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中古物件購入時の具体的な流れは?物件選びの注意点も解説

「新築は高いから中古物件を買おうかな」このように考える人も多いのではないでしょうか?

新築と中古では、購入時の流れが若干異なります。購入後に後悔しないためにも、事前にどういった流れで購入するのか理解しておくことはとても大切! そこで今回は中古物件を購入する際の具体的な流れと物件選びの注意点をご紹介します。ぜひ参考にしてください。

中古物件を購入する流れ

「物件を探して、内見して、契約して。ローンも組まないと…」と、物件購入時の流れをぼんやりとしか理解していない人もいるのではないでしょうか?

ここではまず、購入時の流れを1つずつ確認します。中古物件ならではのポイントもあるのでぜひチェックしてください。

物件の条件を整理する

中古物件購入にあたっては、どういった物件が欲しいのか条件を整理しましょう。例えば、どのエリアに住みたいのか、どのくらいの予算を用意しているのか、広さはどのくらいなのか、などさまざまです。中古物件の場合、築年数もチェックする必要があります。

自分の中で絶対に譲れない条件がある方も多いはずなので、条件を整理しておきましょう。

物件探し

条件が定まったら、実際に物件を探しましょう。物件は、インターネットを使って探せるほか、不動産会社に相談することも可能です。不動産ポータルサイトなど見てある程度の市場感を知ったうえで、不動産に相談するとスムーズでしょう。リノベーション前提なら、物件紹介からワンストップで行っているリノベーション会社がオススメです。

内見

気になる物件は実際に内見しましょう。あくまでも内見であるため、見てみて「思ったのと違うな…」となれば断っても構いません。物件を見ることでわかることもあるため、積極的に内見することをおすすめします!〈CRAFT ONE〉では不動産のプロと設計のプロが内見に同行し、第三者的な立場からアドバイスします。気になる点は自分の目でチェックしつつ、プロに質問してみてください。

資金計画を立てる

内見と並行して、自身の資産にあった資金計画を立てていきましょう。もし住宅ローンの利用を検討している場合は、この段階で金融機関による事前審査を受けてください。事前審査では、収入や勤続年数などがチェックされ、いくら借りられるのか目安がわかります。そのため、どのくらいの物件であれば購入できるのか把握することができます。
もしリノベーションを考えている場合は、リノベーション費用と物件費用のバランスを考えておきましょう。

購入を申し込み契約を結ぶ

「これだ!」と思う物件が見つかったら、早めに申し込みを行い、売買契約を結びましょう。良い物件はすぐに売れてしまうため、買い付け申し込みはスピーディーにすることが大切です。
中古物件は、個人間で売買されることもありますが、不動産会社が仲介しているケースが多いため、不動産会社に購入の意思を伝えてください。
また、売買契約を結ぶ際は「重要事項説明書類」をしっかりと確認することも大切です。重要事項説明書類はその名の通り物件購入にあたって重要な内容書類のことです。契約後のトラブルを避けるためにも、隅々まで確認しましょう。

住宅ローンの申し込み

住宅ローンを使用する場合は、申し込みを行いましょう。正式に住宅ローンを申し込むとなると、先述の事前審査よりも審査が厳しく、審査期間もある程度かかります。審査をクリアすれば、無事住宅ローンの契約を結ぶことができますよ。

物件の引渡し

ここまで済んだら、後は残金を支払い、物件を引き渡してもらうだけです。物件を引き渡してもらったら、引越し・入居ができます。

(リノベーションをする場合)プランニング

中古物件の場合、物件のリノベーションを行うこともあります。その場合は、物件を決めた段階で、すぐにプランニングをスタートすることが大切です。リノベーションは原則として物件の引き渡し後に行われますが、売主の許可が取れれば、それよりも前に、リノベーション会社に物件をチェックしてもらうこともできます。そのため、場合によっては、物件引渡し前の段階でプランニングを完了させることもできるでしょう。
また、物件購入とリノベーションが同時進行なら経済面でのメリットもあります。物件費用とリノベーション費用をまとめて、低金利の住宅ローンで借り入れやすくなるからです。

工事(中間検査/完了検査)

プランニングが完了すれば、実際に工事が行われます。工事の際は、近隣住民や管理組合などに挨拶し、工事日程を伝えておくことでトラブルを回避できるため安心です。
また、工事の際は中間検査と完了検査も行われることも覚えておきましょう。中間検査とは文字通り工事の中間に検査を行うことです。また、完了検査は工事が終わり、図面や見積もり通りに工事が行われたかどうか確認します。

引渡し

リノベーション工事完了後、完了検査を経て問題なければ物件の引き渡しです。引渡しの後は、設計費用や工事費用など事前に支払っている項目以外の精算を行います。

中古物件を購入するメリット・デメリット

この記事を読んでいる人の中には「中古物件って実際どうなの?」と思っている人もいるのではないでしょうか。そこでここでは改めて中古物件のメリットとデメリットをご紹介します。特徴を整理したうえで物件探しの参考にしてください。

メリット

中古物件の1番のメリットは、新築物件と比べて価格が安いことです。新築物件だと、立地や間取りなど理想の条件を満たしている物件を探すと非常に高額で手が出せないケースも少なくないでしょう。一方で、中古物件であれば、同じ条件の物件が比較的安い金額で購入可能です。

