「仲介手数料無料」のからくりとは？不動産会社を選ぶ前に、知っておきたい落とし穴

不動産売買の仲介手数料とは？どうして必要なの？

仲介手数料は、不動産を売買するときに発生する費用の一つ。不動産を売買する際のさまざまな対応や手続きを引き受けてくれる不動産会社に対して支払います。

不動産の売買には、

• 物件の調査や査定
• 物件情報の公開や案内などの販売活動
• 契約条件の交渉
• 契約に伴う手続きなどの事務作業

などの対応が求められ、これらに支払う対価と考えましょう。

また、不動産の売買には専門的な知識が必要な上、手続きも煩雑。そのため専門家である不動産会社に対応をお願いするのが一般的ですが、その代行費用も仲介手数料ん含まれています。この仲介手数料には上限があり、売り主や買い主に上限を超えて請求することはできません。

不動産の仲介手数料の上限金額を求める際の計算式は以下のとおりです。

取引金額	仲介手数料の計算式
200万円以下	物件価格（税抜）×5%＋消費税
200万円超え400万円以下	物件価格（税抜）×4%＋2万円＋消費税
400万円超え	物件価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税

例えば、3,000万円の不動産物件を売買する際の仲介手数料の上限は「3,000万円（物件の価格）×3%＋6万円＋消費税（10%）」で求められ、仲介手数料は「1,056,000円」になります。

こちらの金額はあくまでも上限の金額なのでもっと安くなる可能性もあります。ただ、上限の金額で仲介手数料を徴収している不動産会社がほとんどなので、上限の金額を徴収される可能性が高いと考えておく方が無難です。

不動産売買の「仲介手数料無料・半額」のからくり

これまで不動産の売買では仲介手数料が発生するのが当たり前でした。しかし、最近はその仲介手数料を無料にする不動産会社が増えてきています。

実際、「不動産売買の仲介手数料が無料！」「半額！」とうたう不動産会社のテレビCMを目にしたことがあるという方も多いのではないでしょうか？

仲介手数料を無料にすると不動産会社の取り分がなくなってしまうため「どうやって利益を出しているんだろう？」と感じている方も少なくないかと思います。この仕組みにはからくりがあり、きちんと利益が出るようになっています。

売り主から直接、売買を委託されている不動産会社は、売主と買主の両方から仲介手数料を徴収する「両手仲介」ができます。両方から手数料をもらえて一番おいしい方法です。ここで「仲介手数料無料」とうたっている不動産会社は、売主からはこれまで通り仲介手数料を徴収しますが、買主からは仲介手数料を取らず、無料としています。

これが仲介手数料無料のからくりです。

もちろん売主と買主の両方から仲介手数料をもらえたら、不動産会社としては一番ありがたいのですが、近年は不動産業界も競争が激化しており、競合他社との競争を勝ち抜くためのアピールポイントの一つとして「仲介手数料無料」を打ち出す不動産会社が増え始めたわけです。

仲介手数料無料なのに、別の費用を徴収される？

購入する物件の価格にもよるものの、不動産を購入する際の仲介手数料は高額になりがちです。「仲介手数料無料」の不動産会社は非常に魅力的だと言えますが、仲介手数料以外の名目で手数料を徴収されてしまうケースもあるため注意しなくていけません。

不動産会社が不動産の売買を仲介するときに売主や買主に対して請求する費用に、明確な決まりがありません。

先述したように、上限に関するルールこそ決められていますが、金額や項目が決められているわけではないため、

• 交渉費用
• その他の費用

などの名目で手数料を徴収しようとする不動産会社もいます。

仮に仲介手数料が無料になったとしても、このような名目でさまざまな諸費用が発生してしまっていては意味がありません。また、「もろもろの手数料を合計すると本来の仲介手数料よりも高くついてしまう」というケースも十分に考えられます。

「仲介手数料無料」をうたっている不動産会社を利用する際は、請求される費用の項目を細かくチェックし、不明瞭な項目についてはきちんと確認した上で仲介を依頼するようにしましょう。

仲介手数料の値切り交渉は慎重に

最近は仲介手数料無料の不動産会社も増えてきていますが、すべての不動産業者が仲介手数料を無料にできるわけではありません。売り主から直接売買を委託されて「いない」場合は、収入源が買主からの仲介手数料しかなく、どうしても無料にできません。ただのボランティアになってしまいます。

だからこそ、注意しなくてはいけないのが、仲介手数料の値切り交渉です。

なかには仲介手数料を徴収している不動産会社に、仲介手数料を値引いてもらおうと考える方がいます。しかしそれは仲介手数料の値引き交渉は担当者のモチベーションを低下させてしまう可能性が高いため、積極的におすすめできるものではありません。

上記でも説明しましたが不動産売買の際に、不動産会社の担当者は、

• 物件の調査
• 物件の案内
• 契約書の作成
• 重要事項説明書の作成
• 契約の手続き
• 住宅ローンの手続き

など、さまざまな手続きをおこないます。

不動産の売買には専門的な知識も求められるため、煩雑な対応を代行してもらうことと併せて考えると「仲介手数料がかかるのも当然」だと言えるでしょう。

値引き交渉では、その手数料を「安くしてほしい」と交渉するわけですから、担当者のモチベーションが下がってしまうのも無理ありません。

仲介手数料を徴収するタイプの不動産会社に仲介を依頼するのであれば、無理な値引き交渉は避けるようにしましょう。

仲介手数料じゃなく、物件価格を値引きしてもらう？

少しでもお得に物件を購入したいと考えているのであれば、「仲介手数料」を値引いてもらおうとするのでなく、「物件価格」を交渉する方が現実的です。

3,000万円の物件を購入する際は約100万円の仲介手数料がかかると紹介しましたが、物件の価格を100万円安くしてもらうことができれば、仲介手数料を無料にしてもらったのと同じくらいお得に物件を購入できることになります。

売主の中には「なるべく早く売却したい」と考える方も多く、即決を条件に交渉すれば値引いてくれる可能性は少なくありません。

不動産会社との関係をギクシャクさせてしまう可能性が高い仲介手数料の無理な値引き交渉よりも、こちらの交渉の方が上手くいく可能性が高いので、ぜひ検討してみてください。

〈まとめ〉値下げ交渉するなら「仲介手数料」とではなく「物件価格」

不動産会社の中には「仲介手数料をしっかりと徴収する」会社もあれば、「買主側の仲介手数料を無料にする」会社もあります。

もし、売主と買主の両方から手数料を徴収している両手仲介の不動産会社に仲介を依頼したいと考えているのであれば、その会社の方針を尊重し、無理な値引き交渉はおこなわないようにしましょう。無理な値引き交渉はマナー違反にあたりますし、不動産会社との関係をギクシャクさせてしまいかねないので、なるべく避けたいところです。

どうしても価格交渉したいのであれば、仲介手数料について交渉するのではなく、物件の購入価格について売主側と交渉できないかを相談してみましょう。

〈CRAFT ONE〉でも、

• どうしても予算が厳しい
• 市場価格と比べ高値で売りに出されている
• 長期間売れていないなど交渉の余地がある

といったケースであれば、値下げ交渉をおこなっています。

根拠のない値下げ交渉はできませんが、交渉できる余地があれば、交渉は可能です。ぜひ一度ご相談ください。