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「住み継ぐ家」で高まる不動産価値。今の時代にふさわしい物件の選び方

ここ数年で不動産価格が高騰し、マンションや戸建てといった住宅にも影響を与えています。一方で、「不動産の価値を決めるのはマーケットの上下ではなく、どれだけ使える建物かどうか」と話すのは(株)横須賀不動産鑑定事務所 代表の林達郎さん。不動産鑑定業とビル賃貸業を通して、都心の不動産に深く関わってきました。

ライフワークでは大阪・泉佐野市の古民家をリノベーションし、地域活性化に貢献。インタビューでは「都心の不動産で得た収益で、地方に魅力ある街をつくりたい」と話してくれました。

専門家として「妥当な不動産価格」を出すのが不動産鑑定の仕事

ー〈横須賀不動産鑑定事務所〉は今年で55年。歴史が長いですね。不動産鑑定士としての林さんのお仕事はどういうものですか?

不動産鑑定士は、不動産の価格を出したり、賃料を査定する仕事です。なかでも私たちが得意なのは裁判に関わる鑑定。専門家として妥当な価格・賃料を出し、裁判所や弁護士をサポートしています。

ー不動産鑑定は、訴訟問題になったときに必要とされるんですね。ちなみに、会社としては都心にビルを所有しているオーナーさんでもありますね。

事業としては、不動産鑑定業と賃貸業が半分ずつくらいです。不動産は祖父(創業者の横須賀博氏)から受け継ぎました。ビル購入には多額の費用が必要です。当時手元に資金がなかった祖父は、不動産鑑定業を始める前にやっていた税理士の信用力で費用を借り入れ、賃貸業をスタートしたと聞いています。税理士業は、私たちと同じビル内で〈税理士法人横須賀・久保田〉として親族が引き継いでいます。

私が〈横須賀不動産鑑定事務所〉の代表になったのは6年前です。今は10名のスタッフがいます。そのうちの2人は大阪で〈古民家ファーム〉という関連会社の役員をしています。

大阪府泉佐野市に3つの体験型「古民家ファーム」

ー大阪府泉佐野市の古民家をリノベーションした、古民家ファームについても教えてください。不動産鑑定のお仕事とは結びつかず、初めて聞いたときは正直驚きました。

泉佐野市に3つの古民家を所有していて、ゲストハウス・賃貸・私たちの拠点としています。上之郷(かみのごう)という、和歌山との県境。昔は貴族の荘園があったほど、収穫が安定している場所です。当初は海外の方をターゲットにした民泊を考えていたので、国際的な玄関口になる関西国際空港の近くという視点でこちらを選びました。

いざはじめてみると、とにかくまわりに古民家が多くて。なかでも驚いたのは、建物のつくりが非常に強固なこと。100年受け継ぐ前提で建てられていて、豊かな農家の暮らしをイメージさせてくれました。でも地元の方にとってはありふれた光景なので、すぐに建て替えようとする。「この造りはもう再現できない。どうにか残すことはできないか」と思ったのが、古民家ファームをはじめたきっかけです。

ー地元の方は価値を感じない建物に、林さんは価値を感じられたんですね。

はい。でも、地元の人が価値を感じないことも納得できるんです。古民家は夏は涼しいけれど、冬は隙間風が入ってとても寒い。断熱性がまったくないんですよね。購入後はまず床を張り替えて、窓ガラスに遮熱シートを貼り、アルミサッシに断熱塗料を塗ったりして断熱性をアップしました。このままだといつかは壊されてしまう建物でしたが、住みにくさを技術的にカバーしたことで100年以上暮らせるようになりました。

ゲストハウスの「和楽」は関西国際空港の2駅隣にあります。どっしりとした瓦屋根の正統派の日本家屋です。

ストハウス「和楽」

一部をフローリングにし、和モダンのテイストを取り入れています。4つの和室は畳のままにしているので、昔ながらのスタイルでゆっくりと休めるようになっています。
*詳細はこちら

