資産価値をキープできる「売りやすい」「貸しやすい」マンション10のポイント

どうしてみんな資産価値を気にするの？

新築マンションも中古マンションも、購入時に「資産価値」を口にする方が増えてきました。それには2つの理由があります。

〈理由1〉「住み替え」「買い替え」をする人が増えた

かつてのように一生暮らすためのマイホームではなく、子供の成長や独立、同居など、ライフスタイルの変化に合わせて「住み替え」「買い替え」をする方が増えてきました。コロナ禍では別荘地や地方に「移住」する方も。いずれにせよ現在お住まいのマンションを売却することになるため、「どのくらいの値段で売れるか」つまり「資産価値」がとても重要になってきます。

〈理由2〉資産形成としてのマンション購入

「たた暮らせればいい」だけではなく「資産として持ちたい」と思ってマンションを購入する方も増えています。不動産投資のひとつとして、賃貸用にマンションを購入する方も。「マンションを所有する」＝「資産を持つ」という考えが強くなっているのです。

ちなみに住宅ローンの返済中に賃貸に出すことは禁止されています。不動産投資を目的とする場合、「アパート・マンションローン」といった投資用ローンを使います。住宅ローンに比べると、金利は高くなるため注意しましょう。

マンションの資産価値を決めるのは、2つの数字

「資産価値が決まる仕組み」をご存知ですか？ 実はマンションの資産価値は、次の2つで決まっています。

〈1〉築年数

都心の一等地の高級マンションをのぞいて（※）基本的にすべてのマンションは新築時から資産価値が下がっていきます。10年後には新築時の70％、20年後には50％、30年後には40％と下落を続けるのがふふつうです。

ただし木造住宅の建物の価格は築20年で0％になることを考えると、「戸建てよりもマンションの方が資産価値はキープしやすい」と考えてよさそうです。

（※）南麻布、広尾、松濤、番町といった都心の一等地にはヴィンテージマンションがあり、これらは築40年のマンションでも高額で売買されています。

〈2〉「いくらで売れるか」「いくらで貸せるか」という値段

マンションの資産価値をはかるとき「売却価格」と「収益価格」の両方から見ることができます。

「売却価格」
いくらで売れるか

「収益価格」
いくらで貸せるか

資産価値はこの2つの軸で判断できるので、古いマンションの「売却査定」がものすごく低くても、がっかりすることはありません。なぜなら「収益価格」は、築年数と比例しないからです。

リノベーションしてオリジナリティのあるデザインと間取り、最新の設備に交換することで、まわりの新築と同様の価格で賃貸に出すことができます。築年数が古くても、賃貸である程度の家賃収入を見込めるなら、「資産価値は高い」と考えて良いでしょう。

前置きが長くなってしまいましたが、実はここからが本番です。「数字以外に」マンションの資産価値を決めるポイントをご紹介します。

不動産の資産価値は、9割が立地で決まる

中古マンションの資産価値を決めるのは、1にも2にも立地です。ひとことで立地と言っても、さまざまな要素が含まれています。ひとつひとつ解説していきます。

〈point1〉人気エリア

都心や、都心にアクセスしやすい沿線の新築マンションは、価格が分譲時より上昇していることがあります。とくに都心の人気エリアはマンション用地が限られているため、なかなか新築マンションが分譲されず、「中古で高くてもいいから、そこに住みたい！」という方がいるからです。中古マンション価格は需要に比例し、「ほしい」という方が多いほど上昇していくのです。

ただし人気エリアは当然、物件価格も高くなります。人気エリアのリセールバリューに固執するよりも「暮らしやすくて、資産価値が下落しにくい」ことを優先した方が現実的ですね。

建物の資産価値は築年数とともに下がっていきますが、人気エリアの地価は平行線。そこで経年により建物の資産価値が下がったとしても、ある程度の資産価値をキープできるのです。

逆に人気がないエリアは、購入価格が安くても売却する際に、かなり安く手放さなければならないリスクがあります。

〈point2〉駅徒歩10分以内

中古マンションを購入するエリアを決めたら、次に駅からの距離を考えてみましょう。

駅から10分以上だと、売却時に広告を見た人に「ちょっと遠いな」という印象を与えます。コロナ禍で在宅勤務が増えたといっても、今後またオフィスワークになるかもしれません。どちらにしても駅が近い方が売却時は有利です。資産価値の視点から中古マンションを購入する場合は、「駅徒歩10分以内」を目安にしましょう。

