「一生賃貸vs持ち家」老後はどちらがお得？ コストと暮らしのメリット・デメリットを徹底比較
住宅ローンを組む銀行を選ぶときには「絶対にしてはいけない3つの選び方」というものがあります。夢のマイホームは、一生に一度の大きな買い物。住宅ローンを組む銀行選びは、絶対に失敗したくないものです。
そこで今回は、絶対NGな銀行の選び方と住宅ローンを検討する際に使える銀行選びの手順を、簡単3ステップでご紹介します。
＊関連記事＊
（作成日2022.3.25 更新日2023.4.14）
目 次
住宅ローンが組める銀行の種類と特徴をおさらい
住宅ローンの銀行選びで失敗しないためには、まずは自分にいくつ選択肢があるのかを把握することが大事です。その選択肢となる「住宅ローンを組める銀行」は以下の3つに大別され、3つの銀行はそれぞれ得意・不得意を持ちあわせています。
自分にあった銀行を選びたいなら、まずは「相手」を知ることから。
● メガバンク
三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行の3銀行は「3大メガバンク」とよばれています。店舗の数が多く、駅や街中で目にする機会も多いため、幅広く認知されています。
〈特徴〉
- スピーディーなローン審査（点数制を採用）
- 金利が低め
- 倒産リスクが少ない（メガバンクならでは）
- 店舗が多く、対面で相談しやすい
● 地方銀行や信用金庫
メガバンクに比べて、地方銀行や信用金庫は店舗のある地域が限定されます。それを逆手にとって「地域密着型」銀行ならではの強みを発揮しています。
〈特徴〉
- ローン審査が通りやすい
- 金利がやや高め
- 柔軟な対応（地域密着型銀行の強み）
- 対面で相談しやすい
●その他の金融機関
その他の金融機関としては、JAやネット銀行などがあげられます。
JAは営利目的の組織ではなく組合員の生活の向上を目的としている組織なので、住宅ローンを利用するには組合員になる必要がありますが、温かみのある対応や安心感を得られるという独自のメリットがあります。
そして、近年人気が高まってきているのがネット銀行です。ネット銀行には、わずらわしい銀行手続きのすべてをインターネット上で完結させられるというメリットがあります。また、店舗を持たないことで人件費を抑制し、これまで紹介してきた金融機関の中でもっとも低い金利を実現している点も非常に魅力的です。
〈JAの特徴〉
- 非営利の組織ならではの温かさや安心感がある
- 住宅ローンを利用するには組合員になる必要がある
〈ネット銀行の特徴〉
- 金利がもっとも低い
- パソコン・スマホでいつでも手続き可能
- ローン審査がややきびしめ、やや長め
- 実際の店舗がないため、対面の相談ができない
●住宅金融支援機構
住宅金融支援機構は、独立行政法人で、民間の金融機関と提携して「フラット35」を提供しています。
金利や手数料は提携している金融機関によって異なりますが、金利が固定されているので、返済額が変動しないという安心感があります。金利上昇によるリスクを避けたいのであればフラット35を選ぶべきだと言えるでしょう。
〈特徴〉
- 金利が固定されるので毎月の返済額が変動しない
- 民間の金融機関とは異なる審査基準をもっている
- 変動金利の住宅ローンに比べると金利が高く設定されている
- 物件性能に関する条件を満たしている必要がある
住宅ローンを組む銀行の「絶対NG」な選び方3つ
すこしだけ銀行の知識をかじっただけでは、自分にあった銀行はそうそう見つからないもの。でも「絶対NGな銀行の選び方」さえ理解してしまえば、住宅ローンの銀行選びは意外にもすぐ終わります。
〈1〉金利だけで選ぶ
金利だけで銀行を選ぶのは、絶対NGです。
住宅ローンの金利タイプが決まるやいなや、各銀行の金利表とにらめっこするのはもうやめましょう。たとえ金利が低くても、本当の意味でその銀行の「住宅ローン」が安いとは限りません。
住宅ローンの返済は、住宅ローンそのものにくわえて、
- 保証料
- 手数料
- 保険料
