リノベーション物件の7つのデメリットとは？買う前にしっておくべきこと
築40年のマンションを検討する際、築40年のマンションを買うとき、「あと何年住める？」というのが気になりますね。同時に注目したいのがマンションの「資産価値」です。今回は、築40年のマンション資産価値をキープできる物件選びと、資産価値をアップする方法をご紹介します。
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築40年のマンションは結局いつまで住めるの？
中古マンションの寿命は、築65年前後がひとつの目安です。国土交通省の調査では、鉄筋コンクリート造におけるマンションの寿命は120年と言われていますが、ほとんどのマンションが100年も経たずに解体されているのが現状です。
ただし「中古マンションの寿命は65年」というのはあくまで目安に過ぎず、築40年のマンションでも建物の状態やメンテナンス次第では長く快適に住めると考えていいでしょう。
築40年のマンションを購入するメリット・デメリット
ここからは、築40年のマンションを購入するメリット・デメリットについて解説していきます。
築40年のマンションを購入するメリット
築40年のマンションを購入するメリットは、次の2つです。
- 物件価格が安価
- 物件の選択肢が多い
それぞれくわしく見ていきましょう。
【メリット1】物件価格が安価
築40年のマンションにおける物件価格は、中古マンションの中でも比較的安価に設定されています。一般的に、マンションの資産価値は築年数の経過とともに下落する傾向にあります。
手持ちの資金が厳しい方には、大きなメリットとなるでしょう。
【メリット2】物件の選択肢が多い
築40年のマンションは、物件の選択肢が多いこともメリットの一つです。
中古マンションは、新築マンションに比べて物件数が多いため「駅に近い」「ペット可」など、自分の希望に合ったマンションが見つかりやすくなります。
築40年のマンションを購入するデメリット
一方、築40年のマンションを購入するデメリットは、次の3つです。
- 耐震性が不安
- 住宅ローンの審査が通りにくい
- 修繕積立金が高め
ひとつずつ見ていきましょう。
【デメリット1】耐震性が不安
築40年のマンションを購入する際、耐震性が不安という方も少なくないはず。実は、購入するマンションの耐震性は、マンションが設計された年数によって以下のように異なります。
| 設計年数 | 耐震基準 | 建物が全壊しない震度 |
| 1981年5月以前 | 旧耐震基準 | 震度5まで |
| 上記以降 | 新耐震基準 | 震度7まで |
「新耐震基準」であれば、震度7の地震でもマンションが全壊しないとされています。築40年前後のマンションを購入する際には、必ず事前に耐震基準を確認する様にしましょう。
【デメリット2】住宅ローンの審査が通りにくい
築40年のマンションは、新築マンションに比べて住宅ローンの審査が通りにくいとされています。住宅ローンの審査が通りにくい理由は、主に次の2つです。
- 担保となる物件の「資産価値」に重きを置くため
- 築年数や立地などの審査を慎重に行うため
住宅ローンの審査は金融機関によって条件が異なるため、必ず複数の金融機関に相談するようにしましょう。
【デメリット3】修繕積立金が高め
築40年のマンションは、修繕積立金が高くなる傾向にあります。
修繕積立金は、新築・中古に関わらず基本的に毎月徴収されるもの。築40年のマンションは大規模な修繕が必要となる時期のため、そのぶん多くの修繕積立金に必要となります。
修繕積立金はマンションごとに異なりますが、一般的に築年数が古くなればなるほど高く設定されています。
築40年近いのに資産価値が下がらないマンションの特徴
築40年のマンションを売買する際にポイントになるのが、マンションの資産価値。前述の通り、築年数を重ねるごとにマンションの資産価値は右肩下がりになりますが、きちんと建てられたマンションなら、古くなっても大幅に資産価値が落ちません。
〈古くても資産価値が高いマンションの特徴〉
・マンション自体にネームバリューがある
・人気のエリアにある
・近くに大きな公園や商業施設がある
・駅近
・外観がかっこいい
・ハイスペック（エントランスが豪華、室内廊下など）
「広尾ガーデンヒルズ」のように、よい立地できちんと施工されたマンションであれば、「ヴィンテージマンション」として時を刻むごとに「付加価値」がつき、資産価値をキープできます。築40年のマンションの購入時は、こうした本物の価値をしっかりと見極めることが大切です。
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リノベーションで資産価値をアップした事例
中古マンションのリノベーションは、快適性を向上させるだけでなく、資産価値の維持にもつながります。ここでは、〈CRAFT ONE〉にて築40年前後のマンションをリノベーションした事例を2つほど紹介します。
【事例1】横浜市（築39年）
Before
After
リノベーションを前提に、ヴィンテージマンションを購入したIさんご夫婦。部屋自体は十分な広さがあるものの、細分化された間取りがライフスタイルにマッチしません。内装材や設備、窓サッシにも劣化が見られたため、メンテナンスの必要がありました。
そこでIさんは、「低い天井」「構造上抜けない壁」といったマンションの制約下において、「いかに広く感じさせるか」をテーマにリノベーション。
- リビング・ダイニング横のWICを撤去し、スペースを拡大
- エントランス～廊下～リビング・ダイニングを、直線状にして「抜け感」を演出
これらのリノベーションにより、Iさんがこれまで集めてきたヴィンテージの家具やポスター、小物などが馴染む空間を実現しました。
【事例2】逗子市（築41年）
Before
After
海辺という環境に惹かれ、リゾートエリアにある築41年のマンションをセカンドハウスとして購入したYさん。海の眺めを活かしつつ、家族とのゆったりした時間を過ごしだり、友人たちとホームパーティを楽しんだりできる、広々とした空間へリノベーションしました。
リノベーションで特にこだわったのが、次の2点。
- 和室を撤去し、廊下や寝室を壁で仕切らない開放的なワンルーム
- 大人数でも、みんなで料理を楽しめるキッチン
心地良い波音をBGMに、大切な人と特別な時間を過ごせる空間が誕生しました。
マンション選びから売却まで〈CRAFT ONE〉におまかせ
今回は、築40年のマンションを購入するメリット・デメリットや、マンションの資産価値について事例を交えてご紹介しました。
マンションにおける寿命の目安は、築65年前後。たしかに築40年のマンション購入には、メリットだけでなくデメリットもありますが、上手にリノベーションすれば購入する価値は十分にあります。
リノベーションは住まいの快適性を向上させるだけでなく、マンションにおける資産価値の維持にもつながります。中古マンション選びからリノベーション、そしてマンションの売却まで。マンションのことなら〈CRAFT ONE〉にぜひお任せください。
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