〈point3〉公園やスーパーが近い

「駅徒歩10分以内」ルールには、例外があります。

駅から遠くても、マンションの近くに大きな公園や大型ショッピングセンター、小学校などがある場合は、子育て世代からのニーズが多いです。駅近よりも落ち着いた高台の住宅街も安定して人気があります。（高級住宅街のほとんどは、駅から離れた高台にあります）

「駅近」よりも「周辺環境」を重視する方は一定数います。そんなマンションなら、駅徒歩10分以上でも資産価値は下がりません。

〈point4〉将来性

新駅の誕生、駅周辺の再開発、大型ショッピング施設の新設。こうした計画のあるエリアは狙い目です。今は駅前が閑散としていて少し寂しい雰囲気でも、再開発されれば人が集まり、街がにぎわい、地価が上がります。こうした発展途上のエリアは、「街の成長」を身近で見守っていく楽しさもありますね。

中古マンションを買うときは、周辺の再開発情報も集めてみましょう。

〈point5〉災害リスク

地価が下がる大きな原因となるのが、浸水や液状化です。地震や水害で液状化したことのあるマンションを「買いたい」という人はいないでしょう。そこで重視したいのがハザードマップ。どなたでも見ることができますが、見方がわからない場合は〈CRAFT ONE〉の担当者が丁寧にご説明します。中古マンションの購入前には必ずチェックしておきましょう。

また「建築基準法が改正された1981年以降に建てられているか」も大切です。新耐震基準に適合するよう改修工事が行われていれば問題ありません。新耐震基準を満たしていない中古マンションは、売却がむずかしくなります。

マンション自体に魅力はあるか？

〈point6〉マンションは管理を買え

マンションの資産価値は「管理」によって維持されます。どんなに建物が立派でも、エントランスにゴミが落ちていたり、共用廊下の電気が切れても放置されているようなマンションに、魅力を感じる人はいません。同じ築年数のマンションでも、しっかりとメンテナンスされているマンションとずさんなマンションでは建物の状態がまったく違います。きちんとした「管理」があってこそ、資産価値が守られるのです。

中古マンションは「管理体制をチェックしやすい」というメリットがあります。内見時にはお部屋の中だけでなく、共用エントランスの清潔感や自転車置き場をチェックさせてもらいましょう。

これまでの修繕履歴とこれからの修繕計画も確認することも大切です。中古マンションの検討時は、不動産仲介会社を通じて「管理に係る重要事項調査報告書」を見ることができます。こちらには現時点の修繕履歴や修繕積立金総額が記されています。長期修繕計画書も、管理会社から手に入れることができます。

〈point7〉日当たり・方角・眺め

同じマンションでも、南向きと北向きの住戸では資産価値が変わってきます。やはり「南向き」のお部屋にこだわる方が多く、不動産ポータルサイトでは条件検索に「南向き」のチェック項目があるほど。一般的に新築分譲時には南＞東＞西＞北という順で、マンション価格に反映されています。

階数は高ければ高いほど、売却価格が高くなるのが一般的。とくに根強い人気なのがルーフバルコニー付きの物件です。さらにリビングに続いているルーフバルコニーならプレミアム感満載。アウトドアリビングとしても使えるためニーズが多く、売却時にも有利です。

また今は眺めがよくても、「将来目の前に高い建物が立つ予定」があるケースも。現在は生産緑地や駐車場でも、マンションやビルに変わるかもしれません。中古マンションを購入する際は、こうしたことも調べておきましょう。公園や川に面しており、永遠に眺めのよさが約束されているマンションは資産価値を保ちやすいと言えます。

〈point8〉ブランドマンション

中小デベロッパーによる無名なマンションよりも、大手デベロッパーによる「ブランドマンション」のほうが将来売却しやすい傾向にあります。

三井不動産レジデンシャルの「パークマンション」「パークコート」、三井地所レジデンスの「ザ・パークハウス」「ザ・パークハウス グラン」、野村不動産の「プラウド」、積水不動産の「グランドメゾン」、東急不動産の「ブランズ」、住友不動産の「グランドヒルズ」「シティタワー」、東京建物の「ブリリア」など、知名度の高いブランドマンションに魅力を感じる方がいます。

