中古マンションのリノベーション、知っておきたい注意点

希望のリノベーションが可能かチェック

購入した中古マンションで自分の希望通りのリノベーションが可能かどうか、事前に必ず確認しておきたいポイントです。

構造による間取り変更の自由度

広々とした開放的な間取りが人気です。そのため、既存の柱や壁が壊せるかどうかがポイントになってきます。建物の構造にかかわるものは撤去できないため、間取り変更に制約が生じる可能性があります。

水まわりの移動が可能かどうか

マンションは戸建てに比べて床下の空間がコンパクトなことが多いです。そのため排水管設備の関係上、水回りの設備を既存の位置から大幅に移動するのが難しいことがあります。

管理規約による工事内容の制約

構造上問題がなければ何でも自由に工事できるとは限りません。マンションの管理規約によりリフォーム・リノベーションの内容に一定の取り決めがあり、なかには「床はカーペット張りのみ可」といった内装に関する制限や、工事の時間や曜日に厳しい制限を定めている場合もあります。規約の内容はマンションごとに異なるので、よく確認しましょう。

せっかく中古マンションを購入したのに、「そのリノベーションはできない」とあとから判明することのないよう、物件探しの時点から注意しておきたいもの。物件探しからリノベーションまで一本化したワンストップ型サービスなら、専門家に相談しながら希望の住まいづくりが叶えられる中古マンションを探すことができます。

中古マンションのリノベーション費用

中古マンション購入時の諸費用とは

中古マンションを購入するとき、物件の代金とリノベーション費用以外にも、不動産売買に関する税金や住宅ローンの保証料などの、諸費用が掛かります。諸費用の額は住宅ローンの種類や購入条件によって異なってきますが、大まかには物件価格の6〜10％ほどが目安です。

月々のランニングコストに注意する

中古マンションを購入したあとは、住宅ローンの返済以外にも毎月支払う費用があります。これらの出費はローン完済後も続くことを留意しておきましょう。

＜管理費・修繕積立金＞　特に修繕積立金は築年数の浅い物件ほど安めに設定されていることが多く、のちの見直しにより値上がりする可能性があります。

＜固定資産税＞　不動産を所有している人が毎年支払う税金です。

＜駐車場代等＞

リノベーション費用も住宅ローンに組み込める

多くの金融機関に、リフォームローンという商品があります。リフォームローンは住宅ローンに比べて融資を受けやすいものの、金利が高く返済期間が短めです。リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合であれば、ほとんどの金融機関でリフォーム費用も金利の低い住宅ローンに含める事が可能になっています。

ただしとりあえず中古マンションを購入しておき、あとからリノベーション費用を住宅ローンに組み込むといったことは不可能です。物件購入とリノベーション計画を並行して進めましょう。

リノベーションでは変えられない部分に注意

中古マンションの室内はリノベーションによって理想の空間に一新することができます。それ以外の、リノベーションでは変えることができない部分も、しっかりと確認しておきたいポイントです。

共用部分の管理状態

マンションの共用部分に、住人のモラルやマナーがあらわれます。エントランスにゴミや落書きがある、共用廊下に私物が放置されているなど、荒れた印象のマンションは要注意です。

管理組合の運営状況

これから長く住み続けるマンションですから、管理組合の運営が適切に行われているかどうかも重要です。これまでの修繕履歴や定期メンテナンスの実施状況、修繕積立金の残高は十分にあるのか、今後の修繕計画等を確認しましょう。

リノベーションは「物件購入」からはじまっている

「まずは中古マンションを購入、リノベーションの計画はそれから」と考えていませんか。リノベーションは、物件選びの時点からはじまっています。

未リノベーション物件にするか、リノベーション済み物件にするか

中古マンションのなかには「リノベーション済み」の物件もあります。不動産会社が中古物件を購入して、リノベーションしてから売り出している物件です。工事が終わっているため間取りや内装を変えることはできませんが、購入してすぐに住み始められるというメリットがあります。住まいへのこだわりが強い人には未リノベーションの中古マンションがおすすめです。

