定期借地権マンションは買っても大丈夫？メリット・デメリットが知りたい！

定期借地権マンションとは？

定期借地権マンションの定期借地権とは、土地を借りる権利である「借地権」の一つです。建物や土地に関してまとめられた「借地借家法」という法律によって定められています。

1992年に制定されたこの借地借家法では、「普通借地権」と「定期借地権」という2つの借地権があります。

普通借地権は、事前に定めた期間が満了した後に契約を更新できるタイプの借地権です。初回の契約における存続期間は30年間以上となっています。30年以下に設定することはできません。

また、1回目の更新では存続期間を20年延長でき、2回目以降の更新では10年延長できるようになっています。

一方、定期借地権マンションに適用される定期借地権は、普通借地権のように期間を延長することができません。契約時に定められた50年以上の存続期間を満了した後は契約の延長はおこなわれず、所有者に土地が返還されます。

一般的なマンションと定期借地権マンションの違い

一般的なマンションは、土地を借りているわけではありません。「敷地権」という土地を利用する権利を保有する形でマンションを所有することになります。

そのため、借地権マンションとは異なり、最終的に土地を返還する義務はありません。

その点が、定期借地権マンションと一般的なマンションの大きな違いになります。

定期借地権マンションのメリット

定期借地権マンションには、一般的なマンションにはないメリットがいくつかあります。定期借地権マンションならではの3つのメリットについて解説していきます。

1. 価格が安く購入しやすい

ここまで紹介してきたとおり、定期借地権マンションには土地を利用する権利はついていません。あくまで土地を借りているだけです。

そのため、マンションの購入価格に土地代が含まれず、一般的なマンションよりも価格が安くて購入しやすいという大きなメリットがあります。

マンションの価格は立地や築年数、専有面積などさまざまな条件によって異なるため一概に「〇〇円安くなる」と言い切ることはできませんが、一般的なマンションの価格よりも15％程度安く販売されるケースが多くなっています。

現に2021年に発売された〈プラウド目黒洗足ガーデンコート〉は約70年の定期借地権物件ですが、洗足駅から徒歩4分ながらも坪単価423万円と周辺の新築と比べるとお値段が非常に控えめで、瞬間的に売れてしまいました。

2. 固定資産税や都市計画税がかからない

マンションを購入すると、固定資産税と都市計画税の支払い義務が生じます。固定資産税と都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、年間で10万円以上の負担増になると考えておくべきです。

一般的なマンションは、物件と土地の両方に固定資産税と都市計画税がかかるため支払う税金の額もより高額になってしまいがちです。

一方、定期借地権マンションは土地を所有しているわけではないため、土地に対しての税金は発生しません。支払いの義務が生じるのは、物件に対する固定資産税と都市計画税のみです。

そのため、税金の支払いに対する負担をある程度軽減できるというメリットがあります。

3. 立地が良い物件が多い

一般的なマンションは、土地を利用する権利がマンションの購入者へと渡ります。

そのため、駅から近い土地や周りの施設が充実している土地など、資産価値の高い土地を所有している地主が売却を渋るケースが少なくありません。

一方、定期借地権マンションであれば土地の所有権を手放す必要がありません。地代による収入も入ってきますし、契約期間が満了した後は土地が更地になって戻ってくるため、再利用しやすいというメリットもあります。

これらの特徴により、土地の利用に協力してもらいやすいという強みがあるため、魅力的な立地の物件が多いというのも定期借地権マンションならではのメリットの一つです。

定期借地権マンションのデメリット

定期借地権マンションが気になっているのであれば、購入してから後悔するのを防ぐためにも、メリットだけでなくデメリットについても事前によく確認しておくことが大切です。定期借地権マンションの2つのデメリットについて解説していきます。

1. 住宅ローンを組みにくい

定期借地権マンションは土地を借りる期間が決まっている上に更新もできません。また、期間満了時には更地にして土地を返却する必要があります。

そのため、担保としての価値が低く、住宅ローンを組みにくいというデメリットがあります。

ひと昔前に比べると定期借地権マンションでも住宅ローンを組みやすくなってきているようではありますが、一般的なマンションよりも住宅ローンを組みにくいという点は、しっかりと認識しておく必要があるでしょう。

