50代でのマンション購入のコツ！退職金での一括購入を避けるべき理由とは？
購入するマンションの情報をリサーチしていると、マンションの詳細情報のページに「定期借地権」と記載されているマンションに出会うことがあります。その言葉通り、所有ではなく借りる土地です。気にはなっているものの、購入の候補に入れるべきかどうか迷っている方も多いのではないでしょうか？
今回は、定期借地権マンションと一般的なマンションの違いに触れながら、定期借地権マンションがどういったマンションなのかについてご紹介します。
（作成日2022.3.29 更新日2023.7.28）
目 次
定期借地権マンションとは？
定期借地権マンションの定期借地権とは、土地を借りる権利である「借地権」の一つです。建物や土地に関してまとめられた「借地借家法」という法律によって定められています。
1992年に制定されたこの借地借家法では、「普通借地権」と「定期借地権」という2つの借地権があります。
普通借地権は、事前に定めた期間が満了した後に契約を更新できるタイプの借地権です。初回の契約における存続期間は30年間以上となっています。30年以下に設定することはできません。
また、1回目の更新では存続期間を20年延長でき、2回目以降の更新では10年延長できるようになっています。
一方、定期借地権マンションに適用される定期借地権は、普通借地権のように期間を延長することができません。契約時に定められた50年以上の存続期間を満了した後は契約の延長はおこなわれず、所有者に土地が返還されます。
一般的なマンションと定期借地権マンションの違い
一般的なマンションは、土地を借りているわけではありません。「敷地権」という土地を利用する権利を保有する形でマンションを所有することになります。
そのため、借地権マンションとは異なり、最終的に土地を返還する義務はありません。
その点が、定期借地権マンションと一般的なマンションの大きな違いになります。
定期借地権マンションを買って後悔する6つのパターン
定期借地権マンションを買って後悔する主なパターンとしては、
- 資産価値が低くなかなか売却できない
- 住宅ローンを組みづらい
- 地代や解体積立金がかかる
- 老後も住み続けることができない
- 地代が上がった
- 途中で解約できない
の、6つがあげられます。
それぞれのパターンについて詳しく解説していきます。
資産価値が低くなかなか売却できない
定期借地権マンションにもならではの魅力があるので、売却できないということはありません。ただ、一般的なマンションよりも資産価値が低くなりがちな分、売れにくくなってしまうのも事実です。
資産価値が低くなる大きな要素として、住める期間が決まっているという点があげられます。
例えば、50年の期間の契約で購入し、40年住んだ後に売却するとしましょう。その場合、購入した人がそのマンションに住める期間は10年しか残っていないことになります。いくら安く売り出したとしても、10年後に必ず出ていかなくてはいけなくなってしまうのであれば、買い手がつきにくくなってしまうのも無理ありません。
そのため、定期借地権マンションは、一般的なマンションよりも売却しづらいと言えるわけです。
住宅ローンを組みづらい
定期借地権マンションは土地を借りる期間が決まっている上に更新することもできません。さらに、期間満了時には更地にして土地を返却しなくてはならないという特殊な物件です。
そのため、担保としての価値が低く、住宅ローンを組みにくいというデメリットがあります。
現在は定期借地権マンションでも住宅ローンを組めるようになってきているようではありますが、一般的なマンションよりも住宅ローンを組みにくいという点はしっかりと認識しておく必要があるでしょう。
地代や解体積立金がかかる
定期借地権マンションを購入すると、「地代」と「解体積立金」という定期借地権マンションならではの費用の負担も発生するようになるので注意が必要です。
地代は土地のレンタル料で、地主に対して毎月支払う必要があります。解体積立金は期間満了後の建物の解体作業にかかる費用のための準備金です。
金額は物件によって異なりますが、定期借地権マンションではこれらの支払い義務が発生します。
老後も住み続けることができない
定期借地権マンションは、住める期間が決まっているため、老後の住まいとしては不向きの物件です。例えば、残りの借地期間が30年のマンションを40代で購入した場合、70代で引っ越さなければいけなくなってしまいます。
老後は、住宅ローンや賃貸の審査に通りづらくなる傾向があるため、老後も住み続けることを前提にマンションを購入するのであれば、定期借地権マンションは避けるべきです。
ただ、新築の定期借地権マンションの中には存続期間が70年以上で設定されている物件もあるので、老後も住み続けたいと考えている方は新築の定期借地権マンションの購入をおすすめします。
地代が上がった