賃貸の「蔵」は、関西国際空港から4駅。こちらは敷地内に蔵があり、縁側からは立派な松の木のある庭を見渡すことができて日本情緒にあふれています。

賃貸「蔵」

和室は陰影のある奥ゆかしい雰囲気を残す一方、LDKなど一部をナチュラルな雰囲気にリノベーションしました。天井の高い開放的な空間で縁側を眺めながら、家族や友人たちと楽しい時間を過ごしてもらえると思います。

ーどちらの古民家も趣を残しながらリノベーションをされているんですね。

はい。現代のライフスタイルに合わせてフローリングの部屋を設け、給湯やコンロはオール電化に。駐車場には太陽光パネルを積載しています。夜は太陽光発電で沸かした湯船に浸かるなど、「太陽とともにある暮らし」を意識して計画しました。

もう1つの自分たちの拠点としている古民家ファームは、家の塀を撤去して畑とつなげ、すぐ隣でヤギを飼育しています。現代の家は住宅と農地が完全に分断していますが、昔の荘園は家と農園と動物が一体になって合理的に暮らしていた。ヤギが除草し、そのフンが肥料になり、鴨が害虫を食べてくれる。そんな暮らしに戻したいと思ったんです。

林さんがワーケーションをする古民家

実はこの夏は3週間ほどワーケーションをしてきました。私は仕事の合間に農作業をして忙しかったけれど、腰痛が治りました。子供たちもヤギにふれたり、卵からかえった鴨のヒナを育てる体験をしたり。私たちが楽しんで「この体験がインセンティブになる」と確信しています。今後はみなさんにも提供していきたいです。

「このまま地方の衰退を見過ごしてはいけない」

ー普段は都心の不動産マーケットと密にある林さん。なぜ古民家ファームのような事業をはじめられたのでしょうか?

〈横須賀不動産鑑定事務所〉の創業者である祖父は、戦前に茨城の小作人の三男として生まれました。戦後上京して、国税局の公務員になったんです。結局、地方で農業だけではやっていけないから都会に出てきたんですよね。私も何度か茨城に行ったことがあるし、幼い頃に祖父からよく茨城での暮らしを聞きました。祖父からは会社の歴史とともに、家族の歴史も引き継いだと思っています。

今の都心は発展しているけれど、地方、とくに農家は衰退しているところが多い。でも東京の人はほとんど地方から集まってきた人。私も含めて、さかのぼると東京は地方にルーツがある人で成り立っているんです。地方を切り捨てたら、都心もなくなる。食物を生産する地方農家があるからこそ、東京がある。都心だけに資本投下すればいいわけじゃないと思います。

日本全体の不動産を考えた時に「このまま地方の衰退を見過ごしてはいけない」と考えるようになりました。

不動産の価値は「人の働きかけ」によって変わる

ー地方でも古民家ファームのように人が集まる場所があれば、不動産価値が高くなるのでしょうか?

なります。これは鑑定評価基準にもありますが、不動産の価値は「人の働きかけ」によって変わってくるからです。再開発や公共事業、商店など人がその不動産に対して何かしらコミットメントしているから、不動産の価値は上がるんです。

会社は祖父から都心のビルを引き継ぎ、家賃収入を得ています。祖父は生活のためにビル業をはじめたけれど、経営が安定している今は、利益だけを追求しても仕方がない。もともとそのビルは地方から出てきた祖父が買ったものだから、その利益を地方に還元してもいいんじゃないかな、と。私の代では、地方と都心のよい循環をつくるためにお金を使いたいと思っています。

これまで20年ほど不動産価格に関わってきましたが、その価格は「売れるかどうか」の値段であって「世の中に必要かどうか」は影響していない。実際、食物を作るのに必要な田舎の畑に1平米1000円ほどの値段しかつかないことも。農地の利用価値が低く評価されている、というのが悲しい現実です。

