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熟成されたワインのように、古くなるほどに趣が増していく。そんな不思議な魅力があるのが東京のヴィンテージマンションです。ただし「古ければ全部、ヴィンテージマンション」というわけではないので注意。今回は、東京で本当に価値あるヴィンテージマンションをピックアップして、探し方のポイントをご紹介します。
(作成日：2022.7.8 更新日：2023.4.1)
目 次
都内でヴィンテージマンションを探すなら知っておきたい10のルール
東京でヴィンテージマンションを探す前に、ひとまず「ヴィンテージマンション10つのルール」を知っておきましょう。「これはヴィンテージなのか、ただ古いだけなのか…？」と迷った時にきっと役立ちます。
□築10年以上（これはマスト！）
□100平米以上
□坪単価350万以上
□都心の一等地にある
□マンションの敷地面積が広い
□敷地内に中庭などの緑が多い
□高級マンションとして分譲された
□流行にとらわれないデザイン
□しっかりと施工されている
□メンテナンス・管理体制がよい
もし気になっているマンションがあれば、上記のいくつが該当するかチェックしてみましょう。
○1～3→ヴィンテージマンションではないけれど、とても素敵なマンションです。
○4～6→ヴィンテージマンションになる余地あり？！資産価値の高いマンションです
○7～9→誰もが納得のヴィンテージマンション。好物件なこと間違いなしです。
○10→東京を代表するヴィンテージマンション！売りに出ていたら、とても希少です。
「10個も当てはまるマンションなんてあるの？」と思うかもしれませんが、東京都内にはたくさんあります。それらはもはや「芸術の域にまで達した名作ヴィンテージマンション」として有名です。
東京を代表する名作ヴィンテージマンション
「ヴィンテージマンション10つのルール」のすべてを完璧にクリアしている、7つの名作ヴィンテージマンション をご紹介します。あまりにもプレミアがつきすぎて買うのはむずかしい物件ばかりですが、「ヴィンテージマンションとは何ぞや？」を感じていただけるはずです。
〈1〉港区・渋谷区・千代田区に多いヴィンテージマンション「ホーマットシリーズ」
番町や青山、六本木、赤坂、麻布といった都心の大使館エリアに集中するのが「ホーマットシリーズ」。とくに千代田区番町のバチカン大使館前の通りにはホーマット系マンションが集中し、「ホーマット通り」とまで言われています。
1965年に外国人向け住宅としてスタートした「ホーマットインペリアル」がホーマットシリーズの第一号。 当時の日本では珍しい広々としたLDKや寝室続きのバスルームなど、海外のライフスタイルを意識したハイグレードなマンションとして当時話題になりました。
ホーマットといえば、べージュのタイルや石の塀など、どことなく日本的な空気を感じさせる外観。控えめで情緒あるデザインは、海外の方だけでなく日本人の心にも響きますね。「ヴィンテージマンションに住みたい」というより、「ホーマットに住みたい」という方が購入されているようです。
＊DATA＊
ホーマットモナーク
東京都渋谷区広尾２丁目
広尾駅 徒歩7分
1987年竣工
〈2〉港区南麻布のヴィンテージマンション「ドムスシリーズ」
ヴィンテージマンションの代表として知る人ぞ知る…というのが「ドムスシリーズ」です。なかでも桁違いの価格で分譲されたのが「ドムス南麻布」。1993年竣工時、史上最高価格の44億円で分譲された部屋もありました。
南麻布3丁目、薬園坂の角地にあり、日当たりは抜群。言うまでもなく一等地です。外観はわりと落ち着いた雰囲気ながら、内部は贅が尽くされた仕様となっています。「ドムス南麻布」にこれだけ価値があるのは、やはり最高級のスペックにあると言えるでしょう。ロビーには大理石がふんだんに使われ、各住戸の平均面積は200m²前後で天井高3m。照明はバカラ、キッチンはジーマティック。個性的なデザインなので好みは分かれるところですが、クラシックホテルのように重厚な雰囲気がお好きなら、既存を活かしてリノベーションするのもよいでしょう。
＊DATA＊
ドムス南麻布
東京都港区南麻布3丁目
麻布十番駅 徒歩9分
1993年竣工
〈3〉港区南麻布のヴィンテージマンション「ザ ・ハウス南麻布」
北上坂の途中、いわゆる南麻布の中心地。こちらで存在感を発揮しているのが「ザ・ハウス南麻布」です。もともと西武鉄道グループの迎賓館があった広大な土地に建てられたマンションで、竣工当時（2004年）は「分譲最多価格2億円の超大型億ション」として注目されました（今となればかなりお買い得です！）。しかも「ザ・ハウス南麻布」のコンシェルジュは、ホテルオークラから出向しているホテルマン。一流ホテルのサービスを受けられるマンションは、「ザ・ハウス南麻布」と2023年に竣工する「アマンレジデンス東京」くらいでしょうか。
