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マンション買い替えを成功に導く3つの鍵とは?売却優先の注意点

マンションを買い替えることにしたけど、何をしたらいいかわからない。マンション買い替えは、本当にわからないことばかりですよね。

今回は、マンションの買い替えを成功に導く「3つの鍵」について紹介します。「売り」「買い」の優先度や注意点、さらに苦手意識がある人の多い税金を理解すれば、マンションの買い替えで失敗することはありません。

マンション買い替えを成功に導く3つの鍵

まずは、マンションの買い替えに成功した自分をイメージすることから始めましょう。マンションの買い替えを成功に導く3つの鍵は、次のとおりです。

〈1〉マンション買い替えの知識を学ぶ

マンションの買い替えでは、買い替えの流れや注意点のみならず、買い替え時にかかる税金など幅広い知識が必要になります。

このような知識がないまま買い替えをスタートすると、わからないことが多く「買い替えなんてしなければよかった」と後悔してしまうかもしれません。一度、深呼吸して気持ちを落ち着かせ、必要な知識を学んだ上でマンション買い替えのスタートラインに立つようにしましょう。

〈2〉売却価格にこだわりすぎない

マンションの買い替えで、売却価格にこだわりすぎるのはNGです。

長年住み続けて愛着のあるマンションですから、少しでも高く売りたい気持ちがあるのはわかります。でも、その気持ちが強すぎるといつまで経ってもマンションを売却できないでしょう。

マンションの買い替えは売却や購入、場合によってはリノベーションも同時進行。やることが多すぎて頭がパンクしている状態で売却ばかりを優先していると、良い物件を購入するタイミングまで逃してしまいます。適正価格でスピーディーな売却を目指しましょう。

*関連記事*

マンションを高く売る方法とは?不動産会社選びがその命運を分ける!

〈3〉マンションの売買やリノベーションに強いパートナーを選ぶ

マンションの買い替えでは、マンションの売買やリノベーションに強いパートナー選びが勝負を分ける重要なポイント。

たくさんの知識だけでなく、売却時の交渉や購入時の物件選びまで。マンションの買い替えは、とてもじゃありませんが自分一人ではできません。売却時にリノベーションが必要になることもあるでしょう。

マンションの買い替えをするときは、自分の要望やマンションの条件に合わせて一緒に動いてくれる心強い「パートナー」を選ぶことが成功の鍵です。

なお〈CRAFT ONE〉では物件の売却も承っており、オンライン見学が可能な上、購買希望者様にVRを用いた提案も行っています。できるだけマンションを有利に販売できるよう、全力でサポートさせていただきます。

*参考*

物件の売却は「一般媒介」「専任媒介」のどっちがお得?

物件の売却・買い替え

マンション買い替えの流れ

マンションの買い替えは、大きく分けると次の2つに分かれます。

  • 既存マンションの売却
  • 新規マンションの購入

ここでは、マンション買い替えの流れについて把握しましょう。

〈既存マンションの売却〉

既存マンションは、次のような流れで売却します。

1.マンションを査定
2.不動産会社と媒介契約
3.マンションの買主と売却契約
4.買主にマンションの引き渡し

このほかにも、マンションの売却にはリノベーションを伴う場合があるため、リノベーションに強いパートナーを選ぶこともポイントになります。

〈新規マンションの購入〉

新規マンションは、次のような流れで購入します。

1.物件探し
2.マンション購入(契約)
3.住宅ローンの手続き(利用する場合)
4.代金の支払い
5.引っ越し

マンション購入時でポイントになるのは「物件探し」と「住宅ローンの手続き」。

既存マンションの不満点や新規マンションへの要望などを事前に不動産会社に伝えておくことで、希望に合った物件や住宅ローンの金融機関をスピーディーに紹介してくれるでしょう。

なお、マンションの売却から住み替え完了までには「3ヶ月〜半年程度」の期間が必要と言われています。リノベーション前提なら、さらに期間がかかるでしょう。そのためマンションの売却期間や物件探しが長くなれば、そのぶん住み替えまでの期間も長引いてしまいます。住宅ローンなど、物件選びに直結しない手続きはできるだけスピーディーに行いましょう。

マンション買い替えは「売り優先」がおすすめ?3つの方法

マンションの売却と購入。同時進行でやるには少し荷が重いですよね。マンションの買い替えは、堅実な「売り優先」と、マイペースに住み替えできる「買い優先」があります。さらにほかの手も。

1.「売り」優先

「売り」優先は、「既存マンションを売却後、その資金を元にマンション探しをする」というマンションの買い替えにおける堅実な方法です。

新規マンションのスケジュールに合わせる必要がなく、マンション売却の期限を設定する必要がないため、買い手に対する安易な値引き交渉も不要。また、マンション売却で手に入れた費用を元にマンション探しをするため、新規マンションの資金計画が立てやすくなります。

