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東京の高級住宅街をご紹介するシリーズ。今回ご紹介するのは、渋谷区の松濤と神山町。渋谷区はその名のとおり「谷」が多いエリアです。「低地」には渋谷・原宿・恵比寿といった繁華街があり、「高台」には松濤・神山町・広尾などの高級住宅街が広がっています。そのコントラストが渋谷区の個性ですね。
なかでも「松濤・神山町」は、都内最高レベルの高級住宅街。にぎやかな渋谷にありながら、別世界の静けさをたたえています。
目 次
松濤・神山町は、正真正銘の高級住宅街
東京の高級住宅街のなかでも、特別な空気をまとっている松濤。近寄りがたいかと思えば、ちょっとした親しみやすさも見つけることができました。松濤・神山町は「東京の高級住宅街」の条件である
・高台に位置する
・区画の大きな邸宅が点在
・低層マンションが多い
・道路幅が広い
・街路樹が多い
・住宅街としての歴史がある
・街なみが美しい
を、「街路樹が多い」という点をのぞいて、ほぼクリアしています。そのブランド力からも、日本を代表する高級住宅街と言って過言ではありません。
松濤・神山町はどこを見ても豪邸ばかり
渋谷駅・代々木公園駅・代々木八幡駅の3駅へのアクセスがよい松濤・神山町エリア。渋谷駅からゆるやかな坂を上ると、東急百貨店本店の西側には深呼吸したくなるくらいおだやかな街が広がっています。道幅は広く、日当たりもよい。それと同時に背筋がピンと伸びるようなひきしまった空気。田園調布や成城、広尾といった高級住宅街とは、ひと味違うことがすぐにわかります。
美術館や文化施設と違えてしまうほどの豪邸がつぎつぎに現れます。洋風のお屋敷から数寄屋建築まで、さまざまな邸宅が整然と並んでいました。あまりにも大きな邸宅が多いため、普通サイズの戸建てが小さく感じられるほどです。
なかには要塞のような塀に囲まれた豪邸も。しかしこのような造りの豪邸は、松濤ではそれほどめずらしくありません。むしろどの家も高い塀で視線が遮られ、カーテンは隙間なく閉ざされ、なかの様子がうかがえません。1時間ほど歩いていても、住民らしい方にはまったく出会えませんでした。
都心の中の都心ということ、社会的地位の高い方が多く暮らしていることもあり、松濤ではプライバシーに特別な注意が払われているようです。
松濤・神山町の高級住宅街の歴史は、江戸時代からはじまった
都内の大半の高級住宅街はもと大名屋敷でしたが、松濤もそのひとつ。江戸時代には紀伊徳川家の下屋敷が置かれていました。後に佐賀藩鍋島家の所有となり、明治時代には鍋島男爵家がこの地で「松濤園」という茶園をはじめたことが町名の由来です。静岡のお茶を育てていたんです。
大正期には政財界の有力者に平均200坪単位で分譲され、お屋敷街へとなっていきました。購入するには紹介者が必要だったため、しかるべき家柄の社会的地位の高い方が住まう、エリアとなっていきました。
後述しますが、鍋島邸のあった3,000m²ほどの高台なf敷地に、今は〈フォレストテラス松濤〉という高級マンションが建っています。ちなみに神山町の麻生太郎元首相の私邸は2400m²で、親族の敷地を入れると5000m²。一族で鍋島邸の倍近くの土地を所有しています。
松濤エリアの一等地は「松濤1丁目」「松濤2丁目」「神山町」
松濤エリアの一等地は松濤1・2丁目・神山町とされており、やはり大邸宅が集中しています。とくに神山町は高台で松濤の奥地なので、喧騒とは無縁。このあたりには、高級住宅街としての格式を守る2つの「ルール」があります。
〈1〉 第一種低層住居専用地域
松濤は一部の山手通りぞいをのぞいて、大半が第一種低層住居専用地域。建物の高さが制限され、店舗やイフィスの建築は認められていません。これにより、低層住宅が並ぶ美しい街なみが守られています。これは大田区田園調布や世田谷区成城と同じです。
〈2〉 200㎡以上の区画
松濤1・2丁目と神山町は、渋谷区独自の条例により最低敷地面積が「200㎡」に定められています。ちなみに田園調布の最低敷地面積が「165㎡」、成城が「125㎡」です。このことからも、より地価の高い松濤でにおいて「200㎡以上」をルールにすることで、いかに住む人を厳選しているかがわかります。
松濤の高級住宅街のルールは、〈田園調布憲章〉のような「自分たちで住みやすい街にしましょう」というのとはちょっと意味合いが違うように思います。どちらかと言えば「資産価値を落とすようなことをしてほしくない」といった印象です。
実際にこのルールのおかげで、松濤の資産価値がが損なわれることはありませんでした。これからもないでしょう。
松濤・神山町の街は、明るくてやさしい雰囲気
「気軽に話しかけないでください」という顔をした豪邸が多い松濤ですが、街自体はとても明るくやさしい雰囲気です。
たとえば、こじんまりとした日本庭園風の鍋島松濤公園。桜の木に囲まれた池には水車があり、茶畑だった松濤の面影を残しています。訪れたのは秋でしたが、やわらかな朝日が降り注ぐとても気持ちのよい公園でした。子供が遊ぶというより、近所の方々がちょっと散策するのにちょうどよさそうです。
