50代でのマンション購入のコツ！退職金での一括購入を避けるべき理由とは？
ライフスタイルの変化などによって発生するマンションの売却。マンションの売却では、やるべきことが多く、売主さま側にも費用の負担が発生するため、売却時の流れや売却時に発生する費用についてしっかりと把握しておかなくてはいけません。マンションを売却する際の流れや売却する際にかかる費用・税金、売却する際の注意点などについて詳しく紹介していきます。
目 次
マンション売却の流れと期間
マンションの売却は、以下の流れで進めていきます。
マンションの売却ではさまざまな書類が必要になります。マンションを売却することが決まったら、
- 本人確認証明書
- 権利証（または登記識別情報）
- 物件の間取りがわかる見取り図
など、必要な書類を準備しておきましょう。書類を準備している間にマンションの査定も依頼しておくと、より効率的に進められるのでおすすめです。
査定の結果が出たら、マンションの売却活動を任せる業者を選んで売買契約を締結します。見学対応時は不動産会社の担当も同席しますが、ご自身でも掃除や片付けを心がけてイメージをよくすることも大切です。購入希望者が見つかったら、売買契約を締結して物件を引渡します。また、マンションを売却することで利益が発生した場合は確定申告が必要になるので、忘れずに行うようにしましょう。
これらすべての工程が完了するまでには、4ヶ月〜半年ほどかかります。売却活動をスタートさせるまでにやるべきことも多いので、マンションを売却することが決まったら、なるべく早いタイミングで売却の準備を始めるようにしましょう。
不動産を売却するときの「一般媒介」と「専任媒介」の違い
不動産の売却は不動産会社にサポートしてもらいながら進めるのが一般的ですが、そのときに把握しておきたいのが「一般媒介」と「専任媒介」について。
一般媒介の特徴
物件の売却を複数の不動産会社に任せる方法です。
「特定の不動産会社だけに任せるのは不安…」というときに効果を発揮してくれる一般媒介ですが、一般媒介で契約を結ぶと、不動産会社としてはどうしても「本命」ではなく「その他大勢」として扱われている気分になるので、売却活動に積極的に取り組んでくれない可能性があります。
他社で売却が成立してしまうと取り分がゼロになるため、広告を出稿するなど意欲的に対応してくれない可能性が高いわけです。
専任媒介の特徴
不動産の売却活動を特定の不動産会社に一任する方法です。
一社に任せることになるので、一般媒介と比べて不動産会社選びが重要になりますが、「あなたのところにすべてお任せします」という意図での契約になるので、任された不動産会社は積極的に売却活動に取り組んでくれます。
マンションを売却する際、一般媒介と専任媒介のどちらで売却を進めるべきかは以下のページで詳しく解説しているので、こちらも参考にしてみてください。
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マンション売却時にかかる費用・税金
マンションを売却する上で意外と見落としてしまいがちなのが、売却したときにかかる費用や税金について。マンションは売却額が高額になりやすい分、売却時にかかる費用や税金も結構な金額になるので、売却時にどういった費用・税金が発生するのかしっかりと把握しておかなくてはいけません。
マンションの売却時にかかる主な費用・税金の種類と概要は以下のとおりです。
| 費用・税金 | 概要 |
| 仲介手数料 | 物件の売買を成立してくれた不動産会社に支払う手数料 上限は、（物件の売買価格×3～5％＋2～6万円）＋消費税 |
| 印紙代 | 不動産の売買契約書は課税文書なので印紙代がかかる 印紙代は売却する物件の金額によって異なる 例えば、3,000万円で売買が成立した場合、買主さま用の契約書と売主さま用の契約書、2枚分の印紙代として2万円かかる |
| 登記費用 | 不動産登記にかかる費用 登録免許税としては数十万円ほどかかる 売主さまが負担する登記費用としては、 ・抵当権抹消登記 ・住所変更登記・氏名変更登記 などがあり、司法書士に登記を依頼すると、それぞれ1万円ほどの費用がかかる |
