50代でのマンション購入のコツ！退職金での一括購入を避けるべき理由とは？
新築や築浅のマンションではなく、築20年前後のマンションを中心に物件をリサーチしているという方が多いようです。築20年のマンションの資産価値やメリット・デメリット、物件を選ぶ際にチェックするべきポイントなどについて解説していきます。
目 次
築20年のマンションはあと何年住める？
築年数の経過しているマンションを購入する上で気になるのが、「何年住めるのか」「いつまで住めるのか」という点について。
いつまで住めるかはさまざまな条件によって異なるため一概に「〇年住める」と言い切ることはできませんが、国土交通省が公表しているデータによれば、RC造（鉄筋コンクリート造）、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）ともに120年は持つとされています。
実際に120年以上存続するかどうかは、マンションのメンテナンス状態や管理組合の判断になりますが、長く暮らせることは確かです。
築20年のマンションの資産価値は安定！リノベーション前提に需要増？
新築や築浅のマンションではなく、築20年のマンションを購入する上で気になるのが資産価値について。後々売却する場合はもちろん、売却せずに住み続けるにしても、買って後悔しないためには購入する部件の資産価値についてしっかりと把握しておきたいところです。
以下で、築20年のマンションの現状について解説していきます。
1.築20年のマンションは大きく値崩れしにくい
築20年のマンションを購入する避けたいのが「購入後の値崩れについて」です。築20年のマンションには「大きく値崩れしにくい」という特徴があります。
マンションの資産価値は築20年ごろまで下がり続ける傾向にありますが、築20年を過ぎたあたりから下がり幅が緩やかになり、築25年以降はほぼ横ばいになります。
もちろんまったく価値が下がらないわけではありませんし、実際の売値は立地やマンションの状態などによっても異なるため絶対に値崩れしないというわけではありませんが、大きく値崩れしにくい傾向がある点はマンションを購入する上での大きなメリットだと言えるでしょう。
2.中古マンションの需要と価格は年々高まってきている
新築マンションの供給量は減少傾向にあり、東京23区における新築マンションの供給量は、ピークだった2012〜15年ごろの半分程度にまで減ってきています。新築マンションの供給量が減ると中古マンションを求める人が増えるため、中古マンションの需要は年々高まってきています。
また、中古マンションをリノベーションするという選択肢がスタンダードになり、中古マンションを選ぶ人や「リノベーションできるなら中古マンションでもいい」と考える人が増えたことも、中古マンションの需要の高まりと価格の高騰に拍車をかけています。
3.建物の寿命が延びることでより需要や価格が高まる可能性も
鉄筋コンクリート造マンションの歴史は古く、1960年ごろから建てられ始めました。
そのため、今後高経年のマンションが急増することが想定されていますが、その対応策としてスタートしたのが「マンションストック長寿命化等モデル事業」です。これは、マンションの寿命をより長期化させることを目的とした取り組みを支援するという事業で、国土交通省が主導している大がかりなものです。
この取り組みにより、マンションはさらに長寿命化するのものと予想されていますが、マンションの寿命が延び、より長く住めるようになると、築20年のマンションに対する見方や認識、イメージも変わるため、ある程度築年数の経過しているマンションであっても、より需要や価格が高まる可能性は多いにあります。
築20年のマンションを購入するメリット
築20年のマンションには、他のマンションにはないならではのメリットがいくつかあります。
代表的なメリットとしてあげられるのが、以下の3点です。
- リーズナブルな物件が多い
- 新耐震基準を満たしている
- 物件選びの選択肢が多くなる
それぞれ詳しく解説していきます。
1.新築マンションや築浅マンションに比べてリーズナブルな物件が多い
