マンションのリセールバリューは意識するべき？見極めるための6つのポイントとは

マンションを購入する際のポイントの一でつある「リセールバリュー」。「マンションを購入するときはリセールバリューも意識するべき」と言われる理由やリセールバリューの調べ方、マンションのリセールバリューに影響する要素などについて詳しく紹介していきます。

リセールバリューは、一度取得した財産を売却する際の価値を表す数値です。

マンションを購入する際に、資産価値や再販価値を表す指標としてここ数年注目されるようになりました。将来売却することを想定してマンションを購入する場合や、資産として不動産を購入する場合は「リセールバリューを考慮して物件を選ぶべき」という考えもあります。

マンションを購入する際にリセールバリューを意識しながら物件を選ぶべき理由としては、

・資産になるから
・ライフステージに合わせて住み替えしやすくなるから
・思わぬアクシデントに対応しやすくなるから

の、3点があげられます。

リセールバリューの低いマンションよりもリセールバリューの高いマンションの方が高値で売却しやすいので、資産としての価値を考えるのであればリセールバリューは意識するべきです。

また、リセールバリューの高いマンションは価値が高く、売れやすい傾向にあります。

そのため、ライフステージに合わせた住み替えや、ご近所トラブルなどの思わぬトラブルやアクシデントに巻き込まれてしまったときの住み替えを考慮すると、リセールバリューが高いマンションを選ぶべきだと言えます。

将来売るつもりでマンションを購入する方は、「マンションを売るつもりで買う人必見！将来高く売れる物件の特徴とは？」「資産価値をキープできる「売りやすい」「貸しやすい」マンション10のポイント」の記事も参考になるはずなので、あわせてチェックしてみてください。

リセールバリューは、「中古販売時の価格÷新築販売時の価格✕100」の計算式で算出できます。

例えば、新築時の販売価格が3,000万円で、中古販売時の価格が2,000万円のマンションのリセールバリューは「66%」となります。

マンションは新築販売時の価格よりも高値で売れることも多く、リセールバリューが100%以上になることも珍しくありません。東京カンテイが公表しているデータによると、首都圏の平均リセールバリューは132.5％と非常に高く、現在都心では、購入時よりも高値で売却できるマンションが多いことがわかります。

マンションのリセールバリューに影響しやすい主な要素としては、

・エリア
・駅からの距離や交通の便
・周辺環境
・専有面積
・戸数規模
・災害リスク

の、6つがあげられます。

それぞれの要素を詳しく解説していきます。

マンションのリセールバリューに大きく影響する要素の一つが、エリアです。

人気のエリアにあるマンションは人気が高く、需要もあるので、リセールバリューも高くなる傾向があります。例えば、首都圏の場合、六本木や代官山、恵比寿など、リセールバリューが100%以上になる地域がいくつもあります。

マンションから駅までの距離や交通の便の良さは日々の生活に大きな影響をあたえる要素の一つなので、リセールバリューにも大きく影響します。

徒歩10分程度で駅にアクセスできるマンションは人気が高く、リセールバリューも高い傾向に。乗り入れる電車の本数が多い駅や、特急や急行などが停まる交通の便が良いエリアのマンションはリセールバリューも高くなります。

治安の良さや周辺施設が充実しているかどうかなど、マンションの周辺環境もリセールバリューに影響する代表的な要素の一つです。

いくら駅近で交通の便が良いマンションでも、周辺地域の治安がよくないと購入者が限られてしまうため、リセールバリューが高くなることはありません。

一方、多少駅から離れていたとしても、治安が良く、

・スーパー
・病院
・学校

など、日々の生活に欠かせない施設が充実しているエリアのにあるマンションは、物件として非常に魅力的なのでリセールバリューも高くなります。

専有面積や間取りもリセールバリューに影響します。

例えば、ファミリー向けのマンションには70㎡前後の広さのマンションが多い傾向がありますが、この規模のマンションは物件の数が多く、比較対象も多くなるため、リセールバリューが低くなってしまいがちです。一方、100㎡前後の広めのマンションは、物件数が少なく希少価値が高いため、リセールバリューも高くなります。