相場よりも高すぎないか、安すぎないか

そのエリアで売り出されている不動産情報をチェックして、だいたいの相場をつかんでおきましょう。中古マンションのほとんどは個人売買のため、売り主が希望した価格のまま、相場よりも高額で売り出されていることがあります。物件購入にお金を掛けすぎると、リノベーション費用を削らざるを得なくなるかもしれません。

相場よりも安い中古マンションは、土地の権利が「所有権」ではなく「定期借地権」の可能性があります。定期借地権とは、土地の所収者に敷地を借りているマンションのこと。毎月土地代を所収者に支払う必要があり、最終的には土地を返還することになります。

旧耐震基準か新耐震基準か

中古マンションの建築時時期によっては、現在の耐震基準に適合していない「旧耐震基準」で建てられている可能性があります。旧耐震基準のおおまかな判断目安は、建築時期が1981（昭和56）年よりも前かどうかです。

ただし1981年以前に建築されたマンションのなかにも、補強工事の実施等により新耐震基準をクリアしているケースもあるので、不動産会社に確認してみましょう。

中古マンションリノベーションのメリット

物件の選択肢が豊富

新築マンションは売出しの数に限りがありますが、中古マンションは常に潤沢な物件が市場に流通しています。立地条件や所在エリア、価格帯、建物の構造など、たいへん豊富な選択肢のなかから希望に合わせた物件を探すことが可能です。

周辺環境や建物の状況を確認できる

新築マンションは、建物の完成前に契約する「青田買い」がほとんどです。新規開発エリアであれば、周辺環境が大きく変化する可能性があります。その点中古マンションは周辺環境や地域コミュニティの雰囲気、建物の状況などを実際に確認してから購入することができます。

ライフスタイルに合わせた住まいに一新できる

リノベーションはオーダーメイドのため、ほかにはない自分だけの住空間を手に入れることができます。画一的ではない間取りや、こだわりの住宅設備を導入することが可能です。

コストを抑えることができる

中古マンションは一般的に個人間の売買なので、価格に宣伝広告費が上乗せされていません。築年数とともに価格が下がるため、購入コストを抑えることができます。

中古マンションリノベーションのデメリット

住み始めるまでに時間がかかる

リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合、すぐに住み始めることはできません。リノベーションのプランニングと工事期間を合わせると、半年〜１年程度の期間が掛かります。

不動産会社・リノベーション会社の選び方

デザイン性やコンセプト

リノベーション会社ごとに、得意なデザインやコンセプトが異なります。これまでの施工事例を参考に、自分の感性や価値観に合う会社を見つけましょう。

担当者との相性も大切

その会社が信頼できそうか誠実そうかはもちろんですが、特にリノベーション会社の担当者は、住まいが完成するまで長く連絡を取り合うことになるため、フィーリングが合うかどうかも大切です。疑問や不安を遠慮なく話しづらい雰囲気であれば、避けたほうが良いでしょう。

希望のリノベーションに合う物件を探してくれるか

リノベーションを前提とした中古マンション探しは、理想の住まいづくりが実現できるかどうかが重要です。不動産会社は不動産のプロですが、リノベーションに関する知識は持っていないこともしばしばあります。物件探しからリノベーションまで依頼できるワンストップサービスなら、希望のリノベーションに合わせた物件探し依頼することが可能です。

まとめ

中古マンション選びのおもな注意点をまとめると下記の通りになります。

• 未リノベーション物件かリノベーション済み物件か
• 希望のリノベーションが実現できるかどうか
• 旧耐震基準か新耐震基準か
• 相場よりも高すぎたり安すぎたりしないか
• 購入後のランニングコストに注意する
• 住人のマナーや管理組合の運営状況を確認する

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