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東京ヴィンテージマンション10のルール。購入の注意点&おすすめリノベーション

東京 ヴィンテージマンション

熟成されたワインのように、古くなるほどに趣が増していく。そんな不思議な魅力があるのが東京のヴィンテージマンションです。ただし「古ければ全部、ヴィンテージマンション」というわけではないので注意。今回は、東京で価値あるヴィンテージマンションの探し方をご紹介します。

東京ヴィンテージマンションであるための、10のルール

東京 ヴィンテージマンション

東京を代表するヴィンテージマンションには、「10つのルール」があると個人的には思っています。

□築10年以上(これはマスト!)
□100平米以上
□坪単価350万以上
□都心の一等地にある
□マンションの敷地面積が広い
□敷地内に中庭などの緑が多い
□高級マンションとして分譲された
□流行にとらわれないデザイン
□しっかりと施工されている
□メンテナンス・管理体制がよい

気になるヴィンテージマンションがあれば、上記のいくつが該当するかチェックしてみましょう。

○1~3→ヴィンテージマンションではないけれど、とても素敵なマンションです。
○4~6→ヴィンテージマンションになる余地あり?!資産価値の高いマンションです
○7~9→誰もが納得のヴィンテージマンション。好物件なこと間違いなしです。
○10→東京を代表するヴィンテージマンション!売りに出ていたら、とても希少です。

「10個も当てはまるマンションなんてあるの?」と思うかもしれませんが、東京にはあります。それらはもはや「芸術の域にまで達した名作ヴィンテージマンション」として有名です。

東京を代表する5つの名作ヴィンテージマンション

「ヴィンテージマンション10つのルール」のすべてを完璧にクリアしている、5つの名作ヴィンテージマンション をご紹介します。

〈1〉ホーマットシリーズ

ホーマットモナーク

番町や青山、六本木、赤坂、麻布など、都心の大使館エリアに集中するのが「ホーマットシリーズ」。とくに千代田区番町のバチカン大使館前の通りは、ホーマットシリーズマンションが集中し、「ホーマット通り」とまで言われています。

1965年に外国人向け住宅としてスタートした「ホーマットインペリアル」がホーマットシリーズの第一号。 当時の日本では珍しい広々としたLDKや寝室続きのバスルームなど、海外のライフスタイルを意識したハイグレードなマンションとして当時話題になりました。

ホーマットといえば、べージュのタイルや石の塀など、どことなく日本的な空気を感じさせる外観。控えめで情緒あるデザインは、海外の方だけでなく日本人の心にも響きますね。「ヴィンテージマンションに住みたい」というより、「ホーマットに住みたい」という方が購入されているようです。

*DATA*
ホーマットモナーク
東京都渋谷区広尾2丁目
広尾駅 徒歩7分
1987年竣工

〈2〉ドムスシリーズ

東京 ヴィンテージマンション
ドムス南麻布

ヴィンテージマンションの代表として知る人ぞ知る…というのが「ドムスシリーズ」です。なかでも桁違いの価格で分譲されたのが「ドムス南麻布」。1993年竣工時、史上最高価格の44億円で分譲された部屋もありました。

南麻布3丁目、薬園坂の角地にあり、日当たりは抜群。言うまでもなく一等地です。外観はわりと落ち着いた雰囲気ながら、内部は贅が尽くされた仕様となっています。「ドムス南麻布」にこれだけ価値があるのは、やはり最高級のスペックにあると言えるでしょう。ロビーには大理石がふんだんに使われ、各住戸の平均面積は200m²前後で天井高3m。照明はバカラ、キッチンはジーマティック。個性的なデザインなので好みは分かれるところですが、クラシックホテルのように重厚な雰囲気がお好きなら、既存を活かしてリノベーションするのもよいでしょう。

