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中古マンション購入の注意点!「現在」と「未来」7つのチェックリスト

中古マンションの購入は、新築マンションよりむずかしいかもしれません。築年数や劣化の状況、リノベーションの有無など「チェックポイント」がたくさんあるからです。

立地・管理・環境といった「現在」と、リノベーションでできること・資産価値の「これから」という〈2つの視点〉でチェックすれば、かならずよい中古マンションを購入できます。

その中古マンションは「あなた」にとっていい環境?

中古マンションの購入で注意すべきは、なんと言っても立地。駅に近いほど、中古マンションの価格Hは上がるので、ご予算との兼ね合いが大切です。それに駅近のマンションが、「みんなにとってよい環境」とは限りません。

単身の方なら駅近が便利ですが、子育て世代なら駅から離れていてもスーパーや公園が違い方がいいでしょうね。立地の条件も、ご自身が決めること。「どんな暮らしをしたいか」から、下記を参考に注意点を絞りましょう。

中古マンションのチェックポイント1〈利便性〉

□駅までの距離(徒歩10~15分が理想)
□最寄駅から会社・学校へのアクセス
□商業施設へのアクセス
□始発・終電の時間


一般的に資産価値が下がりにくいボーダーラインは徒歩10分。しかし近くに大きなショッピングがあったり、広い公園があるなど魅力的なポジションだと、駅から10分以上でも駅近レベルの資産価値をキープできます。

駅から10分以上離れている場合は、「駅からそのマンションまでバスが出ているか」もチェックしておきましょう。荷物が多い、体調が悪いなどで歩けない日があるかもしれません。

中古マンションのチェックポイント2〈近くにあるとうれしい施設〉

□スーパー・コンビニ
□病院
□銀行・郵便局
□公園・緑地
□保育園・幼稚園・小中学校

今はネットスーパーがありますが、卵や牛乳などちょっとしたものを買えるスーパーやコンビニが近くにあると便利です。また小さなお子さまがいるなら、公園や学校が近いといいですね。保育園は希望したところに入れるとは限らないものの、通いやすい距離あるかをチェックしておきましょう

中古マンションのチェックポイント3〈近いと困るもの〉

□線路や幹線道路
□暗い道や繁華街

線路や幹線道路近くの中古マンションは、普通は窓ガラスで防音対策がされています。閉めていればそれほど音は気になりません。が、窓を開けて生活したい!という方には不向きですね。また駅から暗い道や繁華街を通って帰宅するルートだと女性やお子さまは怖いかもしれません。
もし可能なら、街の開発計画も調べてみるといいでしょう。近くの空き地にショッピング施設ができるならうれしいけれど、アミューズメント施設の計画だと治安が悪化することも。こちらは区役所の建築課で教えてくれます。


街はどんどん変化します。今だけでなく20年後、30年後を見据えて中古マンションを購入しましょう。

中古マンションで「変えられないところ」に、納得できる?

中古マンションを購入するとき、注意したいのが「変えられないところ」です。日当たり・バルコニーの広さ、共有部分の廊下やエントランスの暗さなどは、リノベーションでは変えられません。しっかり目を開いてチェックしましょう。

中古マンションのチェックポイント4〈室内の環境〉

□窓からの眺望
□日当たり
□窓を開けたときの近所の視線

「風通しの悪さ」「湿気」などはリノベーションで解決できますが、「眺望」「日当たり」はどうにもなりません。購入時にしっかりチェックしておきましょう。また窓を開けた時にお向かいのマンションの住民さんと「目線がこんにちは」も避けたいですね。

また、下記もリノベーションでは変えられない部分です。

□広さ
□玄関・サッシのスムーズな可動
□バルコニーの広さ(洗濯物を干せる?)
□電気のアンペアの容量(古いマンションは少ない)
□インターホンの稼働
□外音

とくにお子さまのいるご家庭は、中古マンションの「広さ」に注意しましょう。「子供が増えるかもしれない」「いずれ独立する」など、家族構成は変わるもの。「将来」を見据えて選ぶことが大切です。
また都心で「まったく無音」の中古マンションはありません。人や車がある以上、何かしらの音はつきものです。寝るときに静かな環境を求める方は、インナーサッシ(二重窓)にして防音対策をとることをおすすめします。

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中古マンションのチェックポイント5〈管理体制〉

□管理人の滞在時間
□エントランス・エレベーター・廊下の清潔感
□駐輪場、ゴミ置き場の整頓
□植栽の手入れ状況
□外壁やバルコニー、廊下などのクラック
□大規模修繕計画

「マンションは管理体制を買え」と言われているほど、管理は暮らしやすさに影響します。不動産のプロによると、管理状態が出やすいのは駐輪場とゴミ置き場。目立たない場所ほど、普段の管理状況が現れやすいそうです。家でいうとクローゼットの中のようなもので、取りつくろうことができない場所。中古マンションの内見時は、ぜひ見せてもらいましょう。
そう考えると「マンションに毎月かかる管理費は安いほうがいい」というわけではありません。管理や清掃をきちんとやるにはそれなりのコストがかかります。むしろ管理費が安すぎる中古マンションのほうを警戒すべきです。


また、マンションは約12年ごとに大規模修繕が必要です。築年数にかかわらず、中古マンションは必ず修繕計画をチェックしておきましょう。しっかりとした修繕計画が立てられていれば、資産価値が落ちることはありません。