また、中古物件は自分が住んだときのイメージをしやすい点も特徴です。新築物件の中には、建設工事中で内見ができないケースもありますが、中古物件はすでに物件が建てられているため内見による確認が行えます。実際に部屋の中を見ないとわからない部分もあるため、この点も中古物件の大きな特徴だといえます。

デメリット

中古物件のデメリットとしては、設備が劣化している可能性があることです。中古物件であるため、どうしても設備は古くなってしまいますが、中にはかなり傷んでいて使えなくなっているケースもあります。

そのような場合はリフォームを行うのですが、リフォーム工事が高額になり、物件の購入費用と合わせると新築物件並みの出費になる可能性もあるでしょう。そのため、中古物件購入にあたっては、リフォームが必要かどうか、必要な場合はどのくらいの費用がかかりそうなのかチェックしておくことをおすすめします。

中古物件を購入する際の注意点

中古物件を購入する際にはいくつかの点に注意しなければなりません。ここでは具体的な注意点を3つご紹介します。以外と見落としてしまいがちな点なので、ぜひ参考にしてください。

周辺環境に注意

物件を選ぶ際は、どうしても建物のみに注目しがちですが、周辺環境もしっかりと確認しましょう。例えば、車を利用している場合、車で入ってきやすい場所かどうか、交通量は多いのかといった点もチェックしておくべきです。また、隣家との距離やスペースなども確認しておくことで、購入後の無用なトラブルを回避できます。

リフォームの可否(リフォームでできること・できないこと)を確認する

先ほども触れているように、中古物件は設備が劣化しているため、リフォームをする可能性もあります。そのため、購入する前にリフォームができるかどうかを確認しておきましょう。具体的には、水回りを移動できるか、壁を撤去できるか・天井をあげられるかなどです。建物によってはリフォームが難しいものもあるため、できることとできないことを整理しておく必要があります。

メンテナンス状況を確認する

設備の劣化以外にも、目に見えない部分が劣化しているケースや欠陥を抱えているケースもあります。そのため、必要に応じてリノベーション会社に建物の劣化状況や血管の有無をチェックしてもらいましょう。改修の必要性や費用の目安を教えてくれます。専門的に判別してもらえるため、素人ではわからない住宅の状態を理解できるため、安心感があります。

中古物件購入の諸費用について

中古物件を購入する場合、物件の費用に注目してしまいがちですが、それ以外にも「諸費用」が発生することをご存知ですか?

諸費用とは、物件の購入費用以外に発生する費用のことです。中古住宅の場合、諸費用は購入費用の6~9%が目安とされています。例えば、物件が3,000万円であれば、諸費用は180~270万円くらいになるイメージです。6~9%という数値をみると安く感じられるかもしれませんが、決して安くはないため注意してください。

諸費用の主な項目

諸費用に含まれる項目にはさまざまものがあり、主な項目としては、以下のような項目があげられます。

・印紙税:契約書に貼る印紙代

・不動産取得税:不動産取得に伴い課税される

・登録免許税:所有権を登記する際にかかる

・司法書士費用:登記手続きは司法書士に代行してもらうケースが多く、それに伴い費用が発生する

・固定資産税精算金および都市計画税精算金:本来は売主が支払うものですが、年の途中に不動産の引き渡しがあった場合は、買主が負担するのが通例

・仲介手数料:不動産会社などが仲介物件を購入したときに発生する手数料

諸費用の項目は多いため、項目を確認したうえで予算を確保する必要があるでしょう。

住宅ローンにも諸費用がかかる

住宅ローンを使用する場合、住宅ローンに対しても諸費用が発生するため注意してください。具体的には以下のような項目が挙げられます。

・印紙税:契約書に貼る印紙代

・登録免許税:住宅ローン借入にも登録免許税は発生する

・司法書士費用:司法書士に登記手続きを依頼する場合に発生する

・融資事務手数料:金融機関に対して支払う手数料

・ローン保証料:保証会社に対して支払うお金

・物件調査手数料:融資基準に適合する住宅か調査する際にかかる手数料

・火災保険料および地震保険料:住宅ローンの借入時に火災保険への加入を必須としているケースが多い

こちらも費用項目を確認したうえで、どのくらいの費用が必要なのか整理しておくことをおすすめします。

諸費用を抑えることも可能

諸費用は工夫次第で抑えることも十分可能です。例えば、不動産取得税の場合、条件を満たせば軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンの支払い方式や各種保険料を見直すことも有効でしょう。中には、ローン保証料が不要の住宅ローンもあるため、そういったものの利用を検討することも1つの方法です。

まとめ

中古物件を購入する場合、購入の流れを押さえておくことが大切です。特に中古物件の場合リノベーションが必要になるケースもあるため、どのタイミングで工事のプランニングを行うのか理解しておきましょう。

また、リノベーションに対応している物件を選ぶことも大切であるため、不動産会社のサポートも必要不可欠です。〈CRAFT ONE〉は、ときには他社と連携をとり、たくさんの選択肢の中からご希望に合った中古物件をご紹介しています。「リノベーションしたらどう変わるか?」をイメージしながら購入判断できることも大きなメリットです。これから物件を探す方は、ぜひご相談ください。

中古物件購入時の具体的な流れは?物件選びの注意点も解説

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