間取りについても同じことが言えますが、あまりにも奇抜な間取りは極端に需要が低くなってしまう可能性があります。

戸数規模もリセールバリューに影響する要素の一つで、東京カンテイが公表しているデータによると、マンションの戸数が多くなればなるほどリセールバリューも高くなる傾向があることがわかります。

例えば、首都圏の築10年の中古マンションのリセールバリューを戸数別に見てみると、50戸未満のマンションのリセールバリューが約87%であるのに対し、500戸以上の大規模マンションのリセールバリューは約110%と、約23%もの差があります。

大規模マンションでは、敷地内にスーパーや医療機関、金融機関、公園などの施設が設けられていることも多く、利便性が高いので、リセールバリューも高くなりやすい傾向にあるわけです。

マンションが建っているエリアの災害リスクの高さや安全性も、リセールバリューに大きく影響します。

治安がよくない地域にあるマンションはリセールバリューが低くなりやすいと紹介してきましたが、それは、生活しづらかったり子どもに悪い影響をあたえる可能性があるからだけではなく、犯罪の発生率にも影響する可能性があるためです。また、災害が発生したときに浸水してしまうリスクがあるエリアにある物件は、安全性を担保しづらいためリセールバリューも低くなります。

売却のしやすさを意識してマンションを購入する場合、意識するべきなのはリセールバリューだけではありません。

・管理体制
・日当たり
・方角
・眺め
・マンションブランド
・築年数

など、チェックするべきポイントはいくつもあります。

「マンションは管理を買え」と言われるほど管理体制がしっかりしているかどうかは重要ですし、日当たりや方角、部屋からの眺望の良さも売りやすさに大きく影響します。

もちろん築年数も売りやすさや価格に影響する要素の一つですし、知名度が高く安心感のあるブランドマンションも売れやすいマンションの一つです。

また、マンションは高層階の方が売れやすく、物件価格が高くなりやすい傾向にありますが、一階の部屋や低層階の部屋にも魅力はあります。

マンションを購入する際は、リセールバリューに加え、これらのポイントも意識しながら物件を選ぶようにしましょう。

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すぐに住み替える予定があるケースや投資対象としてマンションを購入するケースでは、たしかにリセールバリューが重要になります。ただ、購入したマンションで長く暮らす予定であれば、リセールバリューよりも「暮らしやすさ」を有線するべきです。

例えば、駅近の物件はリセールバリューが高いと紹介してきましたが、小さなお子さまがいるご家庭の場合、駅よりも、公園や学校が近い方が暮らしやすさは向上します。

このように、生活スタイルや価値観は人それぞれですし、家族構成もそれぞれの家庭によって異なります。そのため、無理に一般的な価値観に合わせる必要はありません。

また、リセールバリューの高いマンションは物件価格が高くなりやすい傾向があるので注意が必要です。マンション選びでは予算に合わせて無理のない範囲で物件を選ぶことも重要になるので、やはりリセールバリューにとらわれすぎるのはNGだと言えるでしょう。

CRAFTでは、「リセールバリュー」だけにこだわらず、「暮らしの満足度」とのバランスを考慮して物件選びを行なっています。

リセールバリューはマンション選びにおける重要な要素の一つです。ただ、リセールバリューを意識してエリアを変更したり条件を変更したりするのは本末転倒です。

マンションの購入で最も意識しなくてはならないのは、リセールバリューと暮らしの満足度のバランスなので、理想の暮らしを実現できる物件かどうかにも注目しながら選ぶようにしてください。

CRAFTでは、リセールバリューだけでなく、お客様が理想の暮らしを実現できるマンションかどうかを意識した物件選びや物件の提案を行なっています。

リノベーションを含めて理想の住宅づくりをサポートさせていただいておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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