重要になります。

12月〜1月の年末年始と7月〜8月の真夏は、マンションの売買件数が落ち込むというデータもあります。一方、新生活のスタートに備えて準備する期間である2月〜3月は一年で最もマンションが売れやすい時期とされています。時期だけが売れやすい要素になるわけではないので一概には言えませんが、知っておいて損はないでしょう。

また実際に売り出せるようになるまでに手続きなど含めて1ヶ月ほどかかるので、2月〜3月を狙うのであれば、1月ごろから準備を始めておくようにしましょう。

マンションを売却するにはタイミングも意識しなくてはいけません。

売りに出されているマンションが少ないとライバルも少なくなるので、買い手が見つかりやすくなりますし、希望の値段で売却できる可能性も高くなります。

また、マンションは10〜12年に一度の周期で外壁や共用部分の大掛かりな修繕を行いますが、大規模修繕の後はマンションの見た目が良くなり、購入側の心理的負担も減るので、大規模修繕の直後も売り時だと言えるでしょう。

ここまでは、売却できるかどうかや高値で売れるかどうかを意識したマンションの売り時の考え方について紹介してきましたが、

・結婚
・出産
・子どもの成長

などご自身のライフイベントも、マンションの売り時を考える上でのポイントの一つになります。

例えば、結婚や出産で家族が増えるのであれば、そのことを考慮してより広いマンションを選んだ方が生活しやすくなります。子どもが成長して学校に通うようになると通学のことも考慮して住み替えを検討しなくてはいけません。

また、定年による引退も大きなライフイベントの一つで、マンションの売り時を見極めるのに適したタイミングだと言えます。

2023年は絶好のマンションの売り時です。

そう言い切れる主な理由としては、以下の2点があげられます。

・中古マンションの売却相場が上がり続けている
・住宅ローンの金利が今後上昇する可能性がある

首都圏の中古マンションの成約単価はここ10年で2倍近くにまで跳ね上がっており、今後もこの傾向はしばらく続くものと考えられています。つまり、今はマンションを高値で売却するのにうってつけの状況だと言えるわけです。

また、住宅ローンの金利はここ30年で最も低い水準で推移していますが、メガバンクが固定金利を引き上げるなどの動きを見せており、今後も金利が上昇していくと考えられています。さらに金利が上昇していくとなると、今後はどんどんマンションを購入しづらい状況になっていくので、「今のうちに購入しておこう」という駆け込み需要が増えることが予想されます。

駆け込み需要が増えるとマンションも売却しやすくなりますし、高値で売れる可能性も高まるので、これらの条件が揃っている2023年は絶好の売り時だと言えるわけです。

こちらは、ライフイベントのタイミングを売り時と考えてマンションを売却し、買い替えに成功したSさまの事例です。

築3年の築浅のマンションにお住まいでしたが、お子さまが生まれるのをきっかけに「もっと広い家に住みたい」と感じるようになり、買い替えを決意。CRAFTがマンションの売却から物件探し、リノベーションまでをトータルでサポートしました。

既存のマンションは市場をしっかりとリサーチしたことで一切の値引き交渉なく、一週間ほどで売却することに成功。新しいマンションは贅沢に区分されているメゾネットタイプのものを購入。購入前にCRAFTが品質を徹底的にチェックしたことで、不安を感じることなく購入できたそうです。

リノベーションにより、子どもの見守りやすさを重視しつつも、趣味も楽しめる素敵な空間に仕上がっています。

マンションをなるべく高値で売却したいと考えているのであれば、売り時以外のポイントも押さえておかなくてはいけません。

マンションを売却する際の主なポイントとしては、以下の4点があげられます。

・なるべく早いタイミングで不動産会社に相談する
・売却が得意な不動産会社や実績のある不動産会社を選ぶ
・専用媒介契約を結んで積極的に売却に取り組んでもらう
・スムーズに売却できるよう準備しておく

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

正しいタイミングで売却したいのであればプロに相談するのが一番です。不動産会社はマンションを含む不動産売却のプロなので、市場の動きを加味しつつ、適切なタイミングで売却できるようサポートしてくれます。

自分で行えるリサーチには限度がありますし、自分で調べているうちに絶好の売り時を逃してしまう可能性もあるので、マンションを売却したいと思ったら、なるべく早いタイミングで不動産会社に相談し、売り時や売り方などについて色々とアドバイスしてもらいながら売却を進めるようにしましょう。

不動産売却の能力やサービスは不動産会社によって異なります。マンションを売却する際は、マンションの売却が得意な不動産会社やマンション売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶべきです。

CRAFTでは、マンションの購入を希望されている方にリノベーション後をイメージできるCGを作成し、そのイメージCGを含めながらご提案します。

リノベーション後をイメージできるようになると、購入希望者の物件購入に対するモチベーションが高まり、マンションが売れやすくなるのはもちろん、高値で売却しやすくなるのでおすすめです。

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マンションを売却する際に不動産と結ぶ契約方法には、「一般媒介」と「専任媒介」という2種類の契約方法があります。

一般媒介は複数の不動産会社にマンションの売却を任せる方法です。一方、専任媒介は一つの不動産会社にマンションの売却を一任する方法になりますが、おすすめなのは専任媒介です。

専任媒介で契約を結ぶと、不動産会社はより積極的にマンションの売却に取り組んでくれるようになり、売却が成立しやすくなるので、マンションを売却する際は専任媒介での契約を検討するようにしましょう。

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マンションを売り時で売却するには、売却をスムーズに進められるよう準備しておくことも大切です。準備に手間取り、売り時を逃してしまうのは絶対に避けなくてはいけません。

マンションの売却は上記の図の流れで進めていくことになりますが、売り主がやっておくべきことや準備しておくべきものもあります。

マンションを売却する際の流れについては以下の記事で詳しく解説しているので、こちらもあわせてチェックしてみてください。

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マンションの売り時は、

・築年数
・税金
・時期
・タイミング
・ライフイベント

などで見極めることができます。

「売却を検討しているものの、売り時がわからずなかなか売却できずにいる」という方は、今回紹介した内容を参考にしながら売り時を考えてみてください。

ただ、正しい売り時の見極めには知識や経験も必要になるので、マンションを売却することが決まったらなるべく早いタイミングで不動産会社に相談するのがおすすめです。

CRAFTでは、不動産の売却から物件のリサーチ、リノベーションまでトータルでサポートさせていただいておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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