マンション購入前に知らなきゃ損する？ 3つの大事な節税対策

〈マンション購入で節税対策：1〉住宅ローン減税

マンション購入で、多くの人が利用する「住宅ローン」。「住宅ローンを組めば税金が安くなるらしい」という知識から一歩前進するために、「住宅ローン減税」についてひとつずつ整理していきましょう。

〈住宅ローン控除の仕組み〉

住宅ローン減税の正式名称は「住宅借入金等特別控除」。こう聞くと少しとっつきにくい印象を受けますが、住宅ローン減税の仕組みはいたってシンプルです。

• マンションを購入した翌年に「確定申告」をする
• 「所得税」や「住民税」から減税（控除）される

「確定申告は未経験」という方も多いと思いますが、住宅ローン控除だけの申告であれば準備にそこまで時間はかかりません。

〈5つの適用条件〉

住宅ローン減税を受けるには、5つの条件をクリアしなければなりません。

• 購入したマンションに自ら居住している
• 返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいる
• 床面積が50平方メートル以上ある（合計所得金額1,000万円以下の場合、40平方メートル以上50平方メートル以下でも適用可能）
• マンション取得後6ヶ月以内に入居し、その年の12/31まで入居している
• 親族・知人からの借り入れをしていない

これら5つの条件をクリアした上で、マンション購入の翌年に確定申告が必要です。特に注意したいのが「繰上返済」です。繰上返済により、当初予定していた返済期間が10年未満になった場合も、その時点で住宅ローン減税が適用不可となります。

〈住宅ローン控除額と適用期間〉

2022年1月1日以降に住宅の取得や居住を開始した方の住宅ローン減税は、次のとおりです。

住宅ローン控除額

• 住宅ローンの年末残高×0.7%

適用期間

• マンション入居から13年間

なお、2022年1月1日以前からすでに住宅ローン減税の適用を受けている方は、0.7%ではなく1%の控除額が適用されます。

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〈マンション購入で節税対策：2〉相続税

マンションなどの資産を相続する際に「相続税が課せられる」ことはご存じの方も多いはず。でも「マンション購入で相続税対策ができる」ことはどうでしょうか。

〈現金で相続するよりマンション購入の方がおトク〉

現金で相続するより、マンションを購入して不動産を相続した方が、相続税はおトクになります。

マンションなどの不動産における相続税は「不動産評価額」をもとに計算され、その額は時価のおよそ70%。つまり、1億円のマンションを相続する場合、課税対象となる不動産評価額は7,000万円になります。

• 1億円のマンション×70%＝7,000万円（不動産評価額）

現金1億円を相続する場合の課税対象は、当然のことながら「1億円」なので、1億円のマンションを購入した方が「3,000万円分」の課税対象がおトクです。

相続方法	金額	課税対象
現金	1億円	1億円
マンション	1億円	7,000万円 （3,000万円分おトク）

ようするに「現金はマンションなどの不動産に変えたほうが相続税対策になる」ということです。

〈不動産における相続税の計算方法〉

マンションなどの不動産における相続税の計算は、これだけでは終わりません。ここから不動産における相続税の計算では、次の3つがポイントになってきます。

• 基礎控除額
• 相続税評価額（土地）
• 相続税評価額（建物）

それぞれ計算方法が異なるので、分けて解説していきます。

基礎控除額

マンションに代表する不動産の相続では、相続税から無条件で差し引ける「基礎控除額」というものがあります。確定申告における、所得税や住民税などの「基礎控除」同様のイメージです。

不動産の相続にあたる「基礎控除額」は、次の計算方法で算出します。

• 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

基礎控除額は3,000万円を超える大きな金額になるため、実際の相続では相続税が発生しない（相続税：0円）ケースもあります。

相続税評価額（土地）

一般的に、不動産における相続税の計算では、土地と建物を分けて「相続税評価額」を算出します。

「相続税評価額（土地）」は、主に「路線価」を基準に計算され「路線価」は土地の購入価格に対しおよそ70〜80%となります。現金による相続と比較した場合、20〜30%ほどおトクになる計算です。

相続税評価額（建物）

一方の「相続税評価額（建物）」における計算では、「固定資産税評価額」が用いられます。固定資産税評価額は、マンション購入金額の50%程度まで下がります。こちらも現金による相続と比較した場合、50%前後おトクになります。

〈賃貸に出せばさらに節税も〉

マンションを賃貸に出した場合は、相続税をさらに節税できます。これは、マンションを賃貸に出した場合、土地・建物それぞれの「相続税評価額」の計算方法が変更になるためです。