| 譲渡所得税 | 土地や建物を売買したときの利益に対する税金 5年以上所有していたマンションの税率は20.315% 購入して5年以内に売却するときの税率は39.63% |
マンション売却の注意点
実際にマンションの売却をスタートさせる場合、以下の8点に注意しながら売却活動を進めていくようにしなくてはいけません。
- 最適なタイミングで売却する
- 適切な価格を設定する
- 不動産会社選びは慎重に行う
- 担当者とは積極的にコミュニケーションをとるようにする
- 住宅ローンの審査が通るまで安心しない
- 告知は正確に行う
- 売却後は引っ越しを速やかに行う
- 手元に残るお金を明確にしておく
これらを意識せずに売却を進めると失敗や後悔につながってしまいかねませんので注意しましょう。
それぞれ詳しく解説していきます。
1.ベストタイミングで売却する
マンションは需要が高まっているときほど売れやすくなりますし、高値で売却しやすくなります。
マンションの価格が高騰している今は売却に適しているタイミングだと言えますが、4月の新生活に向けてマンションの購入を検討するお宅が増える2〜3月の時期は、更に需要が高くなるので、この時期の売却がおすすめです。
ここまで解説してきたとおり、マンションの売却には時間がかかるので、最適な時期に売却したいと考えるのであれば、10〜12月ごろから売却の準備を始めるようにしましょう。
その他マンションを高値で売却する上で押さえておきたいポイントについては以下の記事で詳しく解説しているので、こちらも参考にしてみてください
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「マンションを売るつもりで買う人必見！高く売れる物件を見極める9つのポイント」
2.ちょうどよい価格を設定する
マンションの売却は、ちょうどよい塩梅の価格で売りに出すことがとても重要になります。いくら魅力的な物件でも、売却価格を相場よりも高く設定しすぎてしまうと買い手がつきにくくなるので注意してください。
マンションの売却では、長期間売れ残ってしまうのが最悪のパターンだと言えるので、そうなってしまわないよう、似ている物件の相場をリサーチして適切な価格で売りに出すようにしなくてはいけません。
また、買主さまの中には価格を交渉してくる方もいるので、いくらまでなら値引き交渉に応じられるか決めておくことも大切です。売却時に発生する費用や税金、ローンの残債などを考慮しながら、最低売却価格を設定しておくようにしましょう。
3.不動産会社選びは慎重に行う
マンションの売却は「サポート役の不動産業者選びで決まる」と言っても過言ではありません。
- マンション売却の実績
- 査定額
- 担当者との相性
などをチェックし、最適な不動産会社にサポートしてもらうようにしましょう。
また、「確実に売却してくれるかどうか」も重要なポイントになります。リノベーションを前提に提案するなど購入希望者のモチベーションを高めるなど他社にはない戦略があるかどうかを注目しながら選ぶようにしてください。
実際に不動産会社と契約を締結する際は、先ほど紹介した「一般媒介」と「専任媒介」のどちらで契約するかも意識するようにしましょう。
マンションを売却する際の不動産選びについては以下の記事が参考になるのでチェックしてみてください。
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「マンションを高く売る方法とは？不動産会社選びがその命運を分ける！」
4.担当者とは積極的にコミュニケーションをとるようにする
実際に物件の売却活動がスタートしたら、担当者とはこまめに連絡を取り合い、積極的にコミュニケーショをとるようにしましょう。
複数の不動産会社にサポートを依頼する一般媒介の場合、こちらから連絡せずコミュニケーションが希薄になってしまうと、物件の売却を後回しにされてしまいかねません。進捗はもちろん、問い合わせの状況や周辺マンションの売り出し状況などについて積極的に質問するようにしてください。
「仕事やプライベートが忙しくて担当者とコミュニケーションを取ってる時間がない」という方は、一般媒介ではなく専任媒介を利用するようにしましょう。
