マンションを売るつもりで買う人必見！将来高く売れる物件の特徴とは？
中古住宅を買うときに気になるのが、「狙い目の築年数」です。この記事では、中古住宅の魅力や購入するときの注意点、狙い目の築年数の物件をリノベーションした素敵な事例などをご紹介。ぜひ参考にしてみてください。
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（作成日2022.7.19 更新日2023.2.2）
目 次
中古住宅は築年数20年前後の物件が狙い目
中古住宅で狙い目なのは「築20年前後」の物件です。それは、「物件の築年数が20年以上になると、価格の下落率が高くなり、お得に購入できる可能性が高くなるから」です。
| 築年数 | 価格 | 価格の変化 | 変化割合 |
| 築0～5年 | 4,557円 | ー | 100% |
| 築6～10年 | 4,155円 | －402万円 | 91% |
| 築11～15年 | 3,955円 | －200万円 | 86% |
| 築16～20年 | 3,810円 | －145万円 | 83% |
| 築21～25年 | 3,421円 | －389万円 | 75% |
| 築26～30年 | 2,917円 | －504万円 | 64% |
| 築31年～ | 2,355円 | －562万円 | 51% |
参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」
こちらは住宅の築年数と物件価格の変化を表した表ですが、築年数が20年以上になると、価格の変化がより大きくなっていっているのがわかるかと思います。
この動きには、住宅ローンの適用年数が影響していると考えられます。一部例外もありますが、住宅ローン控除の対象は「築20年まで」となっているので、築年数が20年以上になるとどうしても物件としての価値が下がりやすくなってしまうわけです。
築20年以内なら住宅ローン控除を使える
もし「住宅ローン控除を活用したい」とお考えなら、住宅ローン控除を使える築20年以内の住宅を狙いましょう。
木造住宅は築20年（マンションのような耐火建造物は25年）以内であれば、住宅ローン控除の対象となり、住宅ローンの年末残高の1%を10年間所得税額から差し引いてもらうことができます。
築20年以内だと価格の大幅な下落はまだ始まっていませんが、住宅ローン控除による恩恵は受けられるので、ある意味お得。状態もそれほどひどくないはずです。住宅ローン控除を活用する目的で、築20年以内の住宅を購入するという考え方もあります。
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築20年以内なら耐震基準を満たしている
築20年以内の中古住宅は「耐震性能」の面でも狙い目です。
日本の耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準がありますが、築20年以内の中古住宅は1981年に改正された現行の耐震基準（新耐震基準）を満たしており、震度6強〜震度7の地震でも倒壊・崩壊しないほどの耐震性能を備えています。
築20年ともなると外壁や住宅の内部などところどころに劣化があったとしても、建物自体はしっかりとしているので、安心して購入できます。表面的な劣化はリノベーションで解決できます。
リノベーション前提で購入するなら25年目の中古住宅もおすすめ
物件の購入費用をより抑えたいと考えているのであれば、築25年以上の中古住宅もおすすめです。不動産の価格は、「土地の価格」と「建物の価格」に分けられますが、築25年以上の住宅は建物の価格がほぼ0円になるため、より安く購入しやすくなります。
ただ、築年数が古くなると、大規模なリノベーションが必要になる可能性も高まるので注意しなくてはいけません。リノベーションの必要性は、「前の住民が適切にメンテナンスしていたかどうか」によって異なりますが、リノベーション費用が高くなると建物価格の値下がりによるお得感が薄れてしまいます。
そのため、築年数が25年以上になる中古住宅てを購入する場合は、「リノベーションにいくらかかるか」を購入前にしっかりと把握しておかなくてはいけません。（〈CRAFT ONE〉では、物件を見学いただく際に大まかなリノベーション費用をお伝えしています）
築20年以上の戸建ては、RC造やS造がおすすめ
中古住宅を購入するときに狙い目と言える築20年以上の戸建ては、木造の住宅よりも、RC造（コンクリート造）やS造（鉄骨造）の住宅の方がおすすめです。RC造やS造の建物は耐震性が高い上に、構造的に100年くらい住み続けられるようになっています。つまり、中古でも買う価値が十分にあるということ。
同じような条件でRC造やS造の中古住宅があるのであれば、木造ではなく、RC造やS造を選ぶようにしましょう。
中古住宅の魅力は、住みたい街に住めること
先述したように、築年数が20年以上になる中古住宅は新築の7割以下の価格で購入できるケースが多く、その点が中古住宅ならではの大きな魅力の一つとなっています。ただ、中古住宅の魅力はそれだけではありません。
●住みたい街に、よい物件を見つけやすい！
立地の良い物件が見つかりやすい点も、中古住宅の魅力の一つです。
新築住宅は土地から探す必要があるため、理想の地域で良い土地が見つからず、土地探しで難航してしまうケースも少なくありません。一方、中古住宅であれば、土地を探す必要がありませんし、売りに出されている住宅すべてが対象となるため、希望する地域や場所で良い物件が見つかりやすくなります。
今は2015年に施行された空家法の影響によって中古住宅が市場に出回りやすくなっているので、中古住宅を探すタイミングとしてうってつけです。
●住宅の平均寿命は65年！RCなら100年以上
「中古住宅はいつまで住めるかわからないし…」と考える方も少なくありませんが、住宅の平均寿命は65年ほどと長く、築20～25年の中古住宅を購入したとしても老後まで住める可能性が高いので心配する必要はありません。
