安い中古戸建てにはご用心！ 怪しい物件を見抜くには？

中古戸建てが相場より安いのは「マイナスポイントが多い」から

どの売主さんも「高く売りたい」と思うのが普通です。それなのに販売価格を安くしているのは理由があります。相場よりも安い中古戸建てには注意をしましょう。中古戸建ての販売価格を安くしているのは

・違法建築（既存不適格建築物を含む）
・崖に面している
・道路との高低差がある
・家が傾いている
・耐震性が低い

といった理由があります。ほかにも、安い中古戸建ては日当たりが悪かったり、海抜が低く豪雨による浸水リスクが高かったり、耐震性が不安なことも。こうした情報は販売広告には載っていません。内見して初めて知らされることが多いようです。「増築未登記部分あり」のようにあいまいに書かれていることはありますが、ほとんど見落とされがちです。

ごくごく稀に「早く売りたい」という理由で格安で販売されるケースもありますが、この場合は不動産会社が買い取り再販することが多いため、滅多に市場に出ません。ですから「安いから飛びつく」というのは、ちょっと危険です。

違法建築だったら、住宅ローンの借り入れができない

上記の中でもとくに気をつけたいのが「違法建築」「再建築不可」の中古戸建て。

〈違法建築〉
建築基準法や条例を無視して建てられた物件のこと。代表的なのは「建ぺい率・容積率オーバー」「採光不良」「違法増築」。類似として「既存不適格建築物」というのがあり、建築当初は適法だったけれど、法律の改正により基準を満たさなくなってしまった物件のことを指します。

〈再建築不可〉
違法建築の一種で、「幅員4mの道路に2m以上接する」という建築基準法の接道義務を満たしていない建物。新たに建物を建てることができない敷地。建て替えではなく、リノベーションして暮らすことならできます。ただし地震などで倒壊した場合も、新たに「建てる」ことができないというリスクも。

「違法建築かどうか」は「検査済証」を見ればわかります。「検査済証」とは、建物の竣工時に検査をし、適合の場合だけに発行される証明書です。〈CRAFT ONE〉では必ず「検査済証」を確認しています。

こうした違法物件のなによりの問題は、住宅ローンの借り入れができなくなること。銀行は、適法ではない物件の価値を算出できないからです。「現金で購入できる」という方はデメリットに感じないかもしれません。しかし将来の売却や相続を考えると、手を出さない方が賢明です。

安い中古戸建てを購入したら、リノベーション費用が高くなるかも

安い中古戸建てはもうひとつ、大きなリスクを抱えています。「予定よりもリノベーション費用がかかってしまうかもしれない」ということです。

格安な中古戸建てには「瑕疵担保免責物件」というものがあります。普通は物件の売買契約後に、雨漏り・シロアリ・家の傾きなど売主さんが知らなかった問題があったら、一定期間は売主さんが責任をとることになっています。しかし「契約不適合免責物件」は「責任はとらないけれど、安く売りますよ」というものなのです。

そうすると雨漏りやシロアリが発覚した場合、検査・メンテナンス費用は買主さんの負担になります。また「建ぺい率・容積率オーバー」だと、リノベーション時にセットバックし、現在の建築基準法に適合させなければならなくなる。こちらもかなりの費用がかかります。

そうなると建て替えの費用とほとんど変わらなくなってしまうこともあるので、「得したと思ったら損した」ということに。「安いから」と飛びつくのではなく、現状をしっかりとチェックし、状態のよい中古戸建てを購入するようにしましょう。

中古の戸建ては買うのが難しい！できれば不動産のプロに頼ろう

中古戸建ての購入は、中古マンションの購入よりもむずかしいとされています。

なぜなら戸建てには、マンションのような管理規約や長期修繕計画がないからです。持ち主さんがどのように建て、どのようにメンテナンスを行ってきたかが、外からは見えにくいのです。

だからこそ、中古戸建ての物件探しは「不動産のプロ」に頼るべき。

〈CRAFT ONE〉では違法建築じゃないか？水漏れはないか？劣化状況は？これまでどのような補修がされてきたか？などを、プロの目線でしっかりとチェックします。もし心配点があれば買主さまへ率直にお伝えし、「買うべきではない」といったアドバイスもします。リフォーム済み物件で一見とても綺麗でも、内部は劣化が進んでいることも。逆に見た目が普通でも、しっかりと修繕されていることもあります。こうした物件は、リノベーションでさらにポテンシャルを引き出せる「お宝物件」です。

これができるのは、〈CRAFT ONE〉がリノベーションのワンストップの会社だから。第三者の視点で、お客さまにベストな物件だけをご紹介しています。

＜まとめ＞安すぎる中古戸建てを買うのは、リスクが高い

安い中古戸建て購入の注意点をご紹介しました。周辺相場よりもあきらかに安い中古戸建ては、何かしらのリスクがあります。とくに「違法建築」「再建築不可」の場合は、住宅ローンの借り入れができなくなります。将来の売却も厳しくなるでしょう。

「自分たちが住むために買うのだから、資産価値は気にしない。現金で安く買えるならそれでいい」という考えもありかもしれません。しかし、リノベーション時に余計なコストがかかったり、倒壊しても建て替えができないなど、やっぱりリスクは残ります。

物件価格にこだわってハズレ物件を買うよりは、きちんとメンテナンスされ、これからも長く住める優良物件を適正価格で買う方が結果的には経済的だと思いませんか？なにより、暮らしてからの満足度が違います。

一般の方が「違法建築か」「買っても安心か」「買うべきじゃないか」を判断するのは、とても難しいことだと思います。だからこそ、ぜひプロの力を借りてほしい。中古戸建ての購入は、不動産とリノベーションの知識が豊富な〈CRAFT ONE〉にお任せください。