まわりにあるのは有栖川宮記念公園、ノルウェー大使館、スイス大使館と、南麻布らしい街なみが広がる一等地。格式、立地、サービス…すべてが完璧すぎるヴィンテージマンションです。
＊DATA＊
ザ・ハウス南麻布
東京都港区南麻布5丁目
広尾駅 徒歩4分
2004年竣工
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〈4〉港区青山のヴィンテージマンション「王子ホームズ青山」
表参道のみゆき通りから麻布方面に歩いて行くと、左手に現れるのがこちらの「王子ホームズ青山」です。オレンジ系のレトロなタイルと、青い空のコントラストが美しい。これぞヴィンテージマンションといった雰囲気でありながら、気取りがないところもいいですね。まわりにマンションがないためかなり存在感があり、このあたりを歩いていると毎回「いいヴィンテージマンションだな〜」と見惚れてしまいます。南青山4丁目アドレスというのもポイントが高いですね。裏手には名門公立の青南小学校もあるため、ファミリー層にも人気です。
1975年築と半世紀前に建てられていますが、2009年に免震工事と外観・室内の大規模リノベーションが実施済み。管理費・修繕積立金は高めなだけあり、メンテナンス体制が抜群によいのもヴィンテージマンションの特徴です。共用部にはジムとバーベキュースペースも。
＊DATA＊
王子ホームズ青山
東京都港区南青山4丁目
表参道駅 徒歩5分
1975年竣工
〈5〉港区西麻布のヴィンテージマンション「麻布霞町パークマンション」
港区のヴィンテージマンションとして有名なのが、「麻布霞町パークマンション」。閑静な住宅街の中に突如あらわれる、威風堂々としたファサードは圧巻です。外観には御影石が贅沢に使われており、まるでホテルか美術館のような芸術的な美しさがただよっています。
こちらは2000年に三井不動産レジデンシャルがパークマンションシリーズの最高峰として建てたマンション。22年の時を経て、港区どころか東京を代表するヴィンテージマンションへと熟成されています。ヴィンテージにしてはまだまだ若手にもかかわらず、このどっしりとした重厚感はさすがパネリングです。これから10年、20年後が楽しみな物件です。
＊DATA＊
麻布霞町パークマンション
東京都港区西麻布4丁目
広尾駅 徒歩8分
2000年竣工
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〈6〉渋谷区広尾のヴィンテージマンション「広尾ガーデンヒルズ」
ヴィンテージマンションといえば…の「広尾ガーデンヒルズ」。広尾駅から徒歩5分という立地ながら、敷地内に入ると雰囲気ががらりと変わります。東京ドーム1.2倍の敷地に15棟のマンションが贅沢すぎるほどのゆとりで建てられ、歩いていると豊かな緑が視界に入り、都心だということを忘れてしまいそうなほど。今、これほどの一等地にこれだけの敷地を確保することはほとんど不可能だと言っていいでしょう。そのため築40年近くを経た今もなお、資産価値が落ちることなく高額で売買されています。なかには広尾ガーデンヒルズ内で、より環境の良い住戸に住み替える方も。こちらは戸数が多いため、売り出し物件もそれなりに出ています。
「一度暮らしたら離れられない」、永遠のヴィンテージマンションです。
＊DATA＊
広尾ガーデンヒルズ
東京都渋谷区広尾４丁目
広尾駅 徒歩5分
1983年竣工
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〈7〉渋谷区代官山のヴィンテージマンション「代官山ヒルサイドテラス」
代官山の旧山手通り沿いにある集合住宅、店舗、オフィスなどから成る「ヒルサイドテラス」。誰もが一度は耳にしたことがある名建築のひとつですが、すっきりと洗練されたデザインは代官山の街にとけんでいるため、普段そう意識して見る人はいないでしょう。設計は槇文彦氏。目の前のケヤキの木よりも高くならないように計画されています。「建物をつくった」というよりも、「代官山の街をつくった」といっても過言ではないほと、代官山のシンボルとなっています。
住宅部分は、当時めずらしかったメゾネットやSOHOなどユニークな間取りとなっており、竣工から50年たった今も、大切に住み継がれています。こちらが市場に出ることはほぼありませんが、日本を代表するヴィンテージマンションとして知っておきたい物件のひとつです。
＊DATA＊
代官山ヒルサイドテラス
渋谷区猿楽町２９
代官山駅 徒歩5分
1969年竣工
青山・赤坂・広尾・南麻布など、「都心の一等地」にヴィンテージマンションが集中？
東京は名作ヴィンテージマンション の宝庫とされています。なかでも青山・赤坂・広尾・南麻布・番町といった都内の一等地に集中しているようです。昔から高級住宅街として知られるエリアですね。ハイグレードなブランドマンションが建てられ、そのまま時を経て自ずとヴィンテージマンションに熟成されてきたのでしょう。逆に言えば、都心の上質なマンションなら築浅物件でも、これからヴィンテージマンションとして成長する可能性が高いと言えます。そうしたマンションを見つけるのもたのしそうです。
