50代でのマンション購入のコツ！退職金での一括購入を避けるべき理由とは？
マンション探しの際「築年数にはあまりこだわらない」という声もありますが、築50年を超えると色々と気になってくる方が多いのではないでしょうか？築50年マンションのメリット・デメリットと、物件探しの際に確認したいポイントを解説します。
目 次
築50年マンションのメリット
物件価格が低く購入しやすい
中古マンションの価格は築年数の経過とともに下落していきます。築50年のマンションの価格は築浅時に比べて半額以下となるため、そのぶん内装のリノベーションにお金を掛けることができます。
下記グラフは、2020年に首都圏で売買が成約した中古マンションの、築年数ごとの平均価格と㎡単価です。
築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)│REINS（東日本不動産流通機構）より作成
固定資産税が安い
固定資産税は、不動産（土地・建物）を所有している人に毎年納税義務がある地方税です。
固定資産税を算出する基となる固定資産税評価額について、建物部分は築年数に応じた経年減点補正率をかけ合わせて算出するため、年々下がっていきます。経年減点補正率は築45年の時点で下限の20％となるため、築50年マンションの固定資産税（建物部分）は、すでに一番安い状態に達しているのです。
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立地が良い物件が多い
築50年のマンションは、利便性に優れた物件も多いです。現在築50年を超えるマンションは1960年代末〜70年代初頭の第2次・第3次マンションブームの頃に建築されています。その頃は都心でも大きな建物は今よりずっと少なく、まとまった用地を確保できたため、主要駅からほど近い好立地にマンションが建築されていきました。そのため、新しく建てられたマンションよりも立地がよいケースが多くなります。
築50年のマンションのデメリット
耐震性能が低い、老朽化が進んでいる
耐震基準が大きく改正された1981年以降に建築確認を受けたマンションは「新耐震基準」と呼ばれ、耐震性能があると言えます。「旧耐震基準」のマンションでも、すべてが危険というわけではありません。たとえば過去に地震が起きた際の被害は新耐震の建物と大きく変わらず、そこまで築年数を気にする必要もないという意見もあります。
これが築50年となると、やはり不安です。1971年にRC造の柱の帯筋間隔が30cm以下から10cm以下に改正されており、災害時の危険度が高くなるためそれ以前に建築されたマンションは避けたほうがよいでしょう。
売却しにくい可能性がある
レインズ（東日本不動産流通機構）のデータによると、2020年に売買が成約した首都圏の中古マンションの平均築年数は21.99年でした。
また、築年数ごとに成約率（新規登録件数に対する成約件数）を見ると、築6〜10年の物件の成約率が36.4％（2020年）と最も高く、その後は築年数が経つほど下落傾向となり、築31年〜は12.5％となっています。
築50年マンションの「安く購入できる」というメリットは、売り主の視点で見ると「売却しにくい」「価格を下げないと売れない」ということになるのです。
築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)│REINS（東日本不動産流通機構）より作成
住宅ローンの審査に通らないことがある
多くの金融機関では、融資の条件のひとつとして「建物の性能が新耐震基準に適合していること」としています。築50年のマンションは新耐震基準施行の1981年よりも前に建築されているため、住宅ローンを利用できない場合があります。
また、融資自体が可能でも、物件の担保価値が低いとして希望の融資額が借りられないケースもあります。
築50年マンションにはいつまで住める？
「鉄筋コンクリート造建築の寿命は47年」と言われることがあります。これは法定耐用年数であり、課税額を算出する際に使用される基準です。建物の性能を示すものではないため、築47年を過ぎたマンションに住めなくなってしまうわけではありません。
国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート造建築の物理的な寿命は100年以上とされています。ただし、この数字はマンションの定期的なメンテンナスや適切なリフォームを前提としているため、管理状態が悪ければもっと短期間に寿命が尽きてしまう可能性があります。