毎月の修繕積立費も、安すぎると逆に不安。大規模修繕前に急に値上げされてしまう可能性があります。一般的な修繕積立金は〈200円/m2〉。80m2なら毎月16000円が適正価格です。修繕積立金がこれくらいの金額で設定されていれば、値上げしたり、足りない金額を急に徴収することなく計画的な大規模修正ができるでしょう。

中古マンションのチェックポイント6〈災害リスク〉

□耐震性
□津波や洪水のリスク

中古マンションの耐震性を知りたいなら、「建築確認申請の時期」を聞きましょう。「新耐震基準が施行された1981年6月以降に建築確認申請されている」なら、ほとんどのケースで耐震性に心配はありません。「竣工時期」ではなく「申請時期」なので、間違えないようにしましょう。

1981年6月より前の申請だからと言って、まったくNGなわけではありません。新耐震基準に適合するよう改修されてる中古マンションもあるからです。とくにヴィンテージマンションなどはしっかりと対策が取られていて、古すぎる=耐震リスクが高いとも限りません。不動産会社を通じて管理組合に問い合わせてみましょう。

さらに中古マンションの購入で注意したいのが、津波や洪水のリスク。最近は豪雨によるマンションの被害が増えていますね。市や区によるハザードマップで洪水履歴なども見てみましょう。

リノベーション「済み」中古マンションの注意点

最近ではリノベーション済みマンションの流通が増えていますね。中古だけど新築のようにキレイだし、おしゃれなので人気です。自分たちでリノベーションするのに比べ「すぐに暮らせる」というのも大きなメリット。しかし以下のようなデメリットもあるので注意しましょう。

・リノベーション費用が上乗せされている
リノベーション費用は、物件価格に上乗せされています。「せっかくコストをかけるなら、好きなフローリングを選びたかった」「キッチンはオーダーメイドにしたかった」と思うかもしれません。

・見えない部分がわからない
見た目は新築同様でも、排水管などがきちんと交換されているかは外からはわかりません。暮らしているうちに配水管や電気配線などに不具合がでてくることもあります。販売会社にリノベーションの内容や保証期間をしっかりと確認しましょう。

・消費税がかかる
ふつうは中古マンションの売主は個人なので、消費税はかかりません。しかしリノベーション済みマンションの売主は、マンションの再販業者のため10%の消費税がかかります。

メリットとデメリットをふまえて、リノベーション済みマンションの購入を感がてみましょう。リノベーションされていない中古マンションなら、自分好みに間取りやデザインを変えることができます。ただし「リノベーションしていないマンション」を購入する場合は、以下のことに注意しましょう。

中古マンションのチェックポイント7〈リノベーションプランの自由度〉

□理想の間取りにできるか
□水まわり(キッチンやトイレ)を移動できるか
□天井を上げられるか

リノベーション前提なら最低限こちらの3つをは押さえて置きたいところ。
壁を撤去する間取り変更には「壁式構造かどうか」、水回りの移動には「直床かどうかが」関係してきます。ただし直床でも水回りを動かせることも。不動産会社だと判断できないため、リノベーション会社に聞きましょう。購入前に一緒に内見してもらったり、物件探しからリノベーション会社に依頼する方も増えています。

中古マンションの資産価値は気にするべき?

中古マンションの購入で気になるのが「資産価値」です。たとえば新駅ができたり、駅前が再開発されたりし、中古マンションの資産価値が高くなることはもちろんあります。すでに再開発計画が出ているのであれば、それに期待して購入するのもよいでしょう。しかし、そうでなければ先のことはわかりません。

大切なのは「資産価値が上がる物件」ではなく「資産価値をキープできる物件」を探すことです。

中古マンションの注意点8〈資産価値の持続性〉

□築年数

古マンションは新築からどんどん価格が下がり、築15~20年くらいで下落がおだやかになります。つまり、価格が下がりにくく、購入時の資産価値をキープしやすいということ。築15~20年の中古マンションは古さと値段のバランスがよいためおすすめです。

気をつけたいのが古すぎる中古マンション。リノベーションで内装を変えられるので、古さは問題にならないかもしれません。しかし築30年を超える中古マンションだと、リノベーション費用を住宅ローンで組めない可能性があります。

中古マンションの市場価格は需要で決まります。つまり、あなたが「暮らしたい」と思うくらい魅力的なマンションなら、他の方も「欲しい」と思うはず。そんな中古マンションなら、売却時にそれほど大きく値崩れすることはありません。

〈まとめ〉 投資家じゃないなら、資産価値にこだわらなくていい

中古マンションの購入の注意点をまとめました。

●現在…立地・環境・管理体制
●未来…リノベーションでできること・資産価値

といった「現在」「未来」2つの視点でチェックした中古マンションなら、今はもちろん10年後、20年、30年後も快適に暮らせるはずです。

中古マンションを探すとき「資産価値」を気にする方が増えてきました。でもあなたが投資家ではなく、「家族と幸せに暮らすために中古マンションを購入したい」なら、資産価値に固執する必要はありません。 売却時にダメージを受けないくらいの資産価値は大切ですが、それよりも「ここで家族で暮らせたらいいな」と思う物件を探しましょう。そうしたほうが、理想のマンションに出会えるはずです。

中古マンションの購入で一番大切なのは、まわりの価値観ではなく、あなたの価値観です。

中古マンション購入の注意点!「現在」と「未来」7つのチェックリスト

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