定期借地権マンションは毎月地代の支払いが必要になると紹介してきましたが、再開発などによってそのエリアの土地の価格が上がると地代も高くなる可能性があります。
土地の価格が上がったからと言って必ずしも地代が高くなるわけではありませんが、定期借地権マンションの特徴として理解しておかなくてはいけませんし、実際、マンションを購入したときよりも地代が高くなって後悔している方もいるので注意が必要です。
途中で解約できない
定期借地権マンションの地主は、土地をなるべく長い期間貸し出して安定的に収益をあげたいと考えている傾向があり、中途解約できないようになっているケースが一般的です。
売却するという方法もありますが、前述したとおり定期借地権マンションには売却しづらいというデメリットもあるので注意が必要です。
定期借地権マンションならではのメリット・魅力
定期借地権マンションには、一般的なマンションにはないメリットがいくつかあります。定期借地権マンションならではの3つのメリットについて解説していきます。
1. 価格が周辺よりも安い
ここまで紹介してきたとおり、定期借地権マンションには土地を利用する権利はついていません。あくまで土地を借りているだけです。
そのため、マンションの購入価格に土地代が含まれず、一般的なマンションよりも価格が安くて購入しやすいという大きなメリットがあります。
マンションの価格は立地や築年数、専有面積などさまざまな条件によって異なるため一概に「〇〇円安くなる」と言い切ることはできませんが、一般的なマンションの価格よりも15％程度安く販売されるケースが多くなっています。
現に2021年に発売された〈プラウド目黒洗足ガーデンコート〉は約70年の定期借地権物件ですが、洗足駅から徒歩4分ながらも坪単価423万円と周辺の新築と比べるとお値段が非常に控えめで、瞬間的に売れてしまいました。
2. 固定資産税や都市計画税がかからない
マンションを購入すると、固定資産税と都市計画税の支払い義務が生じます。固定資産税と都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、年間で10万円以上の負担増になると考えておくべきです。
一般的なマンションは、物件と土地の両方に固定資産税と都市計画税がかかるため支払う税金の額もより高額になってしまいがちです。
一方、定期借地権マンションは土地を所有しているわけではないため、土地に対しての税金は発生しません。支払いの義務が生じるのは、物件に対する固定資産税と都市計画税のみです。
そのため、税金の支払いに対する負担をある程度軽減できるというメリットがあります。
3. 立地が良い物件が多い
一般的なマンションは、土地を利用する権利がマンションの購入者へと渡ります。
そのため、駅から近い土地や周りの施設が充実している土地など、資産価値の高い土地を所有している地主が売却を渋るケースが少なくありません。
一方、定期借地権マンションであれば土地の所有権を手放す必要がありません。地代による収入も入ってきますし、契約期間が満了した後は土地が更地になって戻ってくるため、再利用しやすいというメリットもあります。
これらの特徴により、土地の利用に協力してもらいやすいという強みがあるため、魅力的な立地の物件が多いというのも定期借地権マンションならではのメリットの一つです。
定期借地権マンションの購入をおすすめする人・しない人
メリットやデメリットをふまえた上で定期借地権マンションの購入をおすすめする人としては、
- 期間満了後、すぐに住み替えられる余力（経済力、時間）がある人
- いずれは実家に戻るなど、将来的な住み替えが決まっている人
- 資産価値にとらわれない人
などが、あげられます。
一方、
- 将来的に売却したいと考えている
- 老後まで住み続けたいと考えている
- 住宅ローンを組むことを前提にマンションの購入を考えている
という方には、あまりおすすめできません。
もちろん、売却できないわけではありませんし、残存期間によっては老後まで住み続けることもできます。また、必ずしも住宅ローンを組めないわけではありません。
しかし、売却や老後の住まいとして適しているわけではありませんし、一般的なマンションより住宅ローンを組みにくいのは確かなので、これらの条件に当てはまる人には定期借地権マンションの購入はおすすめできません。
〈まとめ〉定期借地権マンションはメリットとデメリットをよく比較しながら購入を検討しよう
定期借地権マンションが気になっている方向けに、定期借地権マンションのメリットやデメリットについて紹介してきました。
定期借地権マンションは価格が安いためついつい惹かれてしまいがちですが、デメリットも大きいため、購入するときにはよく検討しなくてはいけません。
特に、
- 売却前提でマンションの購入を考えている人
- 老後も同じマンションに住み続けたい人
- 住宅ローンの借り入れを考えている人
は、注意が必要です。
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