2. 地代や解体積立金がかかる

定期借地権マンションには購入時の価格と税金が安いというメリットがありますが、「地代」と「解体積立金」という、定期借地権マンションならではの費用の負担が発生するため注意しなくてはいけません。

地代は土地を借りていることに対して支払う費用で、土地の所有者に毎月支払う必要があります。解体積立金は期間満了後の建物の解体作業にかかる費用のための準備金です。

金額は物件によって異なりますが、定期借地権マンションではこれらの支払い義務が発生します。

定期借地権マンションは資産価値が低くて売れないってホント？

定期借地権マンションには定期借地権マンションならではの魅力があるため、売却できないということはありません。しかし、一般的なマンションよりも資産価値が低くなってしまいがちなのは事実ですし、売れにくいのも事実です。

定期借地権マンションには、住める期間が決まっているという大きなデメリットがあります。

例えば、50年の期間の契約で購入し、40年住んだ後に売却するとしましょう。

その場合、購入した人がそのマンションに住める期間は10年しか残っていないことになります。いくら安く売り出したとしても、10年後に必ず出ていかなくてはいけなくなってしまうのであれば買い手がつきにくくなってしまうのも無理ありません。

そのため、定期借地権マンションは、売却を前提として購入するのに向いていないタイプのマンションだと言えるわけです。

中古の定期借地権マンションは、老後を見据えた購入には不向き

中古の定期借地権マンションは老後を見据えた購入には向いていません。例えば、中古の定期借地権マンションを購入した時点での残りの借地期間が30年だった場合、老後に引っ越しを余儀なくされてしまいます。

新しい物件を購入するためのローンを組めない可能性や病気などの諸事情で物件探しができなくなってしまう可能性があることを考えると、中古の定期借地権マンションの購入はリスクが大きいと言えます。

数年暮らした後で賃貸に出す予定や後々別宅に移り住む予定があるのであれば中古の定期借地権マンションでも問題ありませんが、老後も住み続けるつもりでマンションを購入するのであれば中古の定期借地権マンションは避けるべきです。

新築の定期借地権マンションは存続期間が70年以上で設定されている物件もあるので、新築の定期借地権マンションの購入についてはご自身やご家族の年齢を考慮しながら判断してください。

定期借地権マンションの購入をおすすめする人・しない人

メリットやデメリットをふまえた上で定期借地権マンションの購入をおすすめする人としては、

• 期間満了後、すぐに住み替えられる余力（経済力、時間）がある人
• いずれは実家に戻るなど、将来的な住み替えが決まっている人
• 資産価値にとらわれない人

などが、あげられます。

一方、

• 将来的に売却したいと考えている
• 老後まで住み続けたいと考えている
• 住宅ローンを組むことを前提にマンションの購入を考えている

という方には、あまりおすすめできません。

もちろん、売却できないわけではありませんし、残存期間によっては老後まで住み続けることもできます。また、必ずしも住宅ローンを組めないわけではありません。

しかし、売却や老後の住まいとして適しているわけではありませんし、一般的なマンションより住宅ローンを組みにくいのは確かなので、これらの条件に当てはまる人には定期借地権マンションの購入はおすすめできません。

〈まとめ〉定期借地権マンションはメリットとデメリットをよく比較しながら購入を検討しよう

定期借地権マンションが気になっている方向けに、定期借地権マンションのメリットやデメリットについて紹介してきました。

定期借地権マンションは価格が安いためついつい惹かれてしまいがちですが、デメリットも大きいため、購入するときにはよく検討しなくてはいけません。

特に、

• 売却前提でマンションの購入を考えている人
• 老後も同じマンションに住み続けたい人
• 住宅ローンの借り入れを考えている人

は、注意が必要です。

もし予算が限られていてなかなか理想的な物件を見つけるのが難しいのであれば、中古マンションも候補に入れてみてはいかがでしょうか？中古マンションであれば購入時の出費を抑えられますし、リノベーションで理想の住宅に生まれ変わらせることもできます。

〈CRAFT ONE〉では、購入する物件のリサーチからサポートしていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。