*DATA*
ドムス南麻布
東京都港区南麻布3丁目
麻布十番駅 徒歩9分
1993年竣工

〈3〉ザ ・ハウス南麻布 

ザ ・ハウス南麻布

北上坂の途中、いわゆる南麻布の中心地。こちらで存在感を発揮しているのが「ザ・ハウス南麻布」です。もともと西武鉄道グループの迎賓館があった広大な土地に建てられたマンションで、竣工当時(2004年)は「分譲最多価格2億円の超大型億ション」として注目されました(今となればかなりお買い得です!)。しかも「ザ・ハウス南麻布」のコンシェルジュは、ホテルオークラから出向しているホテルマン。一流ホテルのサービスを受けられるマンションは、「ザ・ハウス南麻布」と2023年に竣工する「アマンレジデンス東京」くらいでしょうか。

まわりにあるのは有栖川宮記念公園、ノルウェー大使館、スイス大使館と、南麻布らしい街なみが広がる一等地。格式、立地、サービス…すべてが完璧すぎるヴィンテージマンションです。

*DATA*
ザ・ハウス南麻布
東京都港区南麻布5丁目
広尾駅 徒歩4分
2004年竣工

〈4〉麻布霞町パークマンション

麻布霞町パークマンション

港区のヴィンテージマンションとして有名なのが、「麻布霞町パークマンション」。閑静な住宅街の中に突如あらわれる、威風堂々としたファサードは圧巻です。外観には御影石が贅沢に使われており、まるでホテルか美術館のような芸術的な美しさがただよっています。

こちらは2000年に三井不動産レジデンシャルがパークマンションシリーズの最高峰として建てたマンション。22年の時を経て、港区どころか東京を代表するヴィンテージマンションへと熟成されています。これから10年、20年後が楽しみです。

*DATA*
麻布霞町パークマンション
東京都港区西麻布4丁目
広尾駅 徒歩8分
2000年竣工

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〈5〉広尾ガーデンヒルズ

東京 ヴィンテージマンション
広尾ガーデンヒルズ

ヴィンテージマンションといえば…の「広尾ガーデンヒルズ」。広尾駅から徒歩5分という立地ながら、敷地内に入ると雰囲気ががらりと変わります。東京ドーム1.2倍の敷地に15棟のマンションが贅沢すぎるほどのゆとりで建てられ、歩いていると豊かな緑が視界に入り、都心だということを忘れてしまいそうなほど。今、これほどの一等地にこれだけの敷地を確保することはほとんど不可能だと言っていいでしょう。そのため築40年近くを経た今もなお、資産価値が落ちることなく高額で売買されています。


広尾ガーデンヒルズ内で住み替える方もいるほど「一度暮らしたら離れられない」、永遠のヴィンテージマンションです。

*DATA*
広尾ガーデンヒルズ
東京都渋谷区広尾4丁目
広尾駅 徒歩5分
1983年竣工

青山・赤坂・広尾・南麻布など、都心はヴィンテージマンションが多い?

東京 ヴィンテージマンション
広尾の住宅街

東京は名作ヴィンテージマンション の宝庫とされています。なかでも青山・赤坂・広尾・南麻布・番町にあたりに集中しているようです。昔から高級住宅街として知られるエリアですね。立地が良いためハイグレードなブランドマンションが集中し、そのまま時を経て自ずとヴィンテージマンションに熟成されてきたのでしょう。逆に言えば、都心の上質なマンションなら、これからヴィンテージマンションとして成長する可能性が高いと言えるでしょう。そうしたマンションを見つけるのもたのしそうです。

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東京 ヴィンテージマンション
コープオリンピアのある神宮前付近

ちなみに「コープオリンピア」「ビラシリーズ」をはじめ、神宮前界隈にはデザイナーズ系のヴィンテージマンションが集中しています。これらのマンションはデザイン系、クリエイティブ系の仕事に携わる方が好んで購入する傾向にあるため、マンションの雰囲気やコミュニティも独特です。青山・赤坂あたりのヴィンテージマンションとは毛色が違い、アグレッシブなライフスタイルを求めている方におすすめです。

ヴィンテージマンションのデメリットと、購入時の注意点

ヴィンテージマンションのデメリットは、「築年数の古さ」から起こるものがほとんどです。購入する際は、以下に注意しましょう。

〈1〉耐震性は大丈夫?新耐震よりも建物のカタチに注目!

