中古マンションの探し方、11つの絶対的ポイント！

中古マンションを探す前に、かならず決めておこう

中古マンションの購入を考えている方の中には、物件をいきなり探し始めてしまう方がいます。しかし条件を設定せずに探し始めるのは効率が悪いのでおすすめできません。

中古マンションを探すのであれば

• 1 エリア
• 2　予算
• 3　築年数
• 4　広さ

の条件を決めておきましょう。

なぜ事前にこれらの項目に関する条件を設定しておくべきなのか、また、どのように設定するといいのかについて解説していきます。

1. 「エリア」を決めよう

中古マンションを探す際、「エリアで」は、非常に重要なポイントです。なぜなら、住むエリアが少し変わるだけでも生活の質が大きく変わるからです。

例えば、スーパーやコンビニ、病院など生活に欠かせない施設が充実しているエリアから施設が充実しているとは言えないエリアに引っ越ししてしまうと、利便性が一気に低下します。また、特に注意しなくてはいけないのが公共交通機関です。電車の種類が多く本数も多いエリアから電車の種類が少なく本数も少ないエリアに引っ越してしまうと一気に不便になります。

もちろん、自宅から職場までの距離や通勤にかかる時間を確認しておくことも大切です。その他の条件をすべて満たしていたとしても、通勤時間が大幅に長くなってしまうとストレスの一因になってしまいかねません。

また、エリアは資産価値にも関係します。利便性の高い人気エリアは資産価値をキープしやすくなっていますし、逆に不便で人気のないエリアは資産価値がより下がってしまう可能性があります。

2. 「予算」を決めよう

予算も、中古マンションを探し始める前に条件を決めておきたい項目の一つです。中古マンションで決めるべき予算には、「イニシャルコスト」と「ランニングコスト」があります。

イニシャルコストは、マンションを購入する際に出ていく費用です。物件の購入費はもちろん、物件を購入する際に発生する初期費用まで含めて考えなくてはいけません。中古マンションを購入する際の初期費用は5～8%が一つの目安になります。

また、

• 住宅ローンの支払い
• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税

など、ランニングコストも発生します。

イニシャルコストを抑えてもランニングコストを厳しめに設定してしまうと支払いが滞ってしまう可能性があるので、収入にあわせて無理のない範囲で設定するようにしてください。

3. 「築年数」は15〜49年以内を目安に

中古マンションを購入する際は築年数も意識しなくてはいけません。築年数で意識するべきなのは、「資産価値」と「築年数」です。

中古マンションの資産価値は築20年以降になると下げ止まり、それ以降は大きく変化しなくなります。そのため、築15〜20年以降の中古マンションは資産性をキープしやすい狙い目のマンションだと言えるでしょう。

また旧耐震基準から新耐震基準に切り替わった「1981年6月1日」の新耐震マンションが安全性だとされることがありますが、それ以前の旧耐震マンションでも地震による倒壊件数は変わりません。新耐震も旧耐震も分譲マンションの安全性は変わらないのです。しかし築49年より古いマンションや、偏った位置にピロティがある、マンションの形が不整形なケースは避けましょう。

4. 「広さ」は変えられないので慎重に！

中古マンションを探す際、間取りはリノベーションによって変更できるためそこまで気にする必要はありません。一方、物件の広さはリノベーションでも変更できません。間取りよりも広さを意識しながら選びましょう。

国土交通省は、「住生活基本計画における「水準」について」という資料の中で、健康で文化的な生活に必要不可欠な住宅の広さである「最低住居面積水準」と、豊かな生活を送るのに必要な住宅の広さである「誘導居住面積水準」に関するデータを公開しています。

こちらの資料では、単身世帯から4人家族の世帯までの参考データが公開されているので、参考にしながら必要な広さを考えてみるといいでしょう。

5.中古マンションの探し方には2つの方法がある

中古マンションの探し方を大きく分けると、

• インターネットで探す方法
• 業者に依頼して探す方法

という、2種類の方法があります。

インターネットで探す方法は時間や場所を選ばずに情報をリサーチできるため非常に便利ですが、情報が限られてしまいますし、最新の情報が掲載されていない可能性があります。そのため、インターネットである程度情報をリサーチしつつ、不動産にも足を運んで相談しながら物件を探すようにしましょう。