などの「諸費用」が上乗せされます。金利と同じく「諸費用」は各銀行でバラツキが見られます。
銀行選びにおける勝利の方程式は〈金利＋諸費用＝住宅ローン〉です。
〈2〉銀行のネームバリューで選ぶ
ネームバリューだけで銀行を選ぶのは、絶対にNGです。
「有名なあの銀行で、住宅ローンを組みました」こんなセリフはよく耳にします。ネームバリューのある銀行で「とりあえす」住宅ローンを組むのは、外見だけで結婚相手を決めたのと同じこと。つまり、非常にキケンです。
また、住宅ローンとの付き合いは、30年以上の長いものになるケースも考えられます。たとえば、返済中になにかあっても、支払ったお金は手元に戻ることはありません。人も銀行も中身が大事というわけですね。
〈3〉1回のローン審査だけで選ぶ
「1回のローン審査だけで銀行を選ぶのは絶対にNG」とは言いませんが、できるだけ避けましょう。
ローン審査では、だれにでも万が一の審査落ちや減額承認などのリスクがあります。こういうリスクを避けるため、またよりメリットの大きい商品をしっかりと検討するために、余裕があれば2〜3の銀行へ審査を申し込むのがベターです。
銀行だって十人十色。複数銀行でのローン審査は、最適な銀行探しの定石です。
住宅ローンを組む銀行を選ぶときに意識したい6つのポイント
住宅ローンを組む銀行を選ぶときに意識するべき主なポイントとしては、
- 金利のタイプ
- 銀行の種類
- 返済方法
- 諸費用
- 団信生命保険の内容
- サービスや特典
の、6つがあげられます。
それぞれ詳しく解説していきます。
金利のタイプ
住宅ローンの金利タイプは「固定金利」「変動金利」の2つがあり、変動金利はさらにこまかく2つのタイプに分かれます。
〈固定金利タイプ〉
- 全期間固定型
〈変動金利タイプ〉
- 固定期間選択型
- 変動型
まずは、家族のライフプランをしっかり考えること。次に「将来、ローン返済額が変動するリスクをどう捉えるか」が、金利タイプ選びのカギになります。
銀行の種類
先述したとおり、住宅ローンを借り入れできる金融機関には、
- メガバンク
- 地方銀行
- 信用金庫
- JA
- ネット銀行
- 住宅金融支援機構
など、いくつか種類があります。
それぞれの金融機関によって特徴が異なりますし、メリット・デメリットも異なるので、特徴やメリット・デメリットを比較した上で、より最適だと思われる金融機関で借り入れを行うようにしましょう。
返済方法
住宅ローンの返済方法は、2つの方法があります。
〈住宅ローンの返済方法〉
- 元利均等返済
- 元金均等返済
「保守派」のかたは、1の「元利均等返済」がおすすめ。借入期間を通して、毎月の返済額を一定にできます。
「節約派」のかたは、2の「元金均等返済」がおすすめ。返済当初は返済額が多くなりますが、その後の返済額は徐々に減少。1の「元利金等返済」よりも総返済額を少なくできます。
諸費用
ローン金利に対して「諸費用」は目立たない存在です。主な内訳は、次のとおり。
- 保証料
- 事務手数料
- 印紙税
- 登記費用（土地・建物）
ローン金利は0.01%の差でもしっかりと比較するのに、実は多くの人が「諸費用」の比較はあいまいです。目立たない存在だからこそ、細心の注意を払うべき。
特に「保証料」は銀行による金額差が出やすいので、かならずチェックしましょう。
団体信用生命保険の内容
住宅ローンを組む銀行を選ぶ際は、団体信用生命保険の内容にも注目する必要があります。
「団信」とも呼ばれる団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が死亡したり重度の障害をおってローンを返済するのが難しくなってしまったときに、ローンの残りを保険金でまかなう仕組みです。
団信の保証内容は利用する金融機関によって異なるので、保証の条件や内容のチェックは必須になります。また、団信の保証内容が充実している住宅ローンは金利が高く設定されている傾向にあるので、保証内容と金利が釣り合っているかどうかにも注目するようにしてください。
