中古住宅の狙い目の築年数は？リノベ前提なら築20〜25年がおすすめ！

中古住宅は築年数20年前後の物件が狙い目

中古住宅で狙い目なのは「築20年前後」の物件です。それは、「物件の築年数が20年以上になると、価格の下落率が高くなり、お得に購入できる可能性が高くなるから」です。

築年数	価格	価格の変化	変化割合
築0～5年	4,557円	ー	100%
築6～10年	4,155円	－402万円	91%
築11～15年	3,955円	－200万円	86%
築16～20年	3,810円	－145万円	83%
築21～25年	3,421円	－389万円	75%
築26～30年	2,917円	－504万円	64%
築31年～	2,355円	－562万円	51%

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

こちらは住宅の築年数と物件価格の変化を表した表ですが、築年数が20年以上になると、価格の変化がより大きくなっていっているのがわかるかと思います。

この動きには、住宅ローンの適用年数が影響していると考えられます。一部例外もありますが、住宅ローン控除の対象は「築20年まで」となっているので、築年数が20年以上になるとどうしても物件としての価値が下がりやすくなってしまうわけです。

リノベーション前提で購入するなら25年目の中古住宅もおすすめ

物件の購入費用をより抑えたいと考えているのであれば、築25年以上の中古住宅もおすすめです。不動産の価格は、「土地の価格」と「建物の価格」に分けられますが、築25年以上の住宅は建物の価格がほぼ0円になるため、より安く購入しやすくなります。

ただ、築年数が古くなると、大規模なリノベーションが必要になる可能性も高まるので注意しなくてはいけません。リノベーションの必要性は、「前の住民が適切にメンテナンスしていたかどうか」によって異なりますが、リノベーション費用が高くなると建物価格の値下がりによるお得感が薄れてしまいます。

そのため、築年数が25年以上になる中古住宅てを購入する場合は、「リノベーションにいくらかかるか」を購入前にしっかりと把握しておかなくてはいけません。（〈CRAFT ONE〉では、物件を見学いただく際に大まかなリノベーション費用をお伝えしています）

築20年以上の戸建ては、RC造やS造がおすすめ

中古住宅を購入するときに狙い目と言える築20年以上の戸建ては、木造の住宅よりも、RC造（コンクリート造）やS造（鉄骨造）の住宅の方がおすすめです。RC造やS造の建物は耐震性が高い上に、構造的に100年くらい住み続けられるようになっています。つまり、中古でも買う価値が十分にあるということ。

同じような条件でRC造やS造の中古住宅があるのであれば、木造ではなく、RC造やS造を選ぶようにしましょう。

中古住宅の魅力は、住みたい街に住めること

先述したように、築年数が20年以上になる中古住宅は新築の7割以下の価格で購入できるケースが多く、その点が中古住宅ならではの大きな魅力の一つとなっています。ただ、中古住宅の魅力はそれだけではありません。

立地の良い物件が見つかりやすい点も、中古住宅の魅力の一つです。

新築住宅は土地から探す必要があるため、理想の地域で良い土地が見つからず、土地探しで難航してしまうケースも少なくありません。一方、中古住宅であれば、土地を探す必要がありませんし、売りに出されている住宅すべてが対象となるため、希望する地域や場所で良い物件が見つかりやすくなります。

今は2015年に施行された空家法の影響によって中古住宅が市場に出回りやすくなっているので、中古住宅を探すタイミングとしてうってつけです。

「中古住宅はいつまで住めるかわからないし…」と考える方も少なくありませんが、住宅の平均寿命は65年ほどと長く、築20～25年の中古住宅を購入したとしても老後まで住める可能性が高いので心配する必要はありません。

どうしても不安を感じるのであれば、構造的に100年以上住めるRC造やS造の物件を率先して選ぶようにしてください。

中古住宅を購入するときの注意点

物件の購入価格を抑えたい方にとってはかなり魅力的な中古住宅ですが、中古住宅を購入するときにはいくつか注意点があります。

まず確認しておきたいのが、住宅ローンについてです。

建物には法定耐用年数があり、

• 軽量鉄骨造：19年
• 木造：22年
• 重量鉄骨造：34年
• 鉄筋コンクリート造：47年

など、建物の構造によって異なっていますが、住宅ローンを借り入れる金融機関によっては「法定耐用年数から現在の築年数を引いた分だけ」などの条件が設けられ、想定していた返済金額や返済期間でローンが組めないことがあります。

そのため、想定通りの金額や期間でローンを組めるかを事前に確認しておかなくてはいけません。

また、耐震基準の確認や住宅が建っている地域のハザードマップの確認も重要ですし、建物の状態やこれまでのメンテナンス状況を確認しておくことも大切です。ただし、知識のない方が建物の状態を正しく判断することはできませんので、プロによる住宅診断も検討してみてください。

さらに中古住宅の中には「再建築不可物件」と呼ばれる、建て替え・増築ができない物件や現在の住宅より小さな規模での建て替えしかできない住宅も。建て替えや増築を検討している方は、こうした「再建築不可物件」にも注意しなくてはいけません。

他にも、その住宅が売りに出された理由についても確認しておいた方がより安心できますし、実際に住み始めてから後悔してしまわないためにも、周辺施設の充実度や土地柄などについてもチェックしておく必要があります。

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買ってはいけない中古一戸建て！重視すべきは「立地」

中古住宅のリノベーション事例

最近は、築20年以上の中古住宅を購入し、リノベーションによって理想の住まいをつくる方が増えています。そうした事例を紹介します。

事例：築33年のRC住宅をリノベーション。曲線が美しいモダンな住まいに

デザインリフォーム・リノベーションCRAFT #20242

こちらは、築33年の戸建てをリノベーションした事例です。

既存のR（曲線）の壁面やトップライトを活かし、ホテルのようにモダンな住まいにリノベーションしています。ダイニング・キッチン側は木を使って、あたたかなイメージに。

別棟として駐車場を増築して外構を整備することで、「屋根付きの駐車場が欲しい」というお客様の理想の住宅を実現しました。

リノベーションする上での課題となっていた廊下やリビング、ダイニングの間の段差を効果的に活用し、それぞれのエリアをゆるやかに区切っているのも特徴的です。

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「築20年の一戸建てはお得？築古物件のメリット・デメリット」

〈まとめ〉中古住宅は築年数20～25年のRC造かS造が狙い目

中古住宅の購入を検討している方向けに、狙い目の築年数について紹介してきました。

中古住宅を購入するのであれば、築20年の住宅を狙うのがおすすめです。リノベーションを前提として購入するのであれば、築25年の物件も狙い目になります。木造でも十分なメリットはありますが、RC造（鉄筋コンクリート造）やS造（鉄骨造）の物件になればさらにメリットが多くなるので、構造にも注目しながら選ぶようにしましょう。

ただ、中古住宅の見極めは非常に難しく、購入する物件を見誤ってしまうと「リノベしても新築より価格を抑えらえれる」というメリットが薄れてしまう可能性があります。

そういったケースを避け、狙い目の物件を購入するためにも、中古住宅の物件探しは専門家である〈CRAFT ONE〉にお任せください。〈CRAFT ONE〉では、専門家が建物の状態を確認した上で物件を紹介しているので、

• 希望のリノベーションができるかどうか
• 大まかなリノベーション費用

などを事前にお伝えできます。

魅力的な物件探しからリノベーションまで一貫してお手伝いさせていただいておりますので、ぜひ一度ご相談ください。