中古マンションの購入にかかる初期費用はいくら？3段階に分けて徹底解説！

1. 購入時の費用（初期費用）

中古マンションを購入する際、初期費用として発生するのは、

• 手付金
• 頭金
• 印紙税

の、3つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1. 手付金

マンションの売り手に対し、「このマンションを購入します」という意思表示の意味を込めて買い手が支払うお金が手付金です。良い条件のマンションは買い手が殺到することが予想されるため、他の買い手に先に購入されないようにするために支払います。

一般的に物件の購入費用の5～10%程度を支払うケースが多くなっています。

1-2. 頭金

中古マンションを購入する際、住宅ローンとは別に現金で支払うのが頭金です。住宅ローンとして借り入れるお金には利息がかかりますし、借りる金額が多くなればなるほど毎月の返済額も多くなります。頭金は、この利息や毎月の返済額を少しでも減らす目的で用意します。

ただし、住宅ローン低金利の今、あえて頭金を入れないケースも増えています。

1-3. 印紙税

印紙税は、印紙税法によって定められた課税文書に対して支払わなくてはいけない税金です。中古マンションを購入するときは、「売買契約書」や住宅ローンを借り入れる際に作成する「金銭消費貸借契約書」などが課税文書に該当します。

印紙代は各契約書に記載される金額によって異なります。

2. 購入時の費用（引き渡し時）

中古マンションを購入する際、マンションの引き渡し時に発生するのは、

• 仲介手数料
• 管理費・修繕積立金の清算金
• 保険料
• 住宅ローン関連の費用
• 固定資産税・都市計画資産税の清算金
• 登記費用
• 団体信用生命保険料

の、7つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1. 仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う費用です。

仲介手数料は、「物件価格×3%＋6万円」で求められます。3,000万円の中古マンションを購入すると仮定すると、96万円の仲介手数料が発生することになります。

ただし、上記の計算式で求められるのは仲介手数料の上限であるため、それよりも安く設定されるケースも少なくありません。

2-2. 管理費・修繕積立金の清算金

マンションには管理組合がありますが、その管理組合に対して毎月支払うのが「管理費」や「修繕積立金」です。管理費はマンションの共用部分の維持管理のために使用されるお金です。一方、修繕積立金は、マンションの資産価値をなるべく落とさないためのメンテナンスにあてられるお金になります。

マンションの引き渡しのときにその月の分を日割りで計算し、支払うことになります。

3. 保険料

住宅ローンを組んで中古マンションを購入するのであれば火災保険に加入しなくていけませんが、その際に発生するのが火災保険料です。また、地震保険料を支払い、任意で地震保険に入ることもできます。

4. 住宅ローン関連の費用

住宅ローンを組んで中古マンションを購入するときは、「事務手数料」と「保証料」も支払わなくてはいけません。また、フラット35を利用するときや旧耐震物件のマンションを購入する際は「適合証明手数料」の支払い義務も発生します。

5. 固定資産税・都市計画税の清算金

中古マンションなどの固定資産の所有者には毎年1月1日に固定資産税と都市計画税が請求されますが、引き渡しが成立してから12月31日までの分は買主が日割りで支払わなくてはいけません。

ただし、自治体によっては起算日が異なるため、注意してください。

6. 登記費用

中古マンションを購入するとマンションの所有者が変わるため、登記もおこなわなくてはいけません。その際に発生するのが「登記費用」です。購入するマンションの所有権の移転登記にかかる「所有権移転登記の登録免許税」、住宅ローンを利用するときに金融機関がマンションに担保設定する「抵当権設定登記の登録免許税」などがあります。

また、登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、その司法書士への報酬も必要になります。

7. 団体信用生命保険料

団体信用生命保険は、住宅ローンを借りた人が亡くなってしまったり高度障害になってしまったりしたときに生命保険会社が住宅ローンの残債を支払ってくれるという仕組みの生命保険です。

住宅ローンを組む場合、この団体信用生命保険に加入する必要があり、保険料の支払い義務も生じます。

3. 購入後の費用

中古マンションは、

• リフォーム・リノベーション費用
• 引っ越し費用
• 家具購入費用
• 管理費・修繕積立金
• 住宅ローンの支払い
• 固定資産税

など、購入した後にもさまざまな費用が発生します。

それぞれの費用について詳しく解説していきます。

1. リフォーム・リノベーション費用

最近は新築のマンションに比べて物件の価格が安い中古マンションを購入し、リノベーションで理想的な住まいを手に入れる方が増えてきています。もし、リノベーションを前提に中古マンションの購入を考えているのであれば、リノベーションにかかる費用も資金計画に組み込んでおかなくてはいけません。

リノベーションにはまとまったお金が必要になりますが、物件の購入費用とリノベーションにかかる費用をまとめて住宅ローンで融資してもらえるケースもあります。

2. 引っ越し費用

今住んでいる住宅から購入したマンションに引っ越す際、引っ越し費用も発生します。引っ越し費用は、依頼する業者や時期、マンションまでの距離や家族の人数などさまざまな要素によって変化しますが、オフシーズンのやすい時期でも

• 単身：4万円～
• 2人家族：6万円～
• 3人家族：8万円～
• 4人家族：9万円～

程度はかかると考えておくべきです。

引っ越しにかかる費用を少しでも節約したいのであれば、繁忙期をさけ、複数の業者の見積もりを比較しながら選ぶようにしましょう。

3. 家電・家具購入費用

新しい物件にあわせて家電や家具も新調する予定なのであれば、資金計画に家電と家具の購入費用も組み込んでおかなくてはいけません。家電は一つの店舗でまとめて購入すると値引き交渉をおこないやすくなるので、ぜひ試してみてください。

また、セールの時期を狙って購入すれば、より安く購入できるのでおすすめです。

4. 管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金はマンションの管理組合に対して毎月支払う費用です。

管理費はマンションの共用部分の管理維持に、修繕積立金は大規模な修繕工事のために備えるための費用となっています。

5. 住宅ローンの支払い

いくら新築よりもリーズナブルな物件の多い中古マンションと言えど、購入するには数千万円の費用がかかります。そのため、住宅ローンを活用してマンションを購入したいと考えている方がほとんどかと思いますが、住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、住宅ローンの支払いが毎月発生することになります。

住宅ローンの返済は数十年続くものですので、無理のない返済計画を立て、借りるようにしましょう。

6. 固定資産税

中古マンションは立派な資産です。そのため、中古マンションを購入して所有者になると固定資産税も発生するようになります。中古マンションの固定資産税は、「課税標準額×1.4％」で計算できます。

固定資産税は年4回に分けて納付するのが基本ですが、一括での納付も可能です。納付期限は自治体によって異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。

まとめ

中古マンションの購入には物件価格以外にもさまざまな費用がかかるため、そのうえで資金計画を立てるべきです。ただ、今回紹介させてもらったように中古マンションの購入時に発生する費用は種類が多く、複雑です。

〈CRAFT ONE〉では物件費用とリノベーション費用をふまえた資金計画や、住宅ローン、節税対策などのお手伝いもしています。

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という方は、ぜひお気軽にご相談ください。