サービスや特典
住宅ローンを提供している金融機関の中には、ローンを利用するユーザーに対してサービスや特典を用意しているところもあります。
主なサービスや特典としては、
- ポイントサービス
- 優待サービス
- 割引サービス
などがあげられます。
サービスや特典を重視して選ぶのは避けるべきですが、同じ内容でサービスや特典が充実している住宅ローンがあるのであれば、そちらを選ぶべきだと言えるでしょう。
優先度は高くありませんが、確認しておいて損はありませんので、住宅ローンを組む銀行を選ぶ際は意識しておくようにしましょう。
銀行で住宅ローンを借り入れるときの手順を3ステップで紹介
実際に銀行で住宅ローンを組むときは、
- 金利のタイプを決める
- 借入先を決める
- 審査を受ける
という3つのステップで進めていきます。
先述した情報を元に金利のタイプを選び、返済方法や諸費用、団体信用生命保険の有無や保証内容を比較しながら借入先を決定します。その後は、審査を受け、審査に通れば借り入れ完了です。
利用するローン選びは、「住宅ローンを組む銀行の「絶対NG」な選び方3つ」の内容も参考にしながら行うようにしてください。
中古物件購入時しか使えないテクニック
住宅ローンは、中古物件購入時にも活用できるのをご存じでしょうか。中古物件の購入時には、セットでリノベーションすることも多いはず。そんな時にしか使えない〈テクニック〉があるんです。
〈テクニック〉リノベーション資金もいっしょに借りよう
中古物件購入時のリノベーション資金は、低金利の住宅ローンと同時に借りるとお得です。
近年、住宅ローンの変動金利は1%を切っています。しかし、リノベーション資金が住宅ローンと同時に借入可能なことは、あまり知られていません。
別々にローンを組むともちろん手続きも2倍。さらに金利が1%を切る数字なら、リノベーション資金を一緒に借りない手はないでしょう。とはいえ「〈物件購入費用＋リノベーション費用〉をまとめて借り入れる」を実現するには、計画的に進めていくことが必須。〈CRAFT ONE〉では、とっつきにくい「住宅ローンと資金計画のすすめかた」についても〈住宅ローンと資金計画のすすめ方。〈CRAFT ONE〉でしっかりリード〉でわかりやすくまとめています。
〈注意〉リフォームローンの金利は高め
「先に家を買って、リノベーション費用は後からリフォームローンで借りればいい」と考える方もいますが、リフォームローンの金利は、1%前後から高いものだと10%を超えるものも。また「担保型」と「無担保型」の2種類があり、どちらも金額面のリスクがあるので注意が必要です。
〈担保型のリスク〉
- 担保審査の費用が高い（金利は低い）
〈無担保型のリスク〉
- 借入可能な金額が少ない（無担保で借入可能）
- 〈メリット〉住宅ローンの変動金利なら1%を下回る
まだこれから家を買う段階で、ローンの借入先を選べるなら断然「住宅ローン」をおすすめします。繰り返しますが、そのためには物件購入とリノベーション計画を同時に進めることが大切です。ぜひ〈CRAFT ONE〉にご相談ください。
〈まとめ〉未来を見据えたお手伝いを、ぜひ〈CRAFT ONE〉で
今回は、住宅ローンを組む銀行の絶対NGな選び方や銀行選びの手順、そして中古物件購入のテクニックをご紹介しました。
住宅ローンは「借りたら終わり」ではありません。借り換えや繰上げ返済など、借り入れ後もやることは盛りだくさん。さらに将来的には、お住まいのリノベーションも必要になってきます。
住宅ローンを組む銀行を選ぶときには、家族のライフプランとともに将来住まいにかかるお金まで、トータル的に計画することが大事。〈CRAFT ONE〉なら、プロの不動産コンサルタントが住宅ローンからその後のリノベーションまで「未来を見据えたお手伝い」をいたします。
もちろん住宅ローンについても、みなさまのライフプランや資産に合わせて最適な金融機関をご紹介いたします。住宅ローンの銀行探しから、リノベーションまで〈CRAFT ONE〉に安心してお任せください。
＊関連記事＊