なお、マンションを賃貸に出した場合には、以下2つの注意点があります。

• 条件によって、相続税評価額（土地）が減額されることがある
• マンション購入で住宅ローンを利用している場合、賃貸に出せない（銀行への契約違反）

購入したマンションを賃貸に出すのなら、リノベーションで設備やデザイン性を一新しイメージアップすることで、より借り手がスムーズに見つかりやすくなります。購入したマンションは安易に賃貸に出さず、事前に不動産のプロに相談しましょう。

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〈マンション購入で節税対策：3〉所得税

自分が生活するのではなく「経営目的」でマンションを購入した場合には、所得税対策も有効です。

〈マンション経営の費用を経費にする〉

マンション経営で得た利益には「所得税」が課せられます。「所得税」は毎年の確定申告で算出され、利益から経費を差し引いた金額が〈課税所得額〉となります。

• マンション経営で得た利益 ー 経費 ＝ 所得税の〈課税所得額〉

つまり、所得税の節税を考える際には「いかに〈課税所得額〉を少なくするか」がポイントになります。そのためには、マンション経営にかかる費用の中で「経費」として計上できるものを把握することが大事です。

確定申告時に「経費」として計上できるものは、次のような「マンション経営に必要な費用」になります。

• 管理費
• 修繕積立金
• リフォーム／メンテナンス費用
• 保険料
• 各種税金

いずれも、マンション経営に「必要な費用」であることに注目しましょう。

〈減価償却による損益通算をする〉

確定申告の際、マンションの購入代金を「減価償却費」として計上することで所得税の節税につながります。

「減価償却費」とは、マンションなど高額な資産の購入代金を、数年に分けて経費として計上することをいいます。たとえば、マンション購入の翌年以降など実際の支出がない年でも、確定申告時に「経費」として計上できることが大きな特徴です。

マンション経営にあたっては、マンション自体の購入代金は大きな出費のため、1年単位では赤字が出やすくなります。しかし、不動産所得の赤字分を減価償却費による「損益通算」で給与所得と相殺すれば、給与所得が減るため結果として所得税の節税が可能です。

特に、会社員でマンションを経営している方なら、減価償却費で節税しない手はありません。

〈確定申告で青色申告をする〉

確定申告をする際は、ぜひ節税効果の高い「青色申告」を活用しましょう。確定申告では、税制上の「優遇措置」が異なる2つの申告方法があり、青色申告でないものは自動的に白色申告となります。

申請方法	税制上の優遇措置
白色申告	ー
青色申告	最大65万円

青色申告は、白色申告に比べて適用条件や提出書類などが詳細にわたるため、あらかじめ諸条件を確認しておきましょう。

〈注意〉節税目的でマンションを購入するリスク

節税効果を期待できる反面、マンションの購入はリスクも伴います。リスクヘッジは、マンション購入における必須条件です。

〈1〉デッドクロス発生のリスク

「減価償却費による損益通算」を活用した節税目的でのマンション購入では、「デッドクロス発生のリスク」に注意が必要です。不動産投資における「デッドリスク」とは、ローン返済額が減価償却費を上回ってしまう状態のことをいい、減価償却期間の終了後に発生する可能性が高くなります。

減価償却期間中は、前述の通り「減価償却費による損益通算」を活用した節税効果が見込めるため、手元にお金が残ります。しかし、減価償却期間が終わり帳簿上の利益が増えてしまうと、その分所得税も増えてしまうため、デッドクロス発生の危険が高まります。

なお、デッドクロスの回避には、2つの方法があります。

• 減価償却可能な新規不動産物件の購入
• デッドクロス発生前に物件を売却

「減価償却費による損益通算」の節税には、デッドクロス発生の見極めが大事です。

〈2〉マンション経営リスク

経営目的のマンション購入においては、次のようなリスクが伴います。

• 金利の上昇による、住宅ローン負担の増大
• 空室や家賃下落による、不動産収入の低下
• マンションの経年劣化による、管理費・修繕費の上昇

一般的に、マンションの耐久性は120〜150年といわれており、マンションオーナーはこの長期間にわたるマンション経営の中で起こり得る、さまざまなことに対するリスクヘッジがもとめられます。

〈まとめ〉マンション購入の節税対策は〈CRAFT ONE〉に聞いてみよう

今回は、マンション購入前に知らなきゃ損する3つの大事な節税対策と、マンション購入のリスクをご紹介しました。

マンションの購入では、目的別にさまざまな節税対策を活用できます。しかし、長寿命と銘打つマンションの節税には、取り返しのつかないリスクも存在します。

マンション購入の節税対策は、専門的な知識も必要になるため、プロに相談するのがおすすめです。〈CRAFT ONE〉なら、プロの不動産コンサルタントが二人三脚で節税対策をサポートします。マンション購入の節税対策なら、まずは〈CRAFT ONE〉に聞いてみましょう。

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