農地と古民家しかないようなところでも、それを活かして「田舎の昔の生活を体験する場」をつくり、都会から観光客を集めたい。こうして「農業」と「観光」を結びつけたら、農業の6次産業化(生産物の価値を高めることで、農林漁業者の収入が向上する)につながるはずです。

都心でも「住み継ぐ家」にすることで、不動産に価値が生まれる

ー地方の農家の方々は、都心と暮らし方が違いますよね。ゆったりとした平屋で、おじいちゃんおばあちゃん、子供夫婦、孫と三世帯で住んでいるイメージです。でも林さんはあえて「都心でも二世代、三世代同居」をおすすめされているとか。

都会では核家族が多いので、区画の小さな家を多く見かけます。でも「大きな家を、何世帯にもわたって住み継ぐ」ことができれば、資源の無駄にならないと思うんです。

実際に私は都内で三世代同居していますが、かなり助かっています。母に子供を預けたり、母にPCのことを教えたり。生活費や通信費といった生活コストは半分以下、固定資産税や家のメンテナンス費用の負担も減ります。もちろん住居を世帯別に分けているので、プライバシーはしっかりと守られています。

「同居」というとマイナスイメージもあるかもしれないけれど、土地・建物・生活費・税金などを「シェアする」と考えればいい。もし二世代で別々に住んでいる人がいれば、大きな家を買ってリノベーションするなり、土地を買って新築するなりして一箇所に集まった方がたくさんのコストを抑えられます。さらに二世帯同居は相続税対策としてもかなり有効です。

ヨーロッパ在住の頃、築100年の家をメンテナンスしながら暮らしている人をたくさん見てきました。海外は「住み継ぐ」ことをとても大事にして、豊かに暮らしているんです。前の世代が立派な家を建てているのに、30年、40年で壊すのはもったいない。今は家の耐久性が高いので、次の世代にも十分に受け継ぐことができます。

不動産価値を決めるのは、マーケットの上下だけではなく「必要とされているか」です。「未来」を見据えた建物は用途が多いので、売却しやすい。資産性が高まります。

自分の世代だけが使うのではなく、次の世代を考えて家を建てたりリノベーションすることが、これからの時代は大事になってくるのではないでしょうか。

インタビューを終えて

林さんは東京で生まれ、東京で育ち。都心の建物を鑑定し、都心のビルを経営しているにも関わらず、「不動産が上がった下がった、というような都会のマネーゲームには共感できません」と話します。都会の生活は、地方のおかげで成り立っている。地方の農家や漁師、伝統工芸の職人さんたちがいるから、私たちの暮らしが豊かになるっていることは、言うまでもありません。

だからこそ、田舎の農地のように「本当に必要な場所」の不動産価値が低くみなされていることに疑問を感じている林さん。「不動産の価値は『人の働きかけ』によって変わる」と、古民家を買取り、リノベーションし、そこに「農作業や動物との暮らしを体験する」という付加価値をつけて、価値が見直されることに注力しています。

不動産の価値を決めるのは「そこが必要とされるかどうか」であり、市場のマーケットではない。言ってみれば住宅の購入も同じです。住まいは資産価値よりもまず、「純粋にそこで暮らしたいかどうか」で選んだ方が、きっと正しい選択になるのではないでしょうか。

林達郎
1976年生まれ。2000年、中央大学理工学部土木工学科卒業。同年、国際航業株式会社へ入社。地盤防災管理監視システムの検討、農業用ダムの地質調査に従事。2003年(株)横須賀不動産鑑定事務所へ入社。2015年、代表取締役社長に就任。2017年、東京地方裁判所民事調停委員に就任。2020年、東京民事調停協会連合会 常務理事 研修部長に就任。2021年、日税不動産鑑定士協会 副会長に就任。2021年、(株)古民家ファームを発足。

「住み継ぐ家」で高まる不動産価値。今の時代にふさわしい物件の選び方

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