マンションの耐震性を図る目安に「1981年以降に建てられたかどうか」というものがあります。この年は新耐震基準に改正されたため、それ以降に建築確認をとれたマンションなら耐震性に問題なし。とは言っても東日本大震災時、1981年以前の「旧耐震マンション」と「新耐震マンション」の被害の程度はほぼ同じだったという結果が出ています。つまり「旧耐震マンション」だからといって、絶対にダメというわけではないのです。それよりもマンションの形が縦長だったり、ピロティの位置が偏っていて不安定だったりするほうが構造的に心配です。建物の形状に注意しましょう。

〈2〉メンテナンスは万全?資産価値に関わる大事なところ

どんなに古くても、メンテナンスが適切に行われていれば安心して暮らすことができ、資産価値もしっかりキープできるでしょう。それを調べるのに役立つのが「修繕履歴」です。〈CRAF ONE〉では必要があれば、「管理に係る重要事項調査報告書」を入手し、修繕履歴をお調べします。また「長期修繕計画」も管理の質が問われるところ。併せて見ておくとよいでしょう。

さらにエントランスのゴミや自転車置き場などからは、管理状況がわかります。ガラスが汚れていたり、ゴミが落ちていたら少し心配ですね。見学時にしっかりチェックしましょう。

〈3〉直近で、建て替えの予定はない?条件が変わる可能性も

築50年を超えるヴィンテージマンションは、実は水面下で建て替えの話が出ているかもしれません。せっかくよいヴィンテージマンションを買っても、建て替え後は中庭に建物が建ち世帯数が増え、各住戸の専有面積が狭くなることも。そのこれは分譲住戸を増やし、建て替え資金を捻出するためによくあるケースです。建物が新しくなるので、メリットだととらえる方もいるかもしれませんが、もはや「ヴィンテージマンションに住みたい」という夢はどこかに吹き飛んでしまいます。購入のタイミングで「建て替えの予定がないか」を確認しておきましょう。

ヴィンテージマンションをリノベーションした事例

デザインリフォーム・リノベーション CRAFT#19265

こちらは南麻布にある築29年のヴィンテージマンションをリノベーションした事例です。ゆったりとしたアプローチには木々が生い茂り、LDKの窓に彩り添えています。そうした豊かな景色が映えるよう、シンプルモダンにリノベーションしました。211㎡の広々としたLDKは、ウィールナットとグレイッシュカラーをベースにプランニング。織り上げ天井には間接照明を入れ、ホテルライクなくつろぎを感じられるように。ヴィンテージマンションの特性を活かした静謐な住まいとなっています。

ヴィテージマンションは管理規約が厳しく、リノベーションでも「できること」「できないこと」があります。リノベーションの際は、経験が豊富な会社に依頼しましょう。

〈まとめ〉これからヴィンテージに育つマンションもおすすめ!

上質なアンティークウォッチやヴィンテージカーが経年しても価値を維持できるのと同様、上質なマンションも古くなればヴィンテージマンションとしてさらに輝きが増します。「古いものに価値を見出す」方にこそ、ぜひ暮らしていただきたいマンションです。

ただし、誰もが認める「本物のヴィンテージマンション」が市場に出ることはほとんどありません。もし売り物件に出会えたら、かなりラッキーです。条件さえ合うなら、迷わない方がよいでしょう。

また「もうすでにヴィテージに成熟した」マンションではなく、「これからよいヴィンテージに育つ」マンションもおすすめです。まさに今この瞬間も、都内にはたくさんのマンションがヴィテージに育ちつつあります。ヴィンテージマンションを育て、後世に受け継いでいくという住まい方も素敵ですね。ヴィンテージマンション探しからリノベーションまで、ぜひ〈CRAFT ONE〉にご相談ください。

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