6.リノベーションを考えているなら、ワンストップの会社に頼もう

また、リノベーションを考えているのであれば、物件探しからリノベーションまで一貫して依頼できるワンストップリノベーションの会社に依頼するのもおすすめです。

物件探しとリノベーションを別の会社に依頼してしまうと、

• 予算を大幅にオーバーしてしまった
• 完成後の物件がイメージしていたのと違う
• 購入した物件がリノベーションできないタイプの物件だった

というトラブルが発生してしまいがちです。

一方、〈CRAFT ONE〉のようなワンストップリノベーション会社なら、物件を見学する際に、

• リノベーションできる物件であること
• リノベーションにかかる費用

などの情報を、しっかりと伝えてもらえます。

そのため、リノベーションできないといったトラブルや予算オーバーなどのトラブルが発生しませんし、イメージ通りの部屋へのリノベーションが可能です。また、物件の購入費用とリノベーション費用をまとめて住宅ローンで借り入れできる可能性もあります。

中古マンション選びで失敗しないために知っておきたいこと

中古マンション選びには、失敗しないための探し方のコツがいくつかあります。ここからは、特に意識したい5つのコツについて解説していくので、ぜひ参考にしながら物件を探してみてください。

7. 周辺の環境をチェックする

中古マンションは賃貸のように気軽に住み替えることができません。そのため、購入する際は周辺環境のチェックがとても重要になります。

主にチェックしておきたいのが、

• 利便性
• 交通機関
• 育児環境
• 治安

の、4点です。

利便性や交通機関を意識しながら選ぶ方は多いかと思いますが、小さなお子さんのいるご家庭や将来的にこどもが欲しいと考えているご家庭は、保育園や公園などの育児環境や治安にも注目しておきましょう。

8. 管理状況をチェックする

マンションがしっかりと管理されているかどうかも、事前にチェックしておきたいポイントの一つです。一般的にマンションの管理は管理組合に委託された管理会社がおこないます。

マンションの管理状況がよくないと、「住心地が悪くなる⇒住民が減る⇒管理費や修繕積立金が減る⇒さらに住心地が悪くなる」といったループにはまってしまいかねません。このループにはまり管理状況が悪くなるとマンションの資産価値が低下する危険性もあります。

そのため、マンションの共有部分がしっかりとメンテナンスされているかなど、管理状況についてもチェックするようにしなくてはいけません。

9. 室内の状況をチェックする

室内の状況も中古マンションを探す際にチェックしておきたいポイントの一つです。日当たりや通風、眺望などをチェックしておきましょう。

日当たりや通風、眺望は基本的に変更することができませんので、事前のチェックが重要になります。

10. 資産価値をチェックする

購入した中古マンションを将来的に売却する可能性が少しでもあるのであれば、資産価値が落ちにくい物件かどうかについてもチェックしておかなくてはいけません。

そこで重点的にチェックしておきたいのが、マンションの「立地」です。マンションの立地は資産価値の低下のしやすさに大きく影響します。

• 治安
• 最寄り駅までの距離
• 公共交通機関の利便性

など、住みやすい街や便利な場所にあるマンションは資産価値が低下しにくくなっています。

また、これから再開発がおこなわれる予定の街にある中古マンションや有名な小中学校の区内にある中古マンションも資産価値が高いのでおすすめです。

11. リノベーションできる物件かどうかをチェックする

リノベーションを前提に中古マンションを購入したいと考えているのであれば、リノベーションに対応している物件かどうかもチェックしておかなくてはいけません。購入した後で「リノベーションできない物件だった…」となってしまわないためにも、事前にしっかりと確認しておきましょう。

「その都度確認するのは面倒」
「確認するのを忘れてしまいそう…」

というのであれば、物件見学時にリノベーションできる物件かどうかを伝えてくれるワンストップリノベーションの会社に依頼するのがおすすめです。

〈まとめ〉信頼できる不動産会社に依頼しよう

中古マンションを購入したいと考えている方向けに、中古マンションの探し方について紹介してきました。

中古マンションを探す際は資産価値にも関わるマンションの管理状態や修繕状態もチェックするべきだと言えますが、〈CRAFT ONE〉ではマンションの重要事項説明書を取り寄せてそれらの情報をお調べいたします。

また、リノベーションしやすい物件であるかどうかも将来の売却のしやすさなど資産価値に関わってくるので、意識しながら物件を選ぶようにしてください。

中古マンションを購入する際は事前にある程度条件を設定しておくべきと紹介してきましたが、条件にとらわれすぎてしまうと良質な物件を見逃してしまいかねません。そうならないためにも、「希望の築年数より少し古くても、駅近であればOKにする」など、条件に優先順位をつけて選ぶことも大切です。

いずれにしても条件にあう最適な中古マンションを自分で見つけるのは大変なこと。〈CRAFT ONE〉と一緒に探しましょう。