中古物件探し＋上質リノベーション
リノベ前物件ブログ
資産価値・お金のこと
中古マンションの固定資産税はいくら？築20年、築30年、築40年、築50年ごとにシミュレーション

中古マンションの固定資産税はいくら？築20年、築30年、築40年、築50年ごとにシミュレーション

中古マンション固定資産税

中古マンションを購入すると、毎年「固定資産税」がかかります。どのように算出され、いつ払う税金なのでしょうか？固定資産税評価額の目安や計算方法、築年数ごとの相場、軽減措置について解説します。

（作成日2022.1.18 更新日2023.3.3）

目　次

中古マンションにかかる固定資産税とは？
固定資産税評価額の相場はいくら？
中古マンションの固定資産税の軽減措置
固定資産税とともにかかる都市計画税とは？
- 小規模住宅用地の特例（200平米以下の部分）
- 一般住宅用地の特例（200平米を超える部分）
中古マンションの固定資産税を計算してみよう
中古マンションの固定資産税はいつ払う？
- 物件を購入した年は日割りで精算
- 固定資産税の納付期限と支払い方法
リフォームによる固定資産税の減額措置
中古タワーマンションは固定資産税がお得？
まとめ

中古マンションにかかる固定資産税とは？

固定資産税とは、中古マンションをはじめとしたマイホームを持っている人が毎年払う税金です。不動産（土地・建物）に課税される地方税で、その年の1月1日時点の所有者に納税義務があります。

【固定資産税】＝ 課税標準額 × 1.4％（標準税率）

固定資産税の計算式は上記のとおりです。標準税率は1.4%ですが、一部自治体では異なることもあります。「課税標準額」は「固定資産税評価額」に軽減措置を講じたもの。住宅用の物件は、一定の要件において固定資産税の軽減措置の対象となります。

固定資産税評価額や軽減措置の内容を、順に確認していきましょう。

固定資産税評価額の相場はいくら？

中古マンションの固定資産税は、「固定資産税評価額」にもとづき算出されます。固定資産税評価額とは、不動産（土地・建物）の価値を示す指標で、固定資産税のほかに不動産取得税や登録免許税の基準にもなるものです。市区町村により決定され、3年ごとに全件で評価の見直し（評価替え）が実施されます。

建物部分の固定資産税評価額は、その建物を新築するために必要な建築費用（再建築価格）を基準として定められるもので、実勢価格（市場で実際に取引された価格）とは異なります。おおまかな目安としては、建物は実勢価格（市場価格）の4～6割程度、土地は実勢価格の6～7割程度です。

建物部分の固定資産税評価額には、築年数に応じて経年減点補正率を掛け合わせます。築年数が古いほど下がっていきますが、再建築費用の20%が固定資産税評価額の下限に定められているため、ゼロになることはありません。中古マンションの場合、築45年で下限に達します。

非木造建築減価補正率（一部抜粋）

経過年数	経年減点補正率
10年	0.7397
20年	0.5054
30年	0.3059
40年	0.2089
45年以上	0.2000

参考：東京法務局│新築建物課税標準価格認定基準表及び経年減価補正率表

土地部分の固定資産税評価額は、敷地が接する道路に定められた「固定資産税路線価」から算定され、変形地などの場合は補正が加えられることもあります。

中古マンションの固定資産税の軽減措置

中古マンションは、土地に対して軽減措置や負担調整率が適用されて税金が安くなることがあります。

土地に対する軽減措置

マンションの土地に対する固定資産税は、所定の条件を満たすことで「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置が適用されて安くなることがあります。

住宅用地の特例が適用された場合の固定資産税の計算式は以下のとおりです。

小規模住宅用地の特例（200平米以下の部分）：課税標準額＝固定資産税評価額 × 1/6
一般住宅用地の特例（200平米を超える部分）：課税標準額＝固定資産税評価額 × 1/3

負担調整率

土地の固定資産税は3年に1度の頻度で評価替えが行われますが、この3年の間に土地の価格が高騰すれば固定資産税額にも影響します。

固定資産税額が大幅に上昇すると納税者の負担が大きくなるので、前年度の固定資産税課税標準額に負担調整率をかけて今年度の課税標準額を計算し、課税標準額が急激に上昇しないよう調整するという仕組みがあります。

注意！新築マンションには5年間の軽減措置があるけれど、中古マンションにはない

同じマンションでも新築と中古では受けられる軽減措置が異なるため注意しなくてはいけません。

例えば、

居住部分の床面積の割合が2分の1以上
居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下

という条件を満たしている新築マンションは、固定資産税が5年間1/2に軽減されます。

また、

床面積が50㎡以上280㎡以下
長期優良住宅として認定通知書を取得すること

という条件を満たしている認定長期優良住宅の新築マンションについては、7年もの間、同様の軽減措置が適用されるようになっています。

一方、中古マンションに対してはこれらの軽減措置は適用されません。

中古マンションを購入する際は、こちらの減税は期待しないようにしましょう。

固定資産税とともにかかる都市計画税とは？

地区町村により都市計画区域・市街化区域に指定されたエリアの場合、固定資産税に加えて「都市計画税」も徴収されます。東京23区の場合、住宅地のすべてが課税対象です。市街地を中心とした、都市計画事業や区画整理等の費用負担を目的としています。

【都市計画税】＝ 課税標準額 × 税率（上限0.3％）

小規模住宅用地の特例（200平米以下の部分）

課税標準額＝固定資産税評価額 × 1/3

一般住宅用地の特例（200平米を超える部分）

課税標準額＝固定資産税評価額 × 2/3

都市計画税の税率は自治体によって異なることがありますが、最大0.3%までと定められています。

中古マンションの固定資産税を計算してみよう

中古マンションの固定資産税はいくら？築20年、築30年、築40年、築50年ごとにシミュレーション

築年数	固定資産税の相場
10年	24万8,670円
20年	19万9,467円
30年	15万7,662円
40年	13万7,202円
50年	13万5,333円

こちらは、以下の条件の物件にかかる固定資産税を、先ほど紹介した固定資産税の計算式に当てはめて算出した固定資産税の相場です。

計算条件

・専有面積：70平米
・建物の評価額（新築時）：1,500万円
・土地の評価額：4,000万円

※土地の評価額は変化なし、建物には東京都の定める経年減点補正率を適用

それぞれの築年数でのシミュレーション結果について詳しく解説していきます。