〈point9〉特徴のあるマンション

築年数はどのくらいを狙うべき？

〈point10〉20～30年くらいが狙い目

「中古マンションを買うなら、築何年くらいがお得ですか？」と聞かれることがあります。

一概にはいえませんが、築5年以内だと新築時と変わらない価格で販売されており、はっきり言ってお得感はありません。築10年以上の物件の方が、割安に感じられるでしょう。

先述した内容と重複しますが、人気築20年以上の中古マンションはさらに価格が下がり、お得に買うことができます。中古マンション価格は築20～30年ほどで下げ止まりするため、「資産価値をキープする」という意味では安心感がありますね。

ただし築20年以上のマンションは設備も内装も劣化が進んでいます。フルリノベーションで間取りやデザイン、設備を一新するのがおすすめです。

リノベーションで、マンションの資産価値は上げられる？

リノベーションでグレードアップをすると、マンションの資産価値は上がります。

実際にリノベーションして数年暮らしたマンションを、リノベーション費用込みの価格で売却した方も少なからずいます。ただし将来売却予定なら、奇抜な間取りとデザインにしないように気をつけましょう。

立地にもよりますが、二人暮らしを想定した1LDKよりも、ファミリー層に向けた3LDKのほうが需要が多いです。またインテリアも大切。たとえばご自身がヴィンテージテイストがお好きでも、他の方はそうじゃない可能性はあります。好みが分かれやすいエッジィなデザインよりも、ほどほどにモダンで洗練されたインテリアの方が売却しやすいです。賃貸に出す場合も同様。

将来の売却や賃貸を前提にリノベーションするなら、ご自身の好みを意識しつつ、市場を意識して計画しましょう。こだわってリノベーションした空間なら、将来の売却や賃貸もスムーズです。

結局、資産価値＝自分自身の価値観

基本的に「将来」資産価値が落ちにくい物件は、「今」も資産価値が高い。つまり安く買った物件が、将来急激に値上がりするケースはめったにありません。そんな資産価値よりも、大切にしてほしいことがあります。それは「自分自身の価値観」です。

もちろん立地や築年数、将来性などで価格が下落しにくいマンションを求めることは大切です。しかし、実際にそこで暮らすとしたら？ほんとうに一般的な価値観で決めてしまっていいのでしょうか。

小さなお子さまがいたら、駅近じゃなくて駅から遠い方がいいかもしれません。
人気のないエリアでも、ご実家や会社に近い方が便利です。
スーパーなんてなくても、ネット宅配を使えば大丈夫。

あなたが「ここで暮らしたら、きっとたのしいだろうな」と思えるマンションに出会えたら、多少資産価値のルールから外れていても購入すべきだと思います。資産価値にとらわれすぎず、ご自身の暮らしをゆたかにしてくれそうなマンションを選びましょう。自分の価値観で選んだマンションを、自分の好みにリノベーションし、「心のゆとりを取り戻せる場所」にすることが、何よりも価値あるものだと思います。

〈まとめ〉「10年後、20年後も素敵だろうな」と思うマンションを買うこと

将来売却するご予定があるなら、資産価値を考慮して「売りやすい、貸しやすい」中古マンションを買うことが大切です。そのためにはとにかく「立地」。できるだけ人気のあるエリア、駅近などを考えながら選びましょう。その次に、「管理状況」「築年数」なども考えていくこと。

結局は、「たくさんの人がそのマンションを欲しいかどうか」ということが資産価値を決めます。駅から遠くて近所にスーパーがなくて不便きわまりなくても、湘南の海が見渡せる海岸のマンションは資産価値が高いですよね。

「みんなが欲しがる場所」にあり、「将来も素敵であり続ける」ように、管理やメンテナンス状況が行き届いたマンションなら、資産価値をキープできるはずです。

それから、暮らしてからの満足度も忘れずに。〈CRAFT ONE〉 では、「暮らし心地」と「資産性」の両方の視点から、ご満足いただける中古マンションをご紹介します。