ある程度築年数の経過した築20年のマンションには、リーズナブルな物件が多いという特徴があります。実際、築20年のマンションの価格は、新築マンションの約5〜6割程度にまで抑えられるというデータもあるほどです。
物件の購入費にあてられる予算が限られている方やリノベーションまで検討している方にとって、物件の購入費を抑えられる点は非常に大きなメリットになります。
2.新耐震基準を満たしている
現在売りにだされているマンションの中には、古い耐震基準である旧耐震基準で建てられているものと、新耐震基準で建てられているものがあります。旧耐震基準から新耐震基準への以降は1981年6月に行われましたが、築20年のマンションは1981年の6月以降に建てられたものであるため、新しい耐震基準を満たしているマンションということになります。
旧耐震基準が「震度5の揺れで全壊しないこと」を基準にしているのに対し、新耐震基準は「震度7の揺れで全壊しないこと」を基準に設計されており、より強度が高いため、安心して住むことが可能です。
3.物件選びの選択肢が多くなる
新築マンションの供給は2012〜2015年ごろをピークに減少し続け、ピーク時の約半分程度になってきていることからもわかるとおり、購入対象を新築マンションに絞ると選択肢が狭まってしまいがちです。
一方、購入対象を築20年の中古マンションまで広げると、単純な物件数はもちろん、予算の面でも選択肢が多くなります。人気のエリアや駅チカなど魅力的な条件の物件も見つかりやすくなるので、物件探しにおける大きなメリットになると言えるでしょう。
築20年のマンションを購入するデメリット
魅力的なメリットが多い築20年のマンションですが、デメリットがないわけではありません。主なデメリットとしては、以下の2点があげられます。
- ローンの融資期間が短くなることがある
- 将来的に売却しづらくなる可能性がある
それぞれ詳しく解説していきます。
1.ローンの融資期間が短くなることがある
ある程度築年数の経過している築20年の中古マンションは、住宅ローンの融資期間を短く設定されてしまうこともあるため注意しなくてはいけません。
住宅ローンの借り入れ期間は35年で設定されることが一般的です。
ただ、住宅ローンの融資期間は「法定耐用年数－築年数」で決まる仕組みになっており、築20年のマンションの借り入れ期間は最大で27年と、新築マンションを購入する場合に比べて8年も短くなってしまうことになります。融資期間が短くなればなるほど月々の返済にともなう負担も大きくなるので、その点は留意しておく必要があります。
2.将来的に売却しづらくなる可能性がある
先述したとおり、築20年のマンションの需要や価格は年々高まっていますし、今後も高まっていくものと推測されます。
ただ、いくら需要や価格が高まり、建物としての寿命が長くなる可能性があるとは言っても、築40年や築50年の古い物件になると将来的に売却しづらくなる可能性があります。
リノベーションによって住宅の価値を高めることができれば、築年数が古くなっていったとしても売却できる可能性はありますが、築年数が古くなればなるほど売却しづらくなる可能性が高まる点についても留意しておく必要があると言えるでしょう。
築20年のマンションを購入する際のチェックポイント
買って後悔しないためにも、築20年のマンションを購入する際は以下の3点を重点的にチェックしながら物件を選ぶようにするべきです。
1.メンテナンス状況と修繕積立金
マンションでは、住民から修繕積立金を徴収し、定期的に大規模な修繕を行っています。
一定の周期できちんとメンテナンスされているマンションは、建設されてから20年以上経過していても状態が良く、その後も問題なく住み続けられます。一方、管理やメンテナンスが適切に行われていないマンションだと、実際の築年数よりも建物の劣化が進んでしまっている可能性があるため、購入するべきではありません。
また、修繕積立金の貯金総額が少なかったりすると一括で徴収される可能性もあるため注意が必要です。
修繕履歴や修繕計画、修繕積立金の状況については「重要事項調査報告書」で確認できるので、必ず確認してから購入を検討するようにしましょう。
2.建物や設備、配管の状態