築50年マンションの建て替えの可能性は？
築50年以上が経過したマンションの建て替えはどれくらい実施されているのでしょうか？
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、分譲マンションのストック総数は約675.3万戸（令和2年末時点）でした。全国にあるマンション棟数に関するはっきりとしたデータはないのですが、東京都内だけでも5.3万棟のマンションがあるそうです。
一方、建て替えが実施されたマンションは、令和3年（2021年）4月1日までの累計でわずか263棟にとどまっています。マンションの建て替え事例はあるものの、現実的にはほとんど進んでいないといえるでしょう。
出典：マンションストックの状況（PDF）│東京都都市整備局
マンション建替えの実施状況（PDF）│国土交通省
分譲マンションストック戸数（PDF）│国土交通省
築50年マンションを選ぶ際のポイント
築50年マンションが物件探しの選択肢に含まれる場合、特にしっかりと確認したいポイントを解説します。情報を取得するためには、不動産会社に相談しましょう。
修繕履歴・長期修繕計画を確認する
適切なメンテンスが実施されているかどうかがマンションの寿命を左右します。修繕履歴は、これまでに起きた不具合やその修繕の内容、大規模改修がいつ・どのように行われたのかが記録されたものです。また、今後の大規模修繕の時期と内容がどのように計画されているのか、必要に応じて計画の見直しがしっかりと行われているかどうかを確認しましょう。改修を予定通り実施するためには、修繕積立金の残高が充分に確保されているかどうかも大切です。
配管構造を確認する
50年以上前に使用されていた金属製の配管は劣化しやすいため、リフォームで新しい素材の配管に交換することで、安心して暮らせるようになります。
一般的なマンションではパイプスペースと呼ばれる空間のなかに配管を通していますが、築50年を超えるマンションのなかには、配管類が建物のコンクリートに埋め込まれている場合があります。その場合、リフォームで配管を一新することはできず、水まわりの移動もできません。
耐震性能を確認する
築50年マンションは1981年よりも前に建築されているため、原則的に旧耐震基準の耐震性能となります。ただ、過去に耐震補強工事が実施され、新耐震基準に適合しているマンションもあるため、大規模修繕の記録を確認してみましょう。
管理状況を確認する
可能であれば、管理組合の議事録を確認しましょう。議事録には理事会での決議結果や質疑応答が記録されており、近隣トラブルの有無や共益費・管理費の滞納といった、マンションの問題を読み取ることができます。
築50年マンションはこんな方におすすめ
不具合が出てもスムーズに対処できる
築50年のマンションは、築年数の古さから設備の故障などの不具合が出やすい可能性があります。そんなときに、資金面でも気持ちの面でも余裕を持って対応できる方におすすめです。また、共用部分は個人でリフォームすることはできないため、宅配ボックスやモニター付きインターホンといった最新の設備を求めない方に向いています。
リスクを考慮しても住みたい、魅力的な物件がある
築50年マンションは、築浅の物件よりもリスク要因が多いです。ただ単に「安いから」という理由からではなく、リスクを考慮したうえで、ここに住みたいと思うような魅力的な物件であれば、購入を検討する価値があるといえます。
資産価値にこだわらない
築50年のマンションは将来的に売却や賃貸物件への転用を考えたとき、価格や家賃を低くしないと成約しない可能性があります。マンションの資産価値にこだわらない方におすすめです。
何かあったときに住み替えられる資金力がある
将来的に何らかの理由で住み替えを検討する場合もあります。築年数の古さから想定した金額でマンションが売れない可能性もあるため、売却益に頼らずに住み替えできる資金力があると安心です。
まとめ
築50年マンションのおもなメリットは「購入価格や税金の安さ」「利便性の高い物件が多い」こと。一方、デメリットとしては「建物の老朽化」「売却しにくい可能性がある」ことが挙げられます。
＜CRAFT ONE＞では、築50年のマンションは建物の性能や資産性の観点から、あまりお勧めいたしません。ただ、リスクを考慮しても魅力を感じる、諦めきれない物件がある場合はご相談ください。建物の安全性や、希望のリノベーションが実現できるかどうかをお調べいたします。
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