ほかにも松濤には松濤美術館、観世能楽堂、Bunkamuraなど芸術施設が点在。個人的には中庭に噴水のある小さな松濤美術館がおすすめです。松濤の公園や美術館を訪れたり、住宅街を歩いているだけで、だんだん心が落ち着いてくるから不思議です。
松濤・神山町ごとすっぽりガラスのドームに包まれているというか、もはや松濤は渋谷区から独立した街というイメージです。
「奥渋」が松濤の空気を変えた？若い世代も集まるように
渋谷東急本店の脇道を代々木八幡へ向かうと、センスのよいカフェやレストラン、バーが軒を連ねています。ここは〈奥渋〉と呼ばれるエリア。センター街のような雑多さはなく、どちらかと言えば中目黒や裏原のような雰囲気です。小さなギャラリーや本屋さんがあったりと、クリエイティブな空気に満ちていて、そんなたのしさが若い世代を惹きつけています。
こうした神山商店街は、松濤の住民にとっては暮らしに必要なスポット。おしゃれなショップに混じって、スーパーやクリーニング店、コンビニエンスストアがあります。あらゆるお店が揃ってるため、日常生活で困ることはなさそうです。
麻生家御用達のレトロな雰囲気の魚屋さんも健在。食堂も併設しており、中骨までやわらかく煮込んだ「さばみそ煮」は絶品です。松濤・神山町の住民から愛されているお店のようでうす。
松濤・神山町の学区は？ 名門私立へのアクセスも良好
松濤・神山町エリアで暮らすお子さまは、私立へ進学することが多いようです。松濤・神山町からアクセスのよい慶應幼稚舎・青山学院初等部・東京女学館小学校を選ぶ方もいます。また学習院初等科や暁星小学校なども渋谷駅から電車で一本通うことができ、ご両親も安心です。私立学校の選択肢が多いのは、都内へのアクセスがよい松濤エリアで暮らすメリットのひとつですね。
公立だと神南小学校、松濤中学校になります。神南小学校はオルガン坂近くの繁華街で、まわりには居酒屋が多いため環境がよいとは言えないかもしれません。低学年のうちは送り迎えが必要になるなど、気をつけて通わせたいところです。進学して松濤中学校になれば、松濤一丁目にあるので環境がよく安心でしょう。
松濤・神山町のプレミアムすぎる素敵なマンション
松濤には各デベロッパー最高峰のハイスペックマンションが点在しています。第一種低層住居専用地域のため低層マンションが中心。松濤エリアでの新築マンションの売り出しが稀なこともあり、中古マンションにもかなりのプレミアがついています。
プラウド松濤一丁目（松濤1丁目）
ずご紹介したいのが2011年竣工の〈プラウド松濤一丁目〉。4階建ての控えめなファサードで松濤1丁目にさりげなく溶け込んでいます。花崗岩の擁壁、横にスタイリッシュなラインを描く大きな庇、堂々としたエントランスなどとにかくかっこいいです。全9戸で、すべてが100㎡以上の角部屋という点も魅力。
立地・デザイン性・希少性すべてパーフェクト。〈プラウド松濤一丁目〉は、松濤を代表する名作低層レジデンスです。
フォレストテラス松濤（神山町）
先述したように、鍋島邸のあった3,000m²ほどの敷地に1999年に建設された〈フォレストテラス松濤〉。そんな広さにも関わらず、全26戸。150～200m²以上の部屋がメインとなるため、松濤エリアで広さを求める方にはおすすめです。4階建の低層マンションながらも、大胆なタイル使いとコンラン＆パートナーズによる個性的なデザインで存在感抜群。
松濤のさらに奥の神山町アドレスなので、より静かに過ごしたい方におすすめです。
プラウド神山町（神山町）
ニュージーランド大使館の真正面に位置する〈プラウド神山町〉。立地的としては最高なのではないでしょうか。
2008年竣工という古さをまったく感じさせず、街並みに配慮された控えめなデザインがとても美しい。天然石のゲートは重厚感があり、これから趣あるヴィンテージマンション に育っていくことを予感させます。〈フォレストテラス松濤〉と同じ道沿いにありますが、〈プラウド神山町〉はより高台に位置すること、ニュージーランド大使館の真正面ということからも、個人的にはよりプレミアムな気がします。
〈まとめ〉美しさ、格式。まさにトップオブ高級住宅街
東京の高級住宅街、渋谷区の松濤・神山町をご紹介しました。
松濤・神山町はブランドバリューが圧倒的に高いため、中古マンション価格もファミリータイプだと億を超える物件がほとんどです。しかし街なみの美しさと環境のよさ、街としての格式、どのエリアにもアクセスしやすい利便性、そして「松濤」「神山町」というステイタス。さすがトップオブ高級住宅街といった印象です。
いずれにしても松濤・神山町エリアは中古マンションの数が少ないため、早めに不動産医者に声をかけておきましょう。リノベーション前提なら、物件探しからリノベーションまでワンストップで行う〈CRAFT ONE〉にお声がけください。資産価値の有無やリノベーションプランとともに、物件探しをサポート。松濤・神山町エリアでご満足いただける物件をご紹介いたします。
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