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原宿にはデザイナーズ系の個性派ヴィンテージマンションが多い
ちなみに「コープオリンピア」「ビラシリーズ」をはじめ、神宮前界隈にはデザイナーズ系のヴィンテージマンションが集中しています。これらのマンションはデザイン系、クリエイティブ系の仕事に携わる方が好んで購入する傾向にあるため、マンションの雰囲気やコミュニティも独特です。青山・赤坂あたりのヴィンテージマンションとは毛色が違い、アグレッシブなライフスタイルを求めている方は原宿界隈のヴィンテージマンションが合うかもしれません。
ヴィンテージマンションのデメリットと、購入時の注意点
ヴィンテージマンションのデメリットは、「築年数の古さ」から起こるものがほとんどです。購入する際は、以下に注意しましょう。
〈1〉耐震性は大丈夫？新耐震よりも建物のカタチに注目！
マンションの耐震性を図る目安に「1981年以降に建てられたかどうか」というものがあります。この年は新耐震基準に改正されたため、それ以降に建築確認をとれたマンションなら耐震性に問題なし。とは言っても東日本大震災時、1981年以前の「旧耐震マンション」と「新耐震マンション」の被害の程度はほぼ同じだったという結果が出ています。つまり「旧耐震マンション」だからといって、絶対にダメというわけではないのです。それよりもマンションの形が縦長だったり、ピロティの位置が偏っていて不安定だったりするほうが構造的に心配です。建物の形状に注意しましょう。
〈2〉メンテナンスは万全？資産価値に関わる大事なところ
どんなに古くても、メンテナンスが適切に行われていれば安心して暮らすことができ、資産価値もしっかりキープできるでしょう。それを調べるのに役立つのが「修繕履歴」です。〈CRAF ONE〉では必要があれば、「管理に係る重要事項調査報告書」を入手し、修繕履歴をお調べします。また「長期修繕計画」も管理の質が問われるところ。併せて見ておくとよいでしょう。
さらにエントランスのゴミや自転車置き場などからは、管理状況がわかります。ガラスが汚れていたり、ゴミが落ちていたら少し心配ですね。見学時にしっかりチェックしましょう。
〈3〉直近で、建て替えの予定はない？条件が変わる可能性も
築50年を超えるヴィンテージマンションは、実は水面下で建て替えの話が出ているかもしれません。せっかくよいヴィンテージマンションを買っても、建て替え後は中庭に建物が建ち世帯数が増え、各住戸の専有面積が狭くなることも。そのこれは分譲住戸を増やし、建て替え資金を捻出するためによくあるケースです。建物が新しくなるので、メリットだととらえる方もいるかもしれませんが、もはや「ヴィンテージマンションに住みたい」という夢はどこかに吹き飛んでしまいます。購入のタイミングで「建て替えの予定がないか」を確認しておきましょう。
ヴィンテージマンションをリノベーションした事例
こちらは南麻布にある築29年のヴィンテージマンションをリノベーションした事例です。ゆったりとしたアプローチには木々が生い茂り、LDKの窓に彩り添えています。そうした豊かな景色が映えるよう、シンプルモダンにリノベーションしました。211㎡の広々としたLDKは、ウィールナットとグレイッシュカラーをベースにプランニング。織り上げ天井には間接照明を入れ、ホテルライクなくつろぎを感じられるように。ヴィンテージマンションの特性を活かした静謐な住まいとなっています。
ヴィテージマンションは管理規約が厳しく、リノベーションでも「できること」「できないこと」があります。リノベーションの際は、経験が豊富な会社に依頼しましょう。
〈まとめ〉これからヴィンテージに育つマンションもおすすめ！
上質なアンティークウォッチやヴィンテージカーが経年しても価値を維持できるのと同様、上質なマンションも古くなればさらに輝きが増します。「古いものに価値を見出す」方にこそ、ぜひ暮らしていただきたいマンションです。
ヴィンテージマンションは安定して人気があり、都内でも有名な物件が売りに出ることは稀です。もし出会ったらかなりラッキーです。
また「もうすでにヴィテージに成熟した」マンションではなく、「これからよいヴィンテージに育つ」マンションもおすすめです。まさに今この瞬間も、都内にはたくさんのマンションがヴィテージに育ちつつあります。ヴィンテージマンションを育て、後世に受け継いでいくという住まい方も素敵ですね。ヴィンテージマンション探しからリノベーションまで、ぜひ〈CRAFT ONE〉にご相談ください。
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