5.住宅ローンの審査が通るまで安心しない
マンションの売却を希望される売主さまの中には、買主さまが見つかった段階で安心して手付金を使ってしまう方もいます。ただ、買主さまの与信次第では住宅ローンの審査に通らず、購入が破断になってしまう可能性もあるので、住宅ローンの審査が通るまでは安心できません。
マンションの買い替えなどによる出費でつい手付金を使いたくなってしまう気持ちもわからなくはありませんが、住宅ローンの審査が完了するまでは使わないようにしてください。
6.告知は正確に行う
売却する予定のマンションの設備に何かしらの不具合が見られる場合、その告知は正確に行うようにしてください。設備に劣化や不具合があると売却に影響が出てしまう可能性があるため、つい隠したくなるかもしれませんが、告知を正確に行わなかったことで買主さまとの間でトラブルに発展してしまうケースも少なくありません。
そういったトラブルを避けるためにも、物件の状態や設備に関する告知は正確に行うようにしましょう。
7.売却後は引っ越しを速やかに行う
物件の売却後の引っ越しが引き渡し期限までに完了せず、期限までに物件を引き渡すことができないというのも、マンションの売主さまと買主さまの間で発生しやすいトラブルの一つです。
住み替え先の物件の購入や賃貸契約、引越し業者の手配などは余裕を持って進めるようにしてください。
8.手元に残るお金を明確にしておく
先述したとおり、マンションの売却にはさまざまな費用がかかります。売却額がまるまる入ってくるわけではありません。
発生する費用や税金をしっかりと把握し、手元にいくら残るか明確にしておくようにしましょう。
リノベーション前提の売却なら、売れやすい？
マンションの代表的な売却方法の一つに不動産ポータルサイトに物件の情報を登録するという方法がありますが、それだと物件情報が埋もれてしまい、なかなか買主さまの目に届きません。
〈CRAFT ONE〉では、物件ごとにオリジナルのページを作成してSNSで配信するなど、より多くの買主さまを集めるための施策を積極的におこなっています。
また、買主さまに物件について説明する際、リノベーション後のCGを交えながら説明・提案しています。中古マンションの買主さまは物件購入後に何かしらのリノベーションを行う可能性が高いという特徴がありますが、CGをあわせて提示することでリノベーション後のイメージができ、「こんな素敵な空間になるなら…」と購入につながりやすくなるわけです。
〈CRAFT ONE〉では、これらの施策によって売主さまと買主さまが100%満足のできるお取引を実現できるよう、全力でサポートしています。
マンションを売却してもローンが残ってしまうときの対処法
既存のマンションを売却して新しいマンションや戸建てに住み替える際、既存のマンションを売却してもローンが残ってしまうことがあります。その場合は、今住んでいる住宅のローンの残債分と新居の購入金額分をまとめて借りられる「住み替えローン」を活用しましょう。
住み替えローンについては以下のページにより詳しくまとめられているので、こちらもチェックしてみてください。
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「住み替えローンとは？ 仕組みからおすすめの商品までわかりやすく解説！」
〈まとめ〉流れを把握してマンションの売却をスムーズに進めよう
マンションの売却は時間も手間もかかります。「見立てがあまく、計画通りに進められなかった…」というケースも少なくありません。
そうなってしまわないためにも、売却時の流れと売却する際の注意点をきちんと把握し、スムーズに売却できるようしっかり準備しておくようにしましょう。
〈CRAFT ONE〉では、「マンションを売却するのが初めて」という方でも安心して売却できるよう、全力でサポートいたします。また、マンションを売却するという目的を果たせるよう、自社のSNSで情報を発信したり、買主さまに対してリノベーション後の住宅をイメージできるCGを提示するなど、売却につながる施策も積極的に行っています。
マンションの売却をお考えの方は、ぜひ〈CRAFT ONE〉にご相談ください。
