築40年のマンションはいつまで住める？資産価値をキープできる物件選び

（作成日2022.11.15　更新日2023.7.28）

築40年のマンションは結局いつまで住めるの？

鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は築65年が一つの目安とされているため、築40年のマンションに住めるのは最長で25年ということになります。ただ、これはあくまでも目安であり、日々の管理や大規模修繕などのメンテナンスが適切におこなわれているマンションについてはその限りではありません。

実際、国土交通省は、鉄筋コンクリート造のマンションの寿命を120年ほどとしており、適切に管理していれば100年以上持つとしています。つまり、しっかりと管理され、適切にメンテナンスされているマンションであれば、築40年の物件であっても老後まで問題なく住める可能性は高いと言えるわけです。

長く住めるマンションを見極めるための3つのポイント

同じ築40年のマンションであっても、長く住めるかどうかは物件によって異なります。

なるべく長く住み続けられるマンションを購入したいのであれば、

• 管理状況や管理体制
• 劣化の進行具合と劣化対策
• マンションが建っているエリア

以下の3点を意識しながら物件を選ぶべきです。

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

1. 管理状況や管理体制

「マンションは管理を買え」という有名な言葉があるほど、マンションにとって管理は重要なものです。管理体制が整っていてしっかりと管理されているマンションは、建物が長持ちする可能性が高く、長く住める可能性が高いと言えます。

マンションを購入する際は、内覧のときに階段や廊下、エントランスなど共用部の状態を確認し、きちんと管理されているかどうかチェックするようにしましょう。

また、長期修繕計画についても確認しておくようにしてください。

2. 劣化の進行具合と劣化対策

同じ築40年のマンションでも、物件によって劣化の進行具合は異なります。

当然ですが、劣化が進んでいるマンションよりも劣化が進んでいないマンションの方が長く住める可能性が高いですし、劣化の症状や進行具合が目立ちにくいマンションは適切に管理されている可能性が高いので、なるべく劣化が見られないマンションを選ぶべきです。

また、建物の劣化対策がどの程度行われているかを示す「劣化対策等級」も確認しておくようにしましょう。等級は1〜3まであり、等級が高いマンションほど長持ちする傾向があります。

3. マンションが建っているエリア

マンションは、建っているエリアによって耐久性が変わることもあります。

例えば、海沿いのマンションは眺望がよく、人気が高いマンションの代表格だと言えますが、塩害によってサビが発生しやすくなるため、耐久性には不安が残ります。

長く住むことを第一に考えるのであれば、海沿いなど建物の耐久性を低下させる可能性が高いエリアの物件は避けるべきだと言えるでしょう。

老後の生活を見据えた物件選びも重要

老後まで住み続けることを想定して築40年のマンションを購入するのであれば、バリアフリーな物件など、老後の生活のことも考慮しながら購入するマンションを選ぶようにしなくてはいけません。

バリアフリーに配慮されていない物件は、リフォームやリノベーションで対処できるので、リフォームやリノベーションも考慮して物件を探すようにしましょう。

築40年のマンションを購入するメリット

築40年のマンションを購入するメリットは、次の2つです。

• 物件価格が安価
• 物件の選択肢が多い

それぞれくわしく見ていきましょう。

物件価格が安価

築40年のマンションにおける物件価格は、中古マンションの中でも比較的安価に設定されています。一般的に、マンションの資産価値は築年数の経過とともに下落する傾向にあります。

手持ちの資金が厳しい方には、大きなメリットとなるでしょう。

物件の選択肢が多い

築40年のマンションは、物件の選択肢が多いこともメリットの一つです。

中古マンションは、新築マンションに比べて物件数が多いため「駅に近い」「ペット可」など、自分の希望に合ったマンションが見つかりやすくなります。

築40年のマンションを購入するデメリット

一方、築40年のマンションを購入するデメリットは、次の3つです。

• 耐震性が不安
• 住宅ローンの審査が通りにくい
• 修繕積立金が高め

ひとつずつ見ていきましょう。

耐震性が不安

築40年のマンションを購入する際、耐震性が不安という方も少なくないはず。実は、購入するマンションの耐震性は、マンションが設計された年数によって以下のように異なります。