どうしても不安を感じるのであれば、構造的に100年以上住めるRC造やS造の物件を率先して選ぶようにしてください。
中古住宅を購入するときは、住宅ローンや再建築不可物件に注意！
物件の購入価格を抑えたい方にとってはかなり魅力的な中古住宅ですが、中古住宅を購入するときにはいくつか注意点があります。
●住宅ローン
建物には法定耐用年数があり、
- 軽量鉄骨造：19年
- 木造：22年
- 重量鉄骨造：34年
- 鉄筋コンクリート造：47年
など、建物の構造によって異なっていますが、住宅ローンを借り入れる金融機関によっては「法定耐用年数から現在の築年数を引いた分だけ」などの条件が設けられ、想定していた返済金額や返済期間でローンが組めないことがあります。
そのため、想定通りの金額や期間でローンを組めるかを事前に確認しておかなくてはいけません。
●再建築不可
また、耐震基準の確認や住宅が建っている地域のハザードマップの確認も重要ですし、建物の状態やこれまでのメンテナンス状況を確認しておくことも大切です。ただし、知識のない方が建物の状態を正しく判断することはできませんので、プロによる住宅診断も検討してみてください。
さらに中古住宅の中には「再建築不可物件」と呼ばれる、建て替え・増築ができない物件や現在の住宅より小さな規模での建て替えしかできない住宅も。建て替えや増築を検討している方は、こうした「再建築不可物件」にも注意しなくてはいけません。
他にも、その住宅が売りに出された理由についても確認しておいた方がより安心できますし、実際に住み始めてから後悔してしまわないためにも、周辺施設の充実度や土地柄などについてもチェックしておく必要があります。
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●建物に不具合がないか
中古住宅を購入する際は建物に不具合がないかについてもチェックしておきましょう。
建物の内部でチェックしておきたいポイントとしては、
- 壁や天井の浮きやシミ
- ドアやサッシがスムーズに動くかどうか
- 水回り設備の配管の流れや臭いの有無
などがあげられます。
外観でチェックするべきポイントとしては、
- 屋根材のズレや破損、塗装の剥がれ
- 外壁塗装やコーキング剤の剥がれやひび割れ
- 軒裏の雨のシミやひび割れ
- 基礎部分のひび割れ
などがあげられます。
購入した住宅をフルリノベーションする予定なのであれば内装部分は概ね変更・修繕できるので特に気にする必要はありません。一方、屋根や外壁などの外観部分の補修は費用がかさみやすいので、重点的にチェックし、なるべく状態の良い住宅を選ぶようにしましょう。
中古住宅のリノベーション事例
最近は、築20年以上の中古住宅を購入し、リノベーションによって理想の住まいをつくる方が増えています。そうした事例を紹介します。
事例：築33年のRC住宅をリノベーション。曲線が美しいモダンな住まいに
こちらは、築28年の中古住宅をリノベーションした事例です。
「海を望む夏の別荘」をコンセプトに、セカンドハウスとしてリノベーションしました。
2階にゆとりのあるLDKを設けたいとのことでしたので、ダイニングの手前まで船底天井を延長し、つながりのある大きなLDKを実現しました。
ダイニングの床にはヨーロピアンオークのスプーンカットを使用し、リビングの床には同じ素材をオイル塗装のみで仕上げたものを採用。
これにより、リビングとダイニングのテイストやイメージが統一され、リズムの感じられる空間になりました。
キッチンはリビングからの視界を意識してレイアウト。
ダイニングからひと続きになっているので、家事動線も非常にスムーズです。
また、耐震工事やガラスの交換などもおこなったことで、住まいの性能も全体的に向上しています。
事例2：築33年のRC住宅をリノベーション。曲線が美しいモダンな住まいに
こちらは、築33年の戸建てをリノベーションした事例です。
既存のR（曲線）の壁面やトップライトを活かし、ホテルのようにモダンな住まいにリノベーションしています。ダイニング・キッチン側は木を使って、あたたかなイメージに。
別棟として駐車場を増築して外構を整備することで、「屋根付きの駐車場が欲しい」というお客様の理想の住宅を実現しました。
リノベーションする上での課題となっていた廊下やリビング、ダイニングの間の段差を効果的に活用し、それぞれのエリアをゆるやかに区切っているのも特徴的です。
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「築20年の一戸建てはお得？築古物件のメリット・デメリット」
〈まとめ〉中古住宅は築年数20～25年が狙い目
中古住宅の購入を検討している方向けに、狙い目の築年数について紹介してきました。
中古住宅を購入するのであれば、築20年の住宅を狙うのがおすすめです。リノベーションを前提として購入するのであれば、築25年の物件も狙い目になります。木造でも十分なメリットはありますが、RC造（鉄筋コンクリート造）やS造（鉄骨造）の物件になればさらにメリットが多くなるので、構造にも注目しながら選ぶようにしましょう。
ただ、中古住宅の見極めは非常に難しく、購入する物件を見誤ってしまうと「リノベしても新築より価格を抑えらえれる」というメリットが薄れてしまう可能性があります。
そういったケースを避け、狙い目の物件を購入するためにも、中古住宅の物件探しは専門家である〈CRAFT ONE〉にお任せください。〈CRAFT ONE〉では、専門家が建物の状態を確認した上で物件を紹介しているので、
- 希望のリノベーションができるかどうか
- 大まかなリノベーション費用
などを事前にお伝えできます。
魅力的な物件探しからリノベーションまで一貫してお手伝いさせていただいておりますので、ぜひ一度ご相談ください。