購入を検討しているマンションを内覧する際は、部屋の状態だけでなく、建物や設備の状態についてもチェックするようにしてください。建物の劣化が激しい物件は購入するべきではありませんし、エントランスや階段、廊下などの共用スペースが汚れているマンションも避けるべきです。
また、配管の状態も忘れずにチェックしましょう。金属製の配管の耐用年数は20〜30年ほどとなっているで、築20年のマンションの場合、劣化が進んでいる可能性があります。
配管の状態が悪く、メンテナンスが必要になると、購入時や購入後の出費がかさむことになるので注意しましょう。
3.マンションに住んでいる住人や空室率
他の住人とトラブルになると、せっかくいい物件を見つけることができても短期間で引っ越すことになってしまいかねないので、マンションを購入する際は、その建物に住んでいる住人についてもチェックしておかなくてはいけません。
ゴミ捨て場や駐車場、駐輪場は、そのマンションに住んでいる住人のモラルが表れやすい場所なので、忘れずにチェックするようにしましょう。
また、空室率も重要なチェックポイントの一つです。空室率の高いマンションは、管理費や修繕積立金の徴収が難しくなり、定期メンテナンスが行えなくなったりこちらの負担が増してしまったりする可能性があるため、避けるべきだと言えます。
どう変わる？築20年のマンションをリノベーションした事例
ここでは、築20年のマンションをリノベーションして理想の住まいを手に入れた方の事例を2つ紹介していきます。
＜事例1＞築22年のマンション。ナラのリブパネルが印象的な洗練された空間に
こちらは、120㎡の築22年のマンションをリノベーションした事例です。
既存の間取りだとキッチンが独立しており、L字型のリビング・ダイニングは少し窮屈な印象を受ける状態でした。また、リビングサイドにある小上がりについても必要性を感じなかったため、それらを中心にリノベーションしました。
独立していたキッチンをオープンにしつつ、不要だった小上がりをLDKに取り込んだことで、LDKの窮屈さを解消。もともと小上がりだった部分に設けられたリビングは、ほどよいこもり感が魅力的なスペースに仕上がっています。
こちらの事例では、ナラのリブパネルを中心に異なる質感の木をハイライトに。木の素朴さではなく洗練されたイメージが目立つよう、シャープなシルエットを意識しています。
＜事例2＞築20年のマンション。木と石に包まれたシックな空間に
こちらは、87㎡の築20年のマンションをリフォームした事例です。
都心の景色を一望できる眺望の良さを活かしつつ、ご夫婦と愛犬がリラックスして過ごせる空間をデザインしました。
部屋数はそこまで必要としていないということもあり、もともと2LDKだった間取りを1LDKに。独立していたキッチンをオープンキッチンにして、リビング・ダイニングを拡大しています。木と石に包まれるリビングは、イタリアの高級家具ブランド「arflex」の家具がマッチする上品な空間に仕上がっています。
また、回遊性が高く暮らしやすい点もこちらのお宅の魅力の一つです。
玄関からリビング・ダイニングに直接アクセスできる導線だけでなく、SIC（シューズインクローゼット）やWIC（ウォークインクローゼット）、洗面室、寝室を通ってリビング・ダイニングにアクセスできる裏動線を設けることにより、邸内をよりスムーズに移動できるようになっています。
〈まとめ〉築20年のマンションの購入は物件選びが最重要
築20年前後のマンションは、コストパフォーマンスが高く、非常に魅力的な物件だと言えます。事例として紹介したように、新築マンションや築浅のマンションではなく、築20年のマンションを選び、リノベーションで理想の住まいを実現するという方も増えてきています。
ただ、ある程度築年数が経過している築20年のマンションは物件選びが非常に重要になってくるので、物件選びのプロの意見も参考にしながらリサーチするのがおすすめです。
ワンストップリノベーションの会社である〈CRAFT ONE〉では、物件探しからサポートしています。
購入しても問題ない物件かどうかについてはもちろん、検討中のリノベーションを行えるかどうかなどをふまえながらアドバイスさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