設計年数	耐震基準	建物が全壊しない震度
1981年5月以前	旧耐震基準	震度5まで
上記以降	新耐震基準	震度7まで

「新耐震基準」であれば、震度7の地震でもマンションが全壊しないとされています。築40年前後のマンションを購入する際には、必ず事前に耐震基準を確認する様にしましょう。

住宅ローンの審査が通りにくい

築40年のマンションは、新築マンションに比べて住宅ローンの審査が通りにくいとされています。住宅ローンの審査が通りにくい理由は、主に次の2つです。

• 担保となる物件の「資産価値」に重きを置くため
• 築年数や立地などの審査を慎重に行うため

住宅ローンの審査は金融機関によって条件が異なるため、必ず複数の金融機関に相談するようにしましょう。

修繕積立金が高め

築40年のマンションは、修繕積立金が高くなる傾向にあります。

修繕積立金は、新築・中古に関わらず基本的に毎月徴収されるもの。築40年のマンションは大規模な修繕が必要となる時期のため、そのぶん多くの修繕積立金に必要となります。

修繕積立金はマンションごとに異なりますが、一般的に築年数が古くなればなるほど高く設定されています。

築40年近いのに資産価値が下がらないマンションの特徴

築40年のマンションを売買する際にポイントになるのが、マンションの資産価値。前述の通り、築年数を重ねるごとにマンションの資産価値は右肩下がりになりますが、きちんと建てられたマンションなら、古くなっても大幅に資産価値が落ちません。

〈古くても資産価値が高いマンションの特徴〉

・マンション自体にネームバリューがある
・人気のエリアにある
・近くに大きな公園や商業施設がある
・駅近
・外観がかっこいい
・ハイスペック（エントランスが豪華、室内廊下など）

「広尾ガーデンヒルズ」のように、よい立地できちんと施工されたマンションであれば、「ヴィンテージマンション」として時を刻むごとに「付加価値」がつき、資産価値をキープできます。築40年のマンションの購入時は、こうした本物の価値をしっかりと見極めることが大切です。

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リノベーションで資産価値をアップした事例

中古マンションのリノベーションは、快適性を向上させるだけでなく、資産価値の維持にもつながります。ここでは、〈CRAFT ONE〉にて築40年前後のマンションをリノベーションした事例を2つほど紹介します。

【事例1】横浜市（築39年）

リノベーションを前提に、ヴィンテージマンションを購入したIさんご夫婦。部屋自体は十分な広さがあるものの、細分化された間取りがライフスタイルにマッチしません。内装材や設備、窓サッシにも劣化が見られたため、メンテナンスの必要がありました。

そこでIさんは、「低い天井」「構造上抜けない壁」といったマンションの制約下において、「いかに広く感じさせるか」をテーマにリノベーション。

• リビング・ダイニング横のWICを撤去し、スペースを拡大
• エントランス～廊下～リビング・ダイニングを、直線状にして「抜け感」を演出

これらのリノベーションにより、Iさんがこれまで集めてきたヴィンテージの家具やポスター、小物などが馴染む空間を実現しました。

【事例2】逗子市（築41年）

海辺という環境に惹かれ、リゾートエリアにある築41年のマンションをセカンドハウスとして購入したYさん。海の眺めを活かしつつ、家族とのゆったりした時間を過ごしだり、友人たちとホームパーティを楽しんだりできる、広々とした空間へリノベーションしました。

リノベーションで特にこだわったのが、次の2点。

• 和室を撤去し、廊下や寝室を壁で仕切らない開放的なワンルーム
• 大人数でも、みんなで料理を楽しめるキッチン

心地良い波音をBGMに、大切な人と特別な時間を過ごせる空間が誕生しました。

<まとめ>築40年のマンション選びは〈CRAFT ONE〉におまかせ

今回は、築40年のマンションを購入するメリット・デメリットや、マンションの資産価値について事例を交えてご紹介しました。

マンションにおける寿命の目安は、築65年前後。たしかに築40年のマンション購入には、メリットだけでなくデメリットもありますが、上手にリノベーションすれば購入する価値は十分にあります。

リノベーションは住まいの快適性を向上させるだけでなく、マンションにおける資産価値の維持にもつながります。中古マンション選びからリノベーション、そしてマンションの売却まで。マンションのことなら〈CRAFT ONE〉にぜひお任せください。

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