しかし、マンションの売却から新規マンションの引き渡しまでの期間は、仮住まい探しや仮住まいの費用なども視野に入れなければなりません。仮住まいの期間が長引くほど、仮住まいの費用も高額になるので注意しましょう。

2.買い」優先

「買い」優先は、「新規マンションを購入後、既存マンションを売りに出す」というマンションの買い替え方法で、「売り」優先と違って仮住まいの必要はありません。常に自分の住まいがあるため、手持ちの予算に問題さえなければ、焦ることなく無期限で新規マンションを検討できます。

しかしそれと引き換えになるのが、金銭面のデメリット。売却予定のマンションでローンが未完済の場合は、新規マンションのローンと二重ローンになる恐れがあります。また、想定していた金額でマンションが売れないことも考えられるため、その後の購入したマンションに対する資金計画が乱れる可能性も。

これら金銭面の不安要素を払拭するサービスとして、「買替え特約」や「つなぎ融資」といったものもあります。「買い」優先で動く際には、仲介業者にこれらサービスの利用可否を相談し、協力を仰いでみましょう。

3.業者による買取サービス

これらのほかに、マンションの買い替え方法には「業者による買取サービスを利用」という手もあります。これは、既存のマンションを個人ではなく不動産会社に買い取ってもらうという方法。売却価格は相場の70〜80%に下がってしまうものの、売却時の内覧対応なども不要なため既存マンションを迅速に手放せます。

売却期限がずらせない場合や、立地条件や築年数などの条件面で買い手がつきにくい物件の場合などは、業者にマンションを買い取ってもらうことで新規マンションの物件探しに集中できます。

マンション買い替えの注意点と税金

マンションの買い替えにおいては、マンションの売却・購入それぞれの場合に注意点があります。同様に、マンションの売却・購入にかかる税金についても確認しておきましょう。

マンション売却時

既存マンション売却時における注意点と税金については、次の通りです。

〈注意点〉

  • 事前に周辺の相場を調査
  • 内覧時の対応に注意

マンション売却の際は、ネットなどで周辺の相場を調べましょう。特に同じマンションで売りに出している部屋があるかどうかはポイント。売りに出している部屋がない場合は、周辺にある同等スペックのマンション価格を調査して、不動産会社が提示する買取価格の妥当性を見極めましょう。

中古マンションの内覧における天敵は、部屋の「生活感」です。内覧時に生活感が垣間見えてしまうと、買い手に良い印象を残せません。生活感を感じさせないためには、水まわりの細かい掃除や日当たり・風通しなども意識しましょう。費用をかけてもいいなら、ハウスクリーニングも視野に入れましょう。

〈税金〉

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 住民税

マンション購入時

新規マンション購入時における注意点と税金については、次の通りです。

〈注意点〉

  • 資金計画・ローン
  • マンションの管理状況・リノベーションの必要性

マンションの買い替えにおいて、最も重要になるのが「資金計画」です。万が一、既存マンションのローンが未完済でも「住み替えローン(買い替えローン)」を利用して買い替えできます。

資金計画を立てるときは、今後の収入やライフイベントを想定し、ベースとなるキャッシュフロー表を作成しましょう。「売り」優先であれば、既存マンションを売却した予算も加味して試算します。物件価格のほかに、管理費や修繕積立金、月々の駐車場代などにも注意が必要です。

マンション購入においては、資金計画に並行して「マンションの寿命」も大きなポイントです。新築マンションであれば、今後の修繕計画やマンション規約の細かさなどにも目を向けましょう。

中古マンションを購入する場合は、資金計画と共に将来を見据えたリノベーション計画を立てることも大事になります。中古マンション購入と同時にリノベーションするのも、マンションの資産価値を保つ手段として非常に有効です。

〈税金〉

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産所得税

【まとめ】マンション買い替えのパートナーは〈CRAFT ONE〉

今回は、マンション買い替えを成功に導く3つの鍵や、マンション買い替えにおける注意点や税金についてもご紹介しました。

マンションの買い替えは「売り」優先がおすすめですが、それに固執しすぎると良い物件に出会うチャンスを逃してしまったり、仮住まいが長引いてしまったりすることも考えられます。

マンションの買い替えは、「売る」「買う」だけでは片付けられないほどの忙しさです。資金計画・ローン・税金、さらに中古マンションならリノベーションも必要。忙しい方だと、かなりの負担になってしまいます。

マンションの買い替えでは、これらに精通した「パートナー」が必要。〈CRAFT ONE〉なら、マンションの買い替えをすべてサポートします。まずは、お気軽にお問い合わせください。

マンション買い替えを成功に導く3つの鍵とは?売却優先の注意点

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