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60歳以上の中古マンション購入、選び方のポイントや住宅ローンについて

「マイホーム購入は一生に一回のもの。」「60歳でマンションを購入するなんて…」と思い込んでいませんか?しかし家計主55〜59歳の世帯のうち14.0%、60〜64歳の世帯のうち11.6%が<できれば住み替えたい>とポジティブに考えています。この記事では60歳からの中古マンション購入について、住宅ローンの考え方や、住まい選びのポイントを解説します。

60歳で中古マンションを購入する理由

国土交通省の「平成30年度 住宅市場動向調査」によると、住宅の二次取得(2回目以上の購入)のうち、分譲マンションを購入した人の40.5%、中古マンションでは41.3%が60歳以上でした。

60歳からのマンション購入には、どのようなきっかけがあるのでしょうか。

戸建てからの住み替え

それまで戸建てに住んでいた方が、60歳を機にマンションに住み替えるケースです。マンションは戸建てに比べて侵入ルートが少ないため、防犯面で優位です。近年はエントランスのオートロックは、ほとんどのマンションで標準的な機能となっており、安心して暮らすことができます。

年齢とともに戸建ての階段の昇り降りを負担に感じるようになり、ワンフロアで生活が完結するマンションに住み替える人もいます。また、マンションでは共用部のメンテンナスや掃除は管理人や清掃業者が行ってくれるため、自分たちで行う必要がありません。

住まいのダウンサイジング

60歳になると、子どもの独立などで家族構成が変化することが多いもの。広すぎる家からコンパクトなマンションに住み替えることで、掃除やメンテンナンスがしやすくなりますし、光熱費を軽減することも可能です。持ち物を見直して、不要な物を処分するきっかけにもなります。

利便性の高い立地への住み替え

子育ての時期は、郊外の戸建てやファミリー向け物件を購入するケースが多いです。毎日の暮らしに車が欠かせないエリアもありますが、将来的には運転をやめることになる可能性も考えておきたいもの。最寄り駅や商業施設、病院などに徒歩で行けるエリアに住み替えれば、毎日を安心・便利に暮らすことができます。

賃貸住宅からの住み替え

それまで賃貸住宅に暮らしていた方が、60歳を機にマンションを購入するケースです。近ごろ、年齢を理由とした賃貸住宅の入居拒否が問題になっていることもあり、「希望する物件を今後も借りられるのだろうか…」と考えている方も多いのではないでしょうか。マンションを購入することで、終の棲家という安心感を得ることができます。

60歳の中古マンション選びのポイント

都市部と郊外

価値観や希望する暮らし方により「利便性の高い都市部」あるいは「自然豊かな郊外」どちらかを選ぶことになります。どこからが郊外かというはっきりとした定義はありませんが、シニア時代を見据えた物件選びでは勤務先や子どもの通学先に縛られにくくなるため、エリアの選択肢は広げやすくなるでしょう。

同じ予算でも、郊外なら専有面積の広い物件を購入することができます。もともと都市部に住んでいた人が郊外を選ぶ場合は、ショッピングモールや医療センターのあるエリアの近辺がおすすめです。

新築マンションと中古マンション

つぎに、新築マンションにするか中古マンションにするかです。新築マンションは、「すべてが新しい」という気持ちの良さがありますが、売出し物件に限りがあるというデメリットがあります。

中古マンションは広いエリアに点在しているため専有面積・価格・築年数など豊富な選択肢のなかから物件を選びやすく、築年数に従い購入しやすい価格となっています。室内はフルリフォームで新築同様に一新することができ、こだわりの間取りやバリアフリー化を実現することも可能です。

福祉や介護の充実

60歳のマンション購入では、老後に備えて介護施設や生活支援サービスの利用しやすさは特に重視したいポイントです。施設が近隣にあるかどうかだけでなく、自治体が福祉に力を入れているかどうかも確認しましょう。そのほか、定期的な通院のほか急な病気や怪我に備えて、病院へのアクセスしやすさも大切です。

家族の住まいとの距離

ほかの家で暮らす家族との距離も、マンション選びのポイントになります。プライバシーを尊重しつつ、お互いの暮らしをサポートしやすい、適度な距離感を保てるとよいですね。近年は子ども夫婦と同居せずに、できるだけ近くに住む「近居」スタイルが注目を集めているそうです。子世帯は親世帯に子ども(孫)を預かってもらうことができ、親世帯に何かあればすぐに駆けつけられる、というメリットがあります。

60歳で住宅ローンを組む際の注意点

住宅を購入する人の年齢は、40歳前後がもっとも多くなっています。60歳から住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか?

60歳以上の住宅ローンで重視されるポイント

結論から先に言うと、一般的な住宅ローンの申込可能年齢は20〜65歳となっているため、60歳で住宅ローンを組むことも可能です。

ローン審査で重要視される項目は「借入時年齢」「完済時年齢」「健康状態」「担保評価」となっており、これらに続くのが「年収」や「勤続年数」です。一方、あまり重視されない項目は「家族構成(独身かどうか)」「性別」となっています。年齢が重視されるのは、多くの金融機関で完済時年齢を最大80歳までとしているため、60歳でローンを組むと返済期間が短かめになるためです。

つまり、60歳で住宅ローンを申し込むことはできますが、借りられる金額が低めになる可能性があるということになります。対策として、頭金を多めに用意しておく、既存の住まいを売却して購入資金に充てる、中古マンション+リノベーションでコストを抑える、といった方法を考えておくとよいでしょう。

団信に加入できないことがある

一般的に住宅ローンの契約は、団信(団体生命保険)への加入が条件となっています。団信は、万が一債務者がローン返済中に死亡したり重度障害を負ったりしたとき、ローン残債が一括返済される生命保険です。団信に申し込む際に健康状態を申告するのですが、60歳になると既往症や入院歴のある人は多くなってくることもあり、健康上の理由で加入を断られるケースがあります。

団信に加入できないときに検討したいものが「ワイド団信」です。通常の団信に金利を0.3%ほど上乗せした保険で、加入条件が緩めになっています。保障内容は通常の団信と同様のため安心です。ただし、ワイド団信を取り扱っていない金融機関もあります。

フラット35は団信なしで加入することが可能です。ただ、団信なしで債務者が死亡した場合、残された家族(住まいを相続した人)がローンを引き継ぐことになることを留意しておきましょう。相続人は相続放棄を選択することもできますが、その場合ほかの財産(預貯金など)もすべて相続できなくなるため注意が必要です。

退職金や貯金で一括購入するべき?

住宅ローンを利用せずに、退職金や預金によるマンション一括購入を検討している人もいるかもしれません。老後は生活費のほか、病気や怪我によるまとまった出費にも備えておきたいですから、手持ちの資金にはある程度の余裕を確保しておきましょう。無理に一括購入するよりも、頭金を多めに支払い返済期間を短くするのがおすすめです。もちろん、一括購入してもなお充分に残る預金や収入があるのなら、問題ありません。

そのほか、一括購入では住宅ローン控除が利用できなくなるというデメリットもあります。

60歳から利用できるリ・バース60とは

リバースモーゲージは、自宅を担保として融資を受けられる金融商品です。毎月の返済は利息のみとなり、債務者および配偶者が死亡したあとに家を売却することで一括返済されます。金融機関の所在地にもよりますが、おもに首都圏や京阪神エリアの不動産が対象です。

所有している自宅だけでなく、これから購入する住宅にも利用することができます。住宅金融支援機構と提携する民間金融機関による「リ・バース60」は、満60歳以上の人を対象とした、リバースモーゲージを利用した住宅ローンです。

ノンリコース型とリコース型

リ・バース60の契約タイプには、<ノンリコース型>と<リコース型>の2種類があります。

リコース型は自宅の売却価格がローン残債を下回り、債務が残ってしまった場合に、相続人が残債を返済する必要があります。一方、ノンリコース型であれば返済不要です。ノンリコース型は金利が高く設定されることがありますが、リ・バース60の契約者のほとんどが、相続人に負担をかける可能性のないノンリコース型を選択しているそうです。

まとめ

シニア世代になると、それまでとは家族構成や住まいに求めるものが変わってきます。安全で暮らしやすい老後を見据えて、60歳でマンションを購入する方は少なくありません。

60歳から住宅ローンを契約することも可能ですが、借りられるかどうかよりも無理なく返済できることが大切。老後の生活費を確保したうえで、余裕のある資金計画を立てましょう。

リタイア後の暮らしをより豊かで快適なものにするため、60歳のマンション購入を検討してみませんか。

〈CRAFT ONE〉では、中古マンション探しからリノベーションまで、資金計画も含めたご提案をいたします。60歳からの住み替えをお考えなら、ぜひご相談ください。

60歳以上の中古マンション購入、選び